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行业新闻

中国购物中心发展指数报告

来源:网络       作者:网络       时间:2017-08-28 08:47
核心提示:中国购物中心发展指数,是衡量国内主要城市购物中心发展的宏观状况、购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合指数,由全国重点购物中心以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。




中国购物中心发展指数编制背景

-1- 消费已成经济增长主引擎,消费结构升级趋势加快      

    2016 年,中国社会消费零售品总额突破 33 万亿元,同比名义增长10.4% ,实 际增长9.6%,高于 GDP 增速 2.9 个百分点。消费对经济的拉动效应进一步显现,最终消费支出对经济增长的贡献率为 64.6%。与此同时, 消费结构正在发生显著变化,更加追求品质与个性,更加体现融合与多元,更加强调服务与体验。

-2- 购物中心建设处于高峰期,阶段性过剩风险不容忽视      

    凭借丰富的业态、多样的体验、舒适的环境,购物中心业态越来越受到中国消费者欢迎。中国已经成为全球购物中心建设最为活跃的市场。据相关统计数据显示,截止 2016年底,全国大中型购物中心项目数量已超过 4000家。但同时,在部分城市,购物中心的大量开发已经开始对招商、后期运营产生影响,阶段性的供应过剩风险正逐步积聚。据专业机构 2016 年调查显示,2015-2016 年间,超过50%的新购物中心项目延期开业超过 6 个月,项目预租周期也从过去的12-18个月延长至19-24个月。

中国购物中心发展指数介绍

-1- 指数定义      

    中国购物中心发展指数,是衡量国内主要城市购物中心发展的宏观状况、购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合指数,由全国重点购物中心以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。

-2- 指数编制方法        

    中国购物中心发展指数是基于各项指标的一个综合性加权指数。指数区间为0至100,以50为荣枯线,高于50时为景气区间,低于50 时为衰退区间;数值越大,市场景气度越高。单项指标指数采用扩散指数法,并经由城市(2016年社会商品零售总额)和区域(2016 年社会商品零售总额)两级加权计算所得。

    综合指数= 宏观市场*5% +租赁活跃度*8%+运营表现*22%+成本支出*25% +预期指数*40%

-3- 样本范围      

    中国购物中心发展指数的样本主要来自中国连锁经营协会的购物中心会员企业、各地商务主管部门推荐的样本项目,我们从中甄选了100家购物中心单位的有效问卷,覆盖了中国大陆地区26个省、自治区、直辖市范围内的 58 个城市。在区域分布上,分别为东北(8%)、华北(25%)、华东(27%)、华南(15%)、华中(9%)、西北(4%)和西南(12%)。在城市能级分布上,一线和二线城市占比分别为 13%和45%,其余42%的项目分布在三线及以下城市。按购物中心类型分类,都市型、地区型、社区型和奥特莱斯型购物中心占比依次分别为55%、28%、12%和5%。

2016中国购物中心发展指数

-1- 总体指数和分项指标

1、整体市场好于预期,未来走势进一步趋好      

    2016年全国综合指数录得67.2,高出荣枯线17.2,表明整体购物中心行业处于健康向上的通道内。其中,现状指数录得 64.2,高出荣枯线14.2,显示出购物中心业主对现阶段的零售市场和物业运营情况持有较强的信心。预期指数录得71.7,高出荣枯线21.7,进一步高出现状指数7.5,表明业主对未来短期市场的发展趋势持更为乐观、向好的态度。

2、运营表现良好,但成本控制力有待提高    

    从分项指标来看,反映业主对于整体零售业现状信心的宏观市场指标录得 65.1,高出荣枯线 15.1,表明大部分业主在主观心态上仍对零售和消费市场保有信心。租赁活跃度指标录得 79.0,高出荣枯线29.0,说明租赁市场的活跃度较好,国际、国内品牌仍有较高的市场进驻和门店扩张的意愿。运营表现指标录得最高分值的 89.9,显著高出荣枯线和其他分项指标,有近九成的购物中心项目在 2016年实现了销售额和租金层面的增长。但成本控制指标分值录得 36.7,低于荣枯线13.3,显示 2016年购物中心成本压力依然较大,部分业主还增加了有助于购物中心运营的投入(有的购物中心业主表示追加了大数据及零售新技术方面的投入,超半数的商场追加了营销投入等)。

-2- 分区域和城市指数解读

1、华东、华北地区领先,东北地区发展较慢

    从区域看,全国7个主要区域综合指数均在荣枯线以上,表明全国购物中心市场发展整体态势较好,但区域间的发展速度仍然存在较大的差异。华北、华东在京、沪两个超一线城市以及京津冀、长三角城市群协同发展的带动下,市场增速明显领先于其他区域。东北地区整体经济增长乏力,使得整个东北地区的品牌渗透速度滞缓。各区域指数分别录得华北(71.2)、华东(69.3)、西北(69.1)、华中(68.8)、华南(66.1)、西南(62.2)和东北(55.4)。

2、一线城市现状和预期均大幅领先全国市场,二线城市受压于大体量新增供应,三线城市有待高品质物业开发。

    从城市看,北、上、广、深四个一线城市在综合指数分值上领先于二线和三线及以下城市。京、沪两地在推进一线城市领跑全国零售市场上起到了绝对的标杆作用,在优质零售物业存量规模上,截至 2016年底,北京和上海两地亦分别以880万和790万平方米的零售物业存量占据全国伯仲位。        

    二线城市综合指数录得 65.6,略低于三线及以下城市的67.8。近年来,二线城市的购物中心开发和建设进入高峰期,大体量的新增项目入市使得业主在招商层面的竞争加剧。与此相反,城市、商圈相对闭合的三线及以下城市,优质购物中心项目选择较少。而以网购为主要途径的品牌宣传正迅速培育起此类城市消费者的品牌认知度,加上可支配收入的不断增长,越来越多的品牌意欲进驻和布局远离经济核心区的、较低能级的人口节点型城市,如昆明、南宁、芜湖等。物业选择空间有限但租赁问询增长使得三线市场表现颇好。

-3- 分物业类型指数解读  

奥特莱斯一枝独秀,社区型物业运营表现良好。

    奥特莱斯型物业综合指数录得71.2,高出其他三类物业的分值,包括都市型(62.7)、地区型(68.4)和社区型(69.8)。近年来,受惠于居民收入增长、品牌敏感度提升、私家车保有量递增等因素,奥特莱斯销售情况良好,新增和建设中的项目在全国遍地开花。以百联、王府井、砂之船、首创为第一梯队的国内运营商深耕市场,以RDM集团、唯泰集团、九龙仓为代表的国际知名运营商进驻中国,进一步提升了奥特莱斯的运营标准和品牌质量。    

    尽管社区型物业在物业体量、业态多样化、品牌丰富度等方面略逊于其他类型,但在直接体现销售额和租金收入的“运营能力”指标上,社区型物业录得 97.4,明显高于都市型物业(81.0)和地区型物业(89.6)。以周边居民为主、以生活服务和周末家庭休闲消费为核心的功能定位使得社区型物业在客流和销售额方面都表现稳定。





 

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