`
行业新闻

中型房企发展样本:弘阳地产内部的四大变革

来源:未知       作者:陈嘉男       时间:2019-06-05 10:53

刚刚登陆资本市场的弘阳地产(下称“弘阳”)内部正在发生变革,其核心是通过管理对组织进行赋能,为迈向千亿规模做好准备。

  发起变革的核心人物之一就是弘阳集团执行总裁蒋达强。刚刚过了不惑之年的蒋达强在今年3月加入弘阳集团,此前他曾在国内多家知名公司任职高管,有丰富的从业经验。对他而言,弘阳要从一家中型房企跃升至实现千亿规模,组织再造和变革尤为重要。

  “我们计划2020年实现千亿规模,而这里面的前提就是进行组织再造,当我们有了千亿的管理能力,我们才能实现企业的跨越。”蒋达强告诉第一财经记者。

  四大变革

  “今年我们将在四个方面进行变革,围绕战略、机制、运营、信息化,希望让企业的管理效率进一步提高。”蒋达强说。

  从顶层设计看来,一个企业需要有一个核心战略去指导企业发展,并聚焦企业的资源,才能形成自己的竞争力。

  对于弘阳集团而言,其下属地产、商业、物业三个板块,每个板块都进行具体规划,蒋达强希望用战略目标倒闭改革,并推动业务发展。

  以核心的地产板块为例,弘阳的战略投资方向就是深耕区域和核心城市圈。考虑到弘阳的大本营在江苏,因此会把江苏市场进一步做透。同时,深耕长三角区域,把握这个区域经济发展的红利。同时,还将布局一些核心城市以及城市圈。

  “中国未来的城市化、城镇化进程还没有结束,很多非一线城市机会还有很多,这就是弘阳的机会。”蒋达强说。

  弘阳的招股书显示,其计划在长三角,以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展,选择性进驻长三角的三四线城市;在华南、华中、西南区域,重点关注节点型城市,例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等,以及这些节点城市形成的都市圈。

  选择好了布局区域后,拿地的方式和技巧尤为关键。如果选择城市是“道”,那么拿地就是“术”。因此,蒋达强给内部提出了4个拿地的方法论。

  “我们不拿大地,不拿贵地,不投没有人口流入的城市,少拿容积率低的项目。”蒋达强告诉记者。

  比如,弘阳原则上不会考虑60万平方米以上的大项目,宁愿分成三四块来拿,每块都是10万、15万平方米的规模。此外,容积率太低的项目弘阳也尽量不拿,因为只能做低密度别墅产品。

  这里面的核心逻辑是,弘阳需要提高周转效率,而上述两类土地将影响到弘阳的周转效率。对于房地产而言,周转的快慢影响资金效率,通过提高周转将有助于增加经营杠杆,实现规模更加快速的发展。

  有了战略之后,进行战略落地的保障机制尤为重要,团队执行力的激发,需要良好的激励手段。

  “我们在机制上主要设计了更多的激励手段,包括业内流行的跟投,但是要保证团队跟投后可以及时获取收益,而不是去绑定团队。希望我们的及时激励效果,能激发团队每个人的潜力。”蒋达强说。

  除了激励保障以外,运营和信息化建设同样重要,对于一个冲击千亿的房企,未来的管理规模将是巨大的,因此设计好运营体系和流程,才可以避免出现“大公司病”,也就是所谓的沟通障碍。

  “我们把设计、采购、成本、工程等全都归入大运营体系,实现标准化,这样有助于管控并实现管理效能提高。此外,我们投资了几千万,把全集团的数据系统打通,进行数据一次输入全面共享。信息透明之后,有助于各个部门的协同配合,将降低沟通成本,提高效率。”蒋达强说。

  按照规划,弘阳将在近期实现上海、南京双总部设置,上海承担了战略、投资、人才等功能。通过上市、总部职能迁移,为进一步发展蓄力。

  最后的窗口期

  事实上,弘阳上市只用了8个月时间准备。无论是主动还是被动,弘阳也明白房地产的窗口期已经不多。

  “我们希望赶上最后的窗口期,实现规模和效率发展,未来的地产商都会朝着精细管理的路径去发展。而有了一定规模,才能进行风险对冲,在城市轮动周期中保证发展的可持续性。”蒋达强说。

  从某种意义看,规模虽然并非万能,但是没有规模的房企面临的风险可能更大。

  “集团进入千亿之后,我们的营销压力小了很多,因为布局城市多,所以我们可以在不同城市周期进行销售拿地,有助于我们的风险平衡。”一位TOP20房企营销总告诉记者。

  对于很多中型房企而言,经常会面临两个问题,第一是组织架构的不完善,第二是区域布局的不均衡。

  因此,上市、扩张、重构是这些房企都需要解决的问题。

  从行业集中度看,规模房企的优势正在不断凸显。

  国信证券的统计数据表明,2017年,中国房地产销售 TOP5 和 TOP10 市场集中度分别为 16.9%、24.1%,较2016年末分别提升了4和5.2个百分点,但对比美国的市场集中度,尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。

  但2018年1~6月,中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%,已经接近美国水平。

  这意味着,行业整合时代周期开始见顶,未来的发展朝着更精细化路径迈进。

  事实上,包括大发、中梁、新力等公司均在筹备上市,以期待赢得更多的市场机会。

  “很多中型房企面对市场竞争均需要更多资金进行扩张,登陆资本市场是实现规模增长的重要一步,将为其下一步规模发展做好准备。”同策咨询研究总监张宏伟告诉记者。

  易居企业集团CEO丁祖昱预计,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,未来房企集中度将进一步提升,TOP10房企集中度有望达35%。

Copyright © 2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询