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项目开发,到底是现金流优先,还是利润优先?

来源:产业研习社       作者:admin       时间:2020-09-15 16:55

很多人羡慕房地产开发商,认为房企暴利,岂不知房地产项目,与别的行业一样,也是有项目赚的盘满钵满,也有些项目不赚钱,甚至亏损到姥姥家。

 

分析亏损原因时,有的领导归结于产品定位太高,有的归结于没有做“快周转”模式,有的认为开发周期太长,导致财务费用、管理费用、违约费用过高吃掉了利润……

 

理由五花八门,我个人认为他们说的都不太专业,因为都没算过账,都是拍脑袋。尽管很多人已经从事房地产开发十几二十年,还是不专业。

 

从实践经验来看,笔者从2003年开始算,做房地产17年了。

 

从一线营销策划、销售代理到开发企业项目总、投拓总,都经历过,见证了不同的开发模式和经营策略,得失皆有。

 

笔者认为,对于纯居住类用地而言,项目的开发与经营策略,从投资决策指标视角看,主要就三种模式:

 

即“利润优先型”或者“现金流优先型”,以及二者兼顾的“平衡型”。

 

项目开发,到底是现金流优先,还是利润优先?

“利润优先型”经营策略,一般适用于城市核心地段,或者具备独特配套资源的优质土地。

 

如重点学区、一线景观(江,河,湖,海,公园等)、商业配套、文脉等稀缺资源,其具有不可复制的稀缺性,抵御市场风险能力强,长期看好。

 

对于这样的优质土地,应该充分攫取土地的价值,建议采用“利润优先”的经营策略,而不要过分关注周转速度,因为售价提升预期可覆盖资金成本。

 

在产品选择上,通常以“改善”和“高端”产品为主,通过产品力打造实现真正的溢价,不要一味追求快速回收资金。

 

举例来说,2016年,某房企在省会城市中心地段,有一个住宅项目,比邻重点学区,有稀缺江景,占地面积60亩,容积率2.5。

 

土地拍卖价格1000万元/亩,楼面价约6000元/平方米,计容面积约10万平方米,地下面积约4.15万平方米。

 

如果按照“快周转”经营策略,刚需定位,约100平方米每户,当时周边住宅售价约8000-11000元/平方米。

 

因为有学区和江景,该项目可以比周边最贵楼盘多卖3000元/平方米,则售价约14000元/平方米。

 

一年就可以卖完,利润约1.04亿元,销售净利率约7.6%,IRR约182%。

 

项目开发,到底是现金流优先,还是利润优先?

“快周转”策略下的经营指标

 

但是,考虑到有重点学区和稀缺江景,可以采用“利润优先”经营策略,按高端豪宅定位。

 

比如户型采用160-260平方米大平层,建安成本增加20%,开盘销售均价达到15000元/平方米,每年价格涨幅20%。

 

销售周期2年半,最终实现销售均价18200元/平方米,净利润达到2.1亿元,销售净利率约12.9%,IRR约83.86%。

 

项目开发,到底是现金流优先,还是利润优先?

“利润优先”策略下的经营指标

 

从以上分析可以看出,同样一个项目,不同的开发策略,经营结果是天差地别的。

 

一般来说,在没有更好的投资机会之前,不如让资金在这种优质项目上多攫取溢价带来的利润。

 

比如上述案例采用“利润优先”经营策略,在预期价格涨幅和产品溢价大于资金成本的情况下,拉长销售周期,可以获取高额利润,比采用“快周转”的现金流优先经营策略多赚1.1亿元。

 

当然,市场上也有“无心插柳柳成荫”误打误撞的故事。

 

比如南昌某房企开发的xx山河项目,2005年拿的地,总地价9100万元,只有104亩土地,容积率2.2,总建筑面积约28万平米,楼面价455元/平方米。

 

2010年开工,2011年开盘,因为开始定价较高,导致销售速度较慢。

 

虽然增加了管理成本、销售成本和财务成本,但是他们土地价格太便宜,又机遇好,迎来了过去十年房地产快速涨价期。

房价从7000多元/平方米,涨到2万元/平方米,房价涨幅超过了成本涨幅,虽然开发周期长达约10年,其住宅倒也赚得盘满钵满。

项目开发,到底是现金流优先,还是利润优先?

“现金流优先型”经营策略,一般适用于以地缘客群为主的城郊居住项目,或三四五线城市.

因为目标客群单一,或人口净流出城市,主要因为没有太大的涨价及产品溢价预期,需要短平快。

通常以“刚需”和“首改”产品为主,选取“货地比”较高的项目,要避免竞品分流客源,从而导致销售周期拉长、降低收益率。

同时为规避风险要求快速回收资金,以尽快落袋为安,宜快速周转,速战速决,利用有限资源做大规模,则需要更关注股东资金回收期和股东IRR指标。
这种类型项目属于机会型区域,企业更加关注股东资金安全性。

当然,对于远郊的文旅小镇、康养小镇、产业小镇类项目,因为带一定规模的产业,与纯居住项目不同,不在此讨论范畴。

项目开发,到底是现金流优先,还是利润优先?

“现金流利润平衡型”经营策略,一般适用于环城一些中低密度项目,如果单纯“快周转”追求现金流模式,会浪费了项目具备打造产品力的溢价优势;

而单纯追求利润,又不像核心优质地块那么具有竞争力,这时候不妨采用“现金流利润平衡型”模式。

即我们通常采用的“高低配”的方案,在容积率不变的前提下,高密度部分则与现金流优先型一样,以“刚需”和“首改”产品为主,快速回收股东投入资金;
而低密度部分则打造和利润优先型一样的“改善”及“高端”产品,打造品牌形象,利用其产品力,更加关注利润的拉升。

这种模式兼顾了各种产品,可以有效满足各种需求的客户,对项目销售风险的规避起到分散作用。

从以上三种模式分析我们知道,如果不分具体情况(如城市核心具有快速涨价的地块与城郊涨价幅度很慢的项目;如实行“限价”的城市或区域),一味追求“快周转”、现金流,或是利润,都是不科学的。

机械地按照各指标下限进行投资决策,也是不尽合理的。

 

来源: 产业研习社

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