“十四五”开局，在粤港澳大湾区融合建设和深中合作浪潮下，中山“东承西接”的中心枢纽优势逐渐显现，城市商业发展驶入快车道。
从增量市场来看，近几年一批粤系房企纷纷布局中山，让这座城市在大湾区商业市场中愈显“人杰地灵”。而时代商业重点挖掘社区商业潜力，以“家门口的花漾时光”为基调，首进中山，抢占沙溪镇商业空白。
作为时代商业社区型购物中心的代表作，时代芳华里无疑立于商业潮头之上。值得注意的是，这一即将在今年8月开业的新项目，背后还隐藏着一个从百货到MALL的“改命”风水大局。
坐拥“风水宝地”
时代芳华里选址黄金法则
商业选址讲究“风水宝地”，在遵循商圈结构、人口密度、消费力法则的同时，“抢风水”也是必要辅助。
1、踩准城市商业发展舞步，强势补位商圈空白。
根据规划，中山将在2035年形成“一主两带三核多心”的商业格局，其中紧邻中心组团的沙溪镇乘着“双区驱动”重大战略东风，在十四五期间大力推进城市产业布局高端发展，全力打造“中山西城市新中心”。
占据核心地带的时代芳华里，毗邻沙溪大道和博爱路双主干道，率先抢占沙溪镇现代商业空白，将为沙溪镇片区乃至全中山消费者带来一座全新的社区型标杆购物中心。
2、3公里80万+客流兑现，锁定高品质家庭客群。
最新公布的人口普查显示，2020年中山常住人口达441.8万人，十年增长率为41.56%，增速在全省仅次于深圳、珠海和广州。
其中时代芳华里所处3公里内，市调显示常住人口超80万，周边聚集着中海、雅居乐、华发、奥园、碧桂园等36个中高端住宅小区和36所学校，拥有稳定高质的家庭客流基础和天然的社区商业氛围。
时代芳华里片区毗邻双主干道，高速接驳京珠线105国道，半小时通达中江立交、三沙大桥等立体路网，实现中山全域畅达，多方位导流，将带来源源不断的客流补给。
3、背靠五桂山，时代芳华里的巧妙风水大局。
时代芳华里以中山“最高峰”五桂山为靠山，巨门财星在南；面朝西北贪狼来水，贪狼秀峰。这个巧妙的风水大局，将帮助项目有效聚合人气和财运。
贪狼、巨门是风水学里九星的吉星。五桂山山脉所在之地，龙气旺盛，也是巨门财星位所在，项目背靠财星，自然财源广进。
而西北角恰有区域水系正面朝对商场门口，风水学有说，乾坤艮巽天然穴，水来对面是真龙。广东人以水为财，对时代芳华里的财源起到很大的促进作用。
西北角水对大门的同时，亦有贪狼秀丽山体作案台。案台秀气对商场大门，同样是很好的风水布局，对人丁鼎盛起到吸引作用。
百货到Mall的全面革新
蕴藏风水学问的“爆改术”
近年来，购物需求转移到线上消费，线下消费更注重社交、生活、体验，传统百货式商场面临着改革升级的挑战。
时代芳华里为了更好匹配邻里社区的消费体验需求，将原百货中心从建筑外立面到内部空间向崭新社区型购物中心进行全面“爆改”。
项目特邀国际知名建筑设计院AGC Design担纲空间设计，该团队曾参与武汉光谷K11、广州IGC天汇广场、上海恒隆广场、成都大悦城等多个知名商业地产项目的建筑及室内设计，擅长将创新而实用的理念融入现代建筑，且能够在设计细处兼顾人文因素的考量。
同时，项目更邀请著名堪舆学家伍岳峰进行风水指导，在整体改造、动线设计、业态分布等方面通过合理的规划，营造藏风聚气的风水格局，从而聚集庞大的人气、旺财利市之布局。
1、贪狼生位旺人丁，吸睛门面大展“迎客术”。
购物中心的外立面设计直接定调整个商业空间的规划主题与定位，随着大众审美和创新意识的不断提高，拥有高颜值、高格调外立面的购物中心意味着为后续经营带来良好开端。
时代芳华里的外立面作为崭新社区购物中心的第一印象，AGC团队在设计上以“互动·形合”为题，以形像盒子和展示盒子的交错和组合打造出时尚简洁形象，在视觉上提升好感度。
项目盒子立面配合玻璃幕牆和冲孔透光铝板的使用让整个购物中心看起来像一个打开的礼物盒，为周边社区的消费者带来一个全新丰富舒适的生活体验。
为配合时代芳华里整个外立面整体形象，作为“门面担当”的迎客大门，从项目设计、引流规划等角度，结合风水指导实现“爆改”。
