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地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

来源:胖东有话说       作者:admin       时间:2020-08-26 15:33

楔子:地产背锅侠

如果让大家评选地产界哪个部门才是最强“背锅侠”?毫无疑问,大家都会会心的给自己投上一票,并满意的说:我们当属第一背锅侠。

如果让大家评选地产界那个部门是最幸福的?毫无疑问,大家都会投给自己最瞧不上的部门?

“投拓有啥技术含量,天天见不到人,是个人就能干”。

“营销就是看天吃饭,我投营销一票”。

“设计就是二传手,我投给设计”。

“成本合约就是领导的小金库,永远受领导器重,给成本合约”。

“工程,不就是陪着吃喝吃喝么,啥也不用管,最轻松的当属工程了”。

“客服物业,狠起来连自家开发商都投诉,工作完全可以交给12345了”。

地产界的鄙视链就是如此这般无情、无义、无理取闹,真若互换角色,方可体会到其实大家都不易。我12年到13年曾在地产工程部待过一年,强烈鄙视地产设计部发个变更都得婆婆妈妈,也为地产工程管理抱打不平,“没有付款也要赶进度”“晚上加班搞土方”“抢进度更是没白没黑”;13年后,我在地产设计部搞地产工作,也慢慢开始体会地产设计管理的不易。角色决定了思考的角度和站位,所以大家互敬互爱。互相谅解。

13年做设计管理至今,历经7个多年头,管理过或者间接管理过好几百万平米的项目,地产设计管理水平的增加,个人觉得来自两方面:

第一:背锅。设计管理牵扯到地产开发的方方面面,如果说一点问题不出,一点锅不背,那只有一个原因,就是不干活,推诿扯皮功夫了得,所有的锅都可以推到你的队友身上。

第二:沉淀和总结。地产管理并不是一个高精尖的行业,具备一定的专业技能,无论是985、211还是普通的专科毕业,都可以在这个行业吃口饭;唯一的不同在于,有的人干一个项目等于十个项目的经验,有的人十年如一日的干活,总结和沉淀才是一个人从“混口饭”走向“专业”的途径。地产行情风云突变,地产知识更新突飞猛进,唯有不断沉淀和总结才能在职业生命中活的长久。

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

地产设计管理一直被自己定义为是“业内第一背锅侠”(当然,其他部门也觉得自己才是第一背锅侠),个人觉得地产设计管理背锅的主要原因在于:

① 行业高周转倒逼地产开发“串联”改“并联”,并联就是双腿走路,摔倒的概率大很多。

地产开发无疑是这个年代较为赚钱的几个行业,所有的地产开发商都逃不过“要赚大钱”“上规模”的魔咒,当原地产开发的正常流程:拿地、设计、招投标、施工、销售、交付这种串联模式被打破,各种开发节奏齐头并进往前走的时候,所有的失误都会以倍数增长,最终以设计图纸的形式呈现到项目中去。

所有的部门都知道、所有的管理层都知道,进度加快带来的效益有时候远远高于“设计失误”带来的损失,所以带病的项目最终迟早要“暴雷”,这种雷在“高收益”时代爆破可以忽略不计损失,但这种雷在“活下去”时代爆掉,肯定要杀个“设计总”祭天。

② 地产设计是一个技术+管理的岗位,认知偏颇会挖雷

地产设计管理是一个协调整合岗位。

偏技术的地产设计管理容易走入歧途,总想着和设计单位PK一下技术,而忽略了各专业的协调和统筹管理;偏管理的设计管理容易走入误区,认为只要能协调动乙方,技术可以不需要掌握,这种认知偏颇带来技术管控失控,即无法用技术语言和乙方进行交流,更别谈掌控感了。

地产设计管理,更强调技术管理,一专多能,既不能被乙方带到沟里,又能总体控制住乙方按照甲方的思路落地执行,也能协调地产内部工作顺畅,交圈严密。

此外,没有终身学习精神的地产设计人,很容易走入认知误区,所有的决策判断以“旧知识”为基础,就会带来更大风险。

③ 没完没了的政策、制度、规范变动,宜挖坑

建筑行业的各种变动时刻都在发生,没完没了的政策、制度和规范的变动,导致在执行的时候陷入两难。设计容易,也就是一两句话的表述,但对于开发商而言却要落地,要判断落地后的风险问题和成本增加问题,碰上政策和规范模糊的情况,更加考验地产设计管理的水平。

比如GB50016-2014《建筑设计防火规范》在2015年5月1日执行的时候,针对于“外窗要满足耐火完成性”的问题在决策时就碰到很大的问题,如果高层住宅采用A级防火材料外墙和普通窗方案,A级防火材料少、易脱落的问题难以处理;如果高层住宅采用B1级外墙和耐火窗方案,耐火窗市场少、有没有设计和验收依据,存在验收隐患等等。

但是项目不等人,你就得决策,决策就有风险,有风险就可能会暴雷,事实也确实如此。

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑
地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

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这些年我填过的坑

No.1

故事一:对风险的认知低引发的风险

大家都知道所有项目的收尾是易暴雷的环节,前期项目埋下的雷都会在竣工验收的时候爆掉,有的雷比较小听个响即可,有的雷比较大就需要费时费力的进行“排雷”工作。

2013年,我接手了一个学校项目的收尾的工作,项目收尾查验资料的时候发现,原设计采用断桥铝合金55系列6+12+6,K值取2.7。

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

原设计节能专篇

后来门窗施工单位介入之后,建议修改为铝合金55系列5+9+5,以便于节省成本。收尾查验资料时发现节能产品发生变化,需重新走图审变更,另外,让设计单位复核5+9+5门窗时无法通过节能计算,只能变更门窗配置(充氩气)。

