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普通购房者,也有必要了解下“日照分析"

来源:未知       作者:admin       时间:2021-03-02 16:53

对于大多数做住宅设计的建筑师来说,日照分析报告基本是家常便饭。但对于普通购房者来说,这其实是一个模棱两可,似是而非的“东东”,甚至都没什么概念。

 

今天,我这篇文章之所以想谈这个话题,主要是因为很多地产公司开始谈“精细化管理”,更多的设计公司谈“精细化设计”,我联想到了“精细化购房”这个概念。

 

在过去的20年,房地产基本上是卖方市场,很多年份买房子就和“抢”没什么分别,哪管什么好坏,买到就是赚到,“上车”就是锦绣前程。

 

但经过了这么多年的“海量”开发,房地产市场渐渐变成了“买方市场”。购房者变得越来越挑剔,特别是第二次买房的客户,出于改善的需求,对房子方方面面要求都比较高。这就倒逼开发商在开发的时候就要精细了。

普通购房者,也有必要了解下“日照分析"

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释义

 

日照分析

是指具有相关资质的专业技术部门利用计算机,采用分析软件,在指定日期进行模拟计算某一层建筑、高层建筑群对其北侧某一规划或保留地块的建筑、建筑部分层次的日照影响情况或日照时数情况。

 

日照分析适用于拟建高层建筑。

多层建筑不作日照分析,根据技术管理规定要求按日照间距控制。

 

国家在《住宅建筑规范》(GB50368-2005)中有明确的规定:

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日照分析有两个关注点:特定某一天(冬至/大寒日)和太阳光(非光线)。

 

1.特定某一天就意味着不需要去计算每一天。

 

2.太阳光意味着住户对太阳光的权利,并不是单纯的对“光”。因为阴天也是有光亮的。而对光的计算有另外一个指标叫——采光计算。

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采光计算

是采光设计的一个重要步骤。主要包括按照建筑尺寸和窗口的大小、数量、位置核算室内的天然光照度;或根据采光标准规定的采光系数估算所需的窗口面积。

 

国家在《住宅设计规范》(GB50096-2011)中有明确的规定:

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从规范要求不难看出:采光计算控制的是开窗的面积。如果你的房间是15平方,那么窗户最小不能小于15/7,约为2.15平方。

 

窗户开大了采光固然好了,但是能耗就大了,不利于开发商控制成本。所以精明的开发商早已经在客户体验,成本和售价三者之间找到了一定的平衡

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案例

 

日照分析总图

 

设计单位提供给业主和规划局的成果中,最重要的是一张满足规范要求的日照分析总图(如下图)。

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大家可以关注下我在其中标注的一个70米,这是靠近小区中心位置的南北两栋楼之间的距离。

 

房产销售(中介)在给你描绘的时候一般是这样的说辞:“哥,你看,这房子多好,前面70米完全没有遮挡,采光多好啊!”

 

当然他说的也没错,他说的是采光好。而事实是这个后排的房子日照并不好,特别是低楼层。所以不要再因为自己家房子和前面那栋楼的间距很大,沾沾自喜了。两栋楼之间的距离拉这么大,就是因为日照过不了才放这么宽的。

 

栋型图

普通消费者买房会非常关心户型图,但往往忽视了栋型图(或者根本拿不到),也就无法对自家日照进行初步判断了。

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上图两个单元户型中,右侧的中间套因为朝南突出比较多,对两边的日照影响非常大,上午西边套在阴影里、下午东边套在阴影里,如果你买了东西边套的大户型,求心理阴影面积。

 

满窗日照

是指标准居室窗户以外墙面作为基准面,墙面上窗口的四个外框边同时都得到阳光照射,即为“满窗日照”。当有某部分边框未被阳光照射时,则不满足满窗日照要求,不算入规范规定的“满窗日照时长”。

 

我们买的房子经常会有各种形式的飘窗和阳台,外行看看可能差不多。其实在日照计算时,会有非常大的差异,下面我就找了规范中的一些图示,便于大家理解。

 

A.转角窗、凸窗日照计算基准面示意图

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不难看出,凸窗(2)在日照计算的时候最有利,但对于住户体验加分最少。

 

B.阳台日照计算基准面示意图

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不难看出,凸阳台封窗在日照分析的时候最为不利,因为计算时减少了楼栋之间的距离。

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信息披露

 

对于普通购房者来说,要拿到项目的日照分析报告是很困难的。我猜想原因无外乎以下几个:

 

1.政府监管部门因为国家利益和公共安全的考虑。

当无数个小区的数据被组合之后,就是一个城市的大数据,可以被用来进行很多种操作,存在着无限的可能,当然这也需要一定的技术门槛才能实现。

 

2.开发商出于快速销售的考虑。

一个小区总有日照条件好和日照条件差的户型,盲猜对于开发商是最有利的,所以从开发商那里,你也不太可能拿到报告的。

 

但是,消费者希望买到性价比高的产品,怎么办呢?

 

这就回到了精细化买房这个概念了。

 

根据公开信息,再结合专业知识和软件,我们是可以大致还原出小区日照情况的。就如文章一开始的视频,就是我们团队还原了宝山上大某个楼盘——经纬七期的日照分析,仅供参考。

 

在一线城市,一套房动则千万以上,即使是土豪也会掂量一下。日照是房子重要的属性,是一个非常关键的指标,所以值得你花点心思研究下。

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结束语

 

太阳光是看得见却难以触摸的事物,但对于人居环境起着重要的作用。随着社会的发展,人们对于生活品质的要求也越来越高,之前这些“飘渺”的事物将越来越被重视。

 

所以新建住宅项目需要更加精细化的设计,而存量的房子在更新的时候也要重点关注,切莫恶化原有的居住光环境。

 

普通购房者也许无法获得日照的相关信息,但你的朋友圈总会有一、两个建筑师朋友,平时多善待他们一点吧!

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