原来项目改造之前，大门开在东北角，存在五鬼绝位开门的问题。项目改造后，已将鬼门封闭，在旁边吉位开门，对商场的煞气进行了化解，促进了整个商场旺气的流通。
时代芳华里的西北方，从区位来看，是十字路口，也是商业迎客的“黄金C位”。项目把大门改在西北后，商场为坐巽向乾，为四天柱立向，广场所在位置为贪狼生位。风水学有说，贪狼生位大旺人丁。因广场明堂开阔，客流、车流密集而畅旺，有利于人流聚集，对集聚商场的人气，作用巨大。
2、化解路冲，巧用“盘活术”消除商业死角。
商场方在做好购物中心的“门面”展示外，其空间使用效率更决定商业价值的最大发挥。
在这一层面上，时代芳华里针对许多不合理的动线规划导致阻碍空间和客流的“商业死角”进行巧妙盘活，提升空间的经营效率。
如项目的街区转角处，设置一个具有标志性的景观雕塑，让街区更为畅通连接。在风水学中，这种做法能化解路冲，起到很好的带客作用，实现引流。
△图中景观雕塑为示意图，非最终效果
3、生水入明堂，大旺客流的入口、动线“改造术”。
购物中心的入口作为内外空间连接的最核心位置，与商场动线构筑成人气流动的枢纽。
时代芳华里原商场仅有单一主入口，且入口方向与主干道、广场及步行街欠缺互动。在AGC团队操刀修改后，开设四个入口，实现主次入口与主干道、广场及步行街四通八达，也让商场的动线更具有流动性，方便人流的触达性。
实际上，时代芳华里入口、动线改造内有乾坤，也隐藏着聚客的风水学问。
整个项目的主动线轴线为坐巽向乾兼巳亥320°-140°，为力量最大的四天柱立向，芳华里与中山区域的水系形成龙水交媾，生水入明堂，大旺客流，大旺财源。
为发挥项目聚客区位优势，商场将另一个主入口开在西南旺位。在旺位开门迎客，带旺了原有商业街的客流。
而项目中庭的设计，则充分考虑了西北、西南两个生旺入口的作用，在核心区形成动线回环，使客流自然流向东北、东南两个区域，让中庭起到四水归堂的作用。
4、五行风水匹配业态，更讲究“平衡术”。
商业规划中，各类零售、餐饮、娱乐及大型主力店等业态规划及比例组合，是决定购物中心成功的重要因素，也是决定商场品牌招商策略以及后续经营业绩的关键。
主打社区商业的时代芳华里，在业态配比上更吻合乐龄祖辈、高知爹地、潮流辣妈、全能潮娃等全龄客群的时间轨迹，从早餐、早茶到早教，从下午茶、教培到社交聚会，从健身、观影到夜宵，相应业态匹配不同客群在时间上的需求，打造全天候芳华现场。
主力商家X芳华里，全时段消费概念呈现
精准对应相应客群需求进行业态选取的同时，时代芳华里结合整体改造，根据项目入口、整体人流的走向，来合理搭配布局业态。
如超市、儿童、电影院这类业态能集聚人气，阳气极旺，时代芳华里将其设置二层、三层、五层，辅以休闲娱乐、零售等部分阳气较弱的业态，通过阴阳平衡的理念进行合理搭配和业态互补，并可让商场人气实现向上导流。
时代芳华里更参考五行风水的平衡理念，如当中餐饮业态为五行中的火属性，而生活零售类属木再生，健身房则是以水为主、金为辅，时代芳华里通过合理铺位及楼层布局，协调相生，使商业中的旺气得以最大化。
时代芳华里合理且平衡的业态布局，已吸引包括百佳永辉Bravo超市、星河巨幕影城、大师兄、肯德基、小米之家等众多品牌商户进驻。项目以更注重以首店效应和焕新品牌吸附流量，占领市场高地，其中首进中山西品牌占比近50%，采用焕新形象的品牌商户超60%，包括引入全国首个24小时全天候运动体验馆---REACTION ARENA、中山首家KK馆、中山西首家ADIDAS MEGA 2、跨双层最美儿童书店读木舟绘本馆等，开业后将呈现更旺的客流聚集。
结语
一个商业项目的改造非单纯地“营造概念”，时代芳华里切实考虑商业效益及功能兑现，通过从设计规划到空间改造实现革新行业的升级，并科学融入风水的理念，使之成为商业旺地。
而未来，时代芳华里为更好地提升商业价值，项目紧抓运营法则，以同一招商运营团队全程服务客户，以“招商——育商——养商”的全周期培养路径与商户一道实现生态共建与收益共赢。
随着今年8月的开业绽放，时代芳华里将以“家门口的花漾时光”的姿态，引领中山中心城区西部生活方式。
文章来源：房地产观察
