现阶段下，诸多房企在寻求自身的转型与升级，寻找新的利润增长点。随着消费升级与美好生活的需求驱动，房地产的转型升级与旅游度假消费升级需求互相叠加，度假地产需求强劲。
近期笔者走访了恒大威尼斯、绿地长岛、奥伦达部落、聚龙小镇等多个度假地产，从选址、产品、客群、等方面总结出一些度假地产固有特征。
核心城市或稀缺资源地周边
从距离和时间上讲，度假地产介于第二居所与旅游地产之间，因此，度假地产一般选址核心城市周边或城市远郊，邻近一线/新一线城市人口密集居住区。
具备强大客群基数+购买力
据不完全统计，目前我国度假地产主要分布在东部沿海城市，客群则主要源于区域核心城市，如：以北京、天津为核心的环渤海都市圈，以上海、杭州为核心的长三角都市圈，以广州、深圳为核心的珠三角都市圈。而核心城市均有一个共同点——城市吸附力强，常住人口基数大，这便为度假地产提供了充沛的客群基数。
自然山水生态基底
在对时间距离把控的前提下，项目所处的自然环境就应摆在首要位置。度假地产并非旅游地产，对古镇、主题乐园等景区/度假区的依附较少，但自然山水生态资源则是其必备要素。长城脚下饮马川、黄金海岸阿那亚，碧桂园十里外滩沿海而建，峨眉半山七里坪依山而建。诸如此类，度假地产的目的便是让业主享受或天高云淡、或湖光山色、或海天一色。
1、饮马川 —— 青山明月，遇见长城
长城脚下饮马川，环北京区域的一个平层院落式别墅，北倚燕山山脉、南接卧虎山长城、东临潮河川湿地公园，横跨密云、承德两地，周边旅游景观30余处。潮河、湿地、森林、山谷密布，因此饮马川内在流露出的田园诗意，在饮马川与最好的自然握手言欢，是对生活最大的善意。
2、阿那亚 —— 黄金海岸，理想国度
阿那亚位于秦皇岛昌黎黄金海滩的腹地，拥有3公里的私属海滩。坐拥环渤海自然资源最丰富多样的优质海滩，有罕见的大片刺槐林与天然湿地，内陆纵深还有大面积的沙丘。海床平缓，海水清浅，海天一线。深厚的人文底蕴与分明的四季之美，造就了阿那亚独特之美。
3、融创·莫干溪谷 —— 莫干山麓，心归溪谷
4、恒大·海上威尼斯 —— 碧海银沙，旅居王国
具备价差优势与溢出效应
如今，各都市圈一体化进程不断加快、多个区域协同发展效应显现，不少客群瞄准“环XX”置业，以寻求大都市最大“剪刀差”。
以上海为例，一方面上海房价畸高、各种限购条件限制，另一方面，长三角一体化进程加速，具备价差优势的环沪度假地产备受青睐。据了解，太仓恒大旅游城、启东恒大海上威尼斯、绿地长岛等置业客群中60%以上来自上海，另有部分客户以上海作为媒介认知项目并购买。
以前我们惯性地认为度假地产主要是投资品、改善或终极置业住所，但是从目前几个大都市圈的发展来看，外溢刚需、首付客户也已经成为大城市周边度假地产的重要客群。
强IP吸引，有核心卖点
IP时代下，地产也逐渐走向IP引领的轨道。如今，融创桃花源、泰禾院子、龙湖壹号院等地产IP已具备强大的流量。因度假属性的附加，度假地产的IP特性显得尤为重要。
1、恒大海上威尼斯 —— 碧海银沙
恒大斥巨资在启东海上威尼斯项目围海7.23平方公里，耗时5年，完成了华东地区独一无二的“碧海银沙”景观，将绵延数公里的自然海岸线打造成“水清、沙软、景美、畅游”人工沙滩。内设无边泳池、观景暸望台、沙滩运动休闲等众多游乐设施，使碧海银沙成为一个集休闲、娱乐为一体的海上旅游度假区。
恒大海上威尼斯销售期以碧海银沙作为核心IP吸引大批量客户，同时营造氛围；运营期对业主免费开放，同时以强大的IP吸引着区域旅游度假客前往。
2、港中旅·安吉和乐小镇 —— club med
Club Med追随了中产阶级 “内在的平和与宁静，以及长久的快乐”的度假需求，同时形成了独有的度假文化——G.O（亲切的组织者），实现真正的理想化度假、个性化服务，成为全球度假顶级IP，中国、在全球，收获了大量忠实粉丝。
港中旅引进Club Med运营管理，打造集精品度假酒店、水疗SPA、迷你高尔夫、水上乐园、马术俱乐部、休闲运动中心、商业小镇、精品住宅于一体的乡村国际旅游度假区。
越来越注重生活方式/主题社群营造
度假使人超越常规生活，摆脱日常工作，置身闲适的自然环境，享受品质化的度假服务。阿那亚——追梦人的探索之地、港中旅•安吉和乐小镇——阡陌之间的田园梦、复华度假世界——纳西花海中的返璞归真、泰禾•厦门湾——“艺术家”与“理想国”的住假生活……度假地产通过营造不同主题的生活方式，带给客户新的生活体验。
1、阿那亚 —— 追梦人的探索之地
“社群之王”阿那亚的诞生离不开“社群”二字，对于阿那亚而言，社群的运营有三大路径：
目 标：海上的桃花源与乌托邦。让有类似情怀的人群相聚到这里，规模越来越大。
链 接：自由人的自由连接。让审美趋同、爱好趋同、价值观趋同的人在这里相识。
内 容：不断产生精神产品。文章、视频、杂志、活动、讲座、音乐会……涉及整个社群的精神产品的提供。
客群分布：呈现强地域特征
客群年龄：40～55岁为核心置业客群
置业目的：度假、康养、投资三驾马车驱动
产品偏好：注重增值化设计
产品偏好：注重增值化设计
文章来源：马先声周周说
