自90年代初，旧城改造就掀起了风潮。城市更新也经历了简单粗暴地推翻重建、追求增量增长、既求“量”更重“质”的三个时代。
而如今更是迎来了以“内涵增值”为发展诉求的全新4.0时代，其中，除了大型纯商业项目，老街区、老厂房改造被寄予了重要期望。
伴随着改造思维越来越成熟，商业改造在保留原有记忆和情感的基础上，融入当代的技术、功能和诉求。越来越多的旧厂房、老街区不但引入商业功能，更把文艺创新、城市文化等概念融入其中，焕发出新一轮生命力。
本期，派小沃将精选老旧老厂房的改造案例，一起探寻商业改造的秘诀与智慧。
01
老旧工厂价值何在？
存量时代背景下，商业项目都面临着改造升级，工业时代留下来的大片老旧厂房同样可以成为丰富城市功能的消费新载体。
区位角度：那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。
以上海为例，最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目，分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域；北京在老旧厂房的改造项目60%位于主城区，区位优势仍是其经济价值的首要体现。
成本价值：对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入，如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。
物业角度：旧厂房拥有空间大、层高较高的条件优势，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值。
文化角度：老旧厂房作为中国历史发展的遗存，既是展现中国工业文化的重要窗口，也是延续城市文脉、拓展城市文化发展空间的重要载体。
02
那些“起死回生”
从废旧工厂变身“城市地标”的项目！
存量商业改造在硬装设计方面的局限和难度更颇具挑战，那些能在改造项目中脱颖而出，成为标杆的项目必然有它难以匹及的优势和特点，值得学习参考。
杭州新天地活力PARK
在杭州原重型机械厂的旧址上，核心区由4幢老厂房改造而成的文化娱乐新地标——“新天地活力PARK”，被评为“下城区夜间经济十大示范建设项目”。
对于现存老厂房的建筑、空间、结构以及设备，出于尊重历史尊重文化的考虑，项目在改造中做了最大限度的保护和修缮。
在独具工业文明特征的厂房车间中创新出时尚潮流秀场、特色精品酒店、休闲精品、SPA、艺术精品画廊、主题餐厅、娱乐、电影院等诸多功能。
重庆TESTBED2
前身为民国中央银行印钞厂，后更名为重庆印制二厂，2012年二厂整体搬迁，原旧厂房被保留了下来，改造成了一座充满工业气息和文艺氛围的文创园。
电影《从你的全世界路过》就在这里拍摄，让二厂文创公园一夜爆红。
园区极大的保留了旧厂建筑，几乎将所有的厂房都利用起来，有的打造成了工作室、有的则引进了一些商户，包括美食餐饮、潮流零售、文创市集、健身体验等。
陈旧的外墙、生锈的铁门都没有做过多的修葺，这些斑驳痕迹反而成为园区一道独特的风景，高低错落的台阶也颇有重庆风情，引来不少游客前来拍照打卡。
荷兰 DE HALLEN AMSTERDAM
位于荷兰阿姆斯特丹西区由电车工厂兼电车维修仓库改造而来，由政府、设计师、建造方、租户、邻里以及市民共同成立基金打造的。
以前由横梁和楼梯构成的混乱的空间结构，如今则通过明亮的材料装饰风格和七个典型的城市广场元素发生了变化。
改建一新的 De Hallen 保留了浓浓的工业特色，成为当地居民会客、社交、商业交易的重要地标。
西安量子晨
西安量子晨是在原西安太阳锅巴厂旧址上改造而成的项目，在保留太阳锅巴厂原址水塔、烟囱等标志性建筑的基础上，通过“填充”的设计思路，以低密度、高品质、低层高的多元空间融合打造不同的场景。
不仅在建筑风格上用老城记忆融合新时尚，还通过电竞、电音等更加年轻的业态来筛选客群。
开放式的街区传达自由共享的精神理念，结合联合办公、国际电音、潮流购物、运动健身、音乐现场、滑板公园等多元化业态，给予年轻客群体验式消费的深度选择。
广州T.I.T创意园
广州T.I.T创意园前身是创建于1956年的广州纺织机械厂，抬头即见广州地标建筑“小蛮腰”。
项目在改建的过程中秉承“修旧如旧、建新如故”的原则，保留了纺织机械工业元素与绿树环绕的自然生态原貌，吸引很多年轻人前来拍 照打卡。
园区以“时尚、创意、科技”为定位，吸引众多时尚服装品牌、设计师、艺术家和创新企业，微信广州办公室亦选择隐居于此。
园区内的商业品牌则以服装类、咖啡轻食为主，还有一些较有特色的商铺，例如：无人智慧商店、网红店不方便面馆、原创类设计商店树德生活馆等，丰富园区业态。
03
探寻商业改造秘籍！
改造完成后的旧厂房，琳琅满目的新元素在各色灯光的点缀下，仿佛被重新赋予了生命。
尊重历史、文化
老厂房往往承载了城市的发展史，是工业遗存文化传承的载体。对于现存老厂房的建筑、空间、结构以及设备，处于尊重历史尊重文化的考虑，最大限度的保护和修缮。
体验式的创意设计
一部叫好又叫座的电影是制作和剧情的完美结合，“好看的皮囊”和“有趣的灵魂”是好作品的标配，同样“好主题+好设计”更是优秀商业改造的标配。
老旧厂房通过契合主题又富于文化内涵的装修与装饰，呈现出独特的空间体验，既保留了厂房的结构和特色，但同时又以全新的设计为老厂房注入了新的活力。
让目标客群在有限的空间里既体验到互动性和体验感的优质营业内容，又给予他们体验之乐。
文商旅融合
改造项目应跳出了自身 “内环”式封闭发展，向上下游产业延伸，最大化其人流价值。
带动周边产办、商业、文化、教育、居住等多种功能，形成“文商旅”多种产业互补互生的模式，实现更加立体、复合、多元化的发展生态圈。
04
最后
城市脉络承载的主体形式是建筑，建筑的核心是空间，而人与城市的一切活动都是围绕空间展开。
着眼于这些50年代、甚至近百年的老仓库、老厂房，它们是历史文脉的体现，是当之无愧的瑰宝。
让旧建筑拥有生命，在新时代转化角色，再次充满活力，对开发商和运营商的实力提出了很大要求。
面对国内外一批优秀的旧改项目的案例，并不能作为“模板”照搬，重要的是参考其经验，并结合项目当地实际，为更多的存量物业注入新的活力，赋予它充满活力的功能。
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