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产业综合体拿地的3个误区

来源:未知       作者:admin       时间:2021-07-19 16:08
 
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概况
(1)什么是产业综合体的开发运营?
产业综合体的概念与现在企业、媒体关注的房企产业勾地,关联度比较高,主要是依托产业综合体项目引入,搭配住宅商业等可售或持有型物业进行综合开发,主要操作企业包括星河控股、复地产发、京东产发、华润置地等。
我先讲一个观点:我们认为良性的产业勾地,或者说我们更愿意称为产业综合体项目引入与建设运营不是坏事,问题在于后期产业不实际落地、承诺不兑现,产业项目建设未能帮助产业发展达成增量价值,这个是有问题的。
我们可以看到很多良性的产业综合体项目引入与建设运营,例如:京东产发在苏州项目,确实帮助了企业打造了更好的生产空间,同时用地产收益摊平拉低了企业进驻成本;华润和小米的合作,帮助小米建设了总部园区。
(2)政府产业综合体的市场空间还是很大的
产业勾地(产业综合体开发运营)的量还是很大的,我们整理过2015-2019年合肥的土地出让(非工业用地),具备勾地特征地块数目为76块,勾地数目占比4.26%;勾地面积1263.15万平米,勾地面积占比11.15% 。而从近期的土地集中出让的数据来看,长沙、武汉等热门城市勾地亦有勾地特征。
 
 

 

 
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趋势

(1)从大趋势来看,整体产业综合体拿地是受到政策严控的,但在政府极强的产业发展需求下空间还是较大的
传统的PPT勾地、高铁新城产品勾地等已全面走上末路,取而代之的是从前期拿地土地保牌,到中后期产业落地、分块给地的政府全流程监管。这严重冲击了以恒大为代表的汽车拿地的基本逻辑,即通过整车制造控制汽车产业供应链,再四处勾地的发展模式,在严格的落地监管下,空间是愈发狭窄的。
特别值得关注的是,低能级城市的产业综合体拿地正在面临算不过账的风险,勾到地卖不掉,在政府土地不得低价出让的背景下,利润相对较薄,这都是非常直接的问题。故,综合可行性与收益性两个角度来看,我们认为产业综合体比较有价值的开发将集中在新一线、二线城市与新一线周边城市。
(2)从5年发展周期来看,我们认为产业综合体的开发将集中在新一线、二线城市与新一线周边城市
1)直接从新一线城市,产业综合体拿地非常困难,且基本是没有直接利润的,其利润来源,主要来自于持有物业长期价值提升,其中持有物业带来的避税也是企业愿意操作该种模式的重要支点。
比较典型的就是复地产发模式,其产业综合体的产业载体主要是商办写字楼,但向政府承诺落位产业企业总部,虽然有住宅、部分的可售商业、公寓的平衡,但资金沉淀还是很大,最高可达40亿元以上,依托复星极强的金融能力与丰富的产业资源,该模式才得以成立,其中GP、LP的金融操作手法可重点关注学习。
2)新一线周边城市依托产业综合体拿地相对有空间,亦有一定的利润空间
都市圈城市可从城市负债率、政府领导人的履历和城市产业基础状况,来判断其是否具备勾地机会和产业发展潜力。
背后逻辑 – 如今产业勾地比较好勾的地方,往往是都市圈有一定发展规划与产业基础,而近两年也想弯道超车,大拆大建城投负债较高,那就必然一方面通过卖地回笼资金,另一方面引入高能力产业,谋求税收进而实现城市的全面升级。
 
 
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产业综合体拿地有3个误区需要重点关注

(1)从“城市-产业”走向“产业-城市”
我们在日常咨询中遇到相当一部分中小房企,主要是以想进入哪些城市,反过来去富集产业资源,这种项目一个两个是可能的,但中长期一定是明确自身产业IP,在一个产业领域进行持续深耕才有后续的发展机会。
(2)解决上层产业的问题,而非解决下层算账的问题
产业综合体创造价值的根本是产业带来增量价值,产业综合体项目的可复制性,不是在于项目的可复制,而是运营思路与产业资源的可迁移性。我们看很多项目,政府考察后认可了就邀请企业再去做一个项目,认可的不是项目内招了多少企业,政府也知道产业资源是很难带走的,而是对运营商自身一套运营思路在异地开花结果的认可。所以,做出一套产业招商运营逻辑是很重要的,这也是在产业综合体建设中要关键解决的问题。很多企业现在主要还是把精力集中在后面,可售物业如何覆盖算账的问题,这个问题越算越难推进,如何与合作方建立互信,也是一个亟待解决的问题。
(3)子版块是很难协调资源的,平行公司有利于产业板块发展
星河产业的成功,很大一部分原因还是是和星河地产一样的平行部门,在资源联系、整合的过程中,给与合适的自由权,在财务上对资源整合业务在合适的度下充分向合作方让利,对于业务人员给到充分的激励机制,这都是非常必要的举措。
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