反思:

① 不重视节能设计的重要性,随意变更设计,没有预估私自变更的风险,被施工单位带下沟,后续增加变更成本,带来验收的时间成本增加。

② 配置标准在前期阶段未进行有效控制,到施工阶段再随意变动,不符合成本和风险前控的要求,属于被动管控。

No.2

故事二:单打独斗,坑队友

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

地产各部门之间、部门内部之间的不交圈,部门墙问题一直都有,从未发生改变。一方面,各工作主体之间抢时间、抓节点,不管不顾对方感受是常态;另一方面,确实有些人专业水平、总体把控能力差,不知道对方需求,只知道一门心思自己往前冲。

2016年左右,我作为结构设计管理参与了一个项目的管理工作,这个小项目属于山地项目,原地形南高北低(高差7米)、东高西低(6~7米高差),方案竖向以场地最高点进行基准设计,保证区内场地高于自然地坪最高点。

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

以其中一栋楼竖向为例

方案竖向设计时,以场地最高点进行设计,带来了如下问题:

(1)车库侧墙外露,车辆实现平进平出,但是主楼地下一侧也外露,基础埋深不符合设计要求,需进一步下挖实现最低基础埋深,原设计已经三层地下室,此时需要增加两层结构架空,大大增加了无效成本。

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

结构嵌固端下移,成本增加

(2)外围没有车库的部分,需要增加大量挡土墙,导致挡墙成本增加非常多。

(3)东侧回填土较多,西侧露空,按照图审意见需要在车库增加抗侧力剪力墙,防止土压力过大对结构主体的影响,此时有一部分成本增加。

反思:

① 方案设计并没有统筹考虑对其他附属专业的影响,大局观、大视野观较为缺乏,导致方案设计过于追求功能实现,降低了对现场实际情况的考虑,方案设计埋雷,施工图埋单的问题并不少见。

② 结构专业在方案阶段参与性较低,并没有进行有效的沟通和提前预警,有时候埋雷和挖雷就在一线间,前期方案介入的多,后续埋雷和挖雷的情况就少很多。

No.3

故事三:一切以进度来考虑,忙中自乱挖坑

地产开发避坑的措施和环节比较多,一般地产设计管理都会有自检、互检、外审等等措施保证图纸的质量,但是有时候为了保证整个项目节点推进的顺利,有时候真是“萝卜快了不洗泥”,尤其是报批报建环节,更是马不停蹄的改图、提交资料,根本无暇进行有效的审核。

前几年的一个项目,报批报建了将近9个月,图纸出了无数版,最终在焦虑紧张、兴奋中批过的方案,进入施工图后发现项目总图定位标注失误,如下图:

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

以一单体为例

后经核查发现,方案设计阶段总图定位均根据日照微调过,但设计单位忙中出乱,最终坐标未进行更新导致全部楼栋坐标标注偏差1~2米,但万幸的是楼栋位置是正确的,现场并没进行施工。

反思:

① 方案报批时间短、任务重,内部核心数据的掌控缺失导致问题层出不穷,这跟地产高周转环境有很大关系,并非一个部门、那几个人可以掌控,如确实出现设计失误,还请善待参与各方,出了问题不回避、出了问题不责罚(并不故意而为之)才是正确之道。

② 报批报建过程应该穿插进行各种制度化审查,施工图单位的前置等等,最大程度避免问题的出现。

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

No.4

故事四:保守还是激进,挖坑冒险还是绕道前行?

地产设计管理和设计院的区别之一就是:地产设计管理在做选择题,需要决策性的东西太多,既然有决策很难避免不出现问题。如果决策过于保守,设计肯定安全和富裕,成本肯定不经济;如果决策过去激进,就会产生冒险,甚至带来填坑的风险。

项目止水帷幕设计,场地内分布有1~5米左右的卵石层,局部少量7~8米,地勘认为常规搅拌桩工艺难以进行成孔,建议进行引孔施工。

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

地勘资料

设计决策时考虑:

① 已经施工地块的止水帷幕,同样的地质条件,已经有三轴搅拌桩成孔的成功案例,可以有效参考。

② 高水位地区,不建议引孔,引孔成孔效率低且宜塌孔,不建议采用。

③ 本地区引孔的经验较少,施工企业较少,若引孔成本不低。

④ 如若直接引孔,设计保守,不出问题,但是会造成无效成本浪费概率大。(后期测算直接采用引孔比现方案增加500万左右)。

 

根据上述经验判断,还是采用常规的双轴搅拌桩工艺,冒进决策。

实际施工后发现地块东侧双轴搅拌桩工艺成孔没问题,南北大部分及西侧遇到大直径的卵石成孔困难。

经专家论证后,南北大部分及西侧改为高压旋喷桩成孔工艺,此部分增加300万左右,但相比直接引孔工艺,仍省两百万左右。

反思:

① 决策保守,成本浪费,不背锅但是良心过不去;决策激进,成本节省,容易背锅,你会选择哪条路?

② 善待每一个地产设计人,如无有意失误,请不要追责。

地产设计:不是在挖坑,就是在填坑

文章来源:胖东有话说

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