`
P.M.视点

文旅型商业项目开发思考

来源:克而瑞商旅文早参       作者:飙马中国       时间:2021-06-30 16:35

文旅型商业作为目前商业项目很重要的一个商业形态,很多的文旅型商业项目都在走微度假、轻文旅、大商业的模式,但是文旅型商业与普通的商业存在很大的不同,如定位、规划产品、业态和运营方式等,这些在前几期中已经做了详细的分析,本文从近几年接触的前期项目的一些经验给到各位一些建议。

文旅型商业项目的时间经济与时间运营

时间经济是商业项目的运营核心要素,也是运营的盈利保证。

 

时间运营是基于客群对盈利及运营方式的把握

传统的旅游以旅行社的集客方式,使得日间旅游的观光性是核心,所以大部分观光旅游的方式是白天旅游+夜间休息,景区大部分的客源来自于白天的观光游。如目前大部分古镇、景区的游览均是以此种方式进行。在延长旅游时间上基本以夜间的剧场等活动进行。这样形成了一周上午到下午的全时段。这种旅游方式以景点为主,很难深度进行游览。

而随着度假游、体验游的趋势明显,很多的旅游区进行了旅游时间的升级,白天的观光游,加上了晚上的度假游。如乌镇的西栅,白天以古镇观光为核心,夜间以度假休闲为核心,形成了两种不同的客群,甚至提出晚上不让游客进入的说法。两种客群的不同的游览和体验方式形成了不同的消费和盈利模式。因此在整体游客数量下降的情况下,乌镇的收入还实现了增加,这与其夜间度假时间段的运营有着密切的关系。

 

拈花湾的旅游时间跟游客联系的是灵山大佛的时间承接,紧抓下午4点到晚上10点的6小时时间段,增加夜间表演、夜景演艺和餐饮消费等,这个时间段的消费能力强,同时增加了灵山大佛半天游的时间,从而实现游客的停留和近一个亿的收入。而对于度假客则利用节假日和周末的两天深度度假游,实现了民宿的年均1.5亿的收入。

 

因此时间运营是很多文旅型商业项目要抓住的关键点,不同时间段的消费方式、旅游方式和运营方式均不同,在文旅型商业项目的设置过程中要事先设计好,哪个时间段是项目运营的重点,通过何种配套和方式实现,这样才能使得项目能够立于不败之地。

文旅商项目的时间运营

需要进行系统化设计

在未来的文旅型商业项目的发展中,抓住时间、延长时间和利用时间是关键。学与玩的结合,游与玩的结合,学与游得结合,都是最新的方式。

把游览的内容时间化,体验的内容时间模块化,这样就形成了时间运营的概念。最早运用的项目是裸心谷,该项目把度假客的居住产品与不同的时间模块相结合,形成2天、3天的深度体验时间模块,使得消费的能级和价格都出现了很大程度的提高,实现以酒店居住产品的时间运营理念。

裸心谷时间运营单

 

杭州的西溪湿地开始以门票+船票的形成进行游览,消费的价格有限,后面提出了套餐式的时间模块,如5小时的船上精品体验,通过餐饮、船游和休闲的结合,实现了消费的深度升级,从而实现收入的上升。

 

时间运营无外乎就是对旅游和体验内容的重新定义与设计,加入时间的理念,提高游客的深度体验,把游与玩深度结合,到今天为止为了增加时间的概念,又出现了学与玩,学与游得培训式结合,如自然科普教育与自然博物馆的结合,空气动力学课程与乐园的结合。这些内容的不断的增加使得时间运营成为各个项目的关键。

文旅型商业的IP经济和ip运营

IP是市场竞争的核心,是流量的引擎,是“让人来”的理由,通过聚焦主题,提炼打造具有项目独特标签的IP,并形成体系化的产品业态阵营。

IP是需要滋养的,不能无限的消耗。

IP是需要内容深度结合的,不仅需要IP本身,还需要IP的场景、故事、产品和文创的深度结合。

IP可以是无中生有的创意,拟人化的形象,类似大家熟知的“熊本熊”、“江小白”,都是非常成功的案例。对于古镇、古街这类商旅文项目而言,我们认为IP是基于当地人文、资源高度差异化提炼下的主题聚焦与意境升华。

可以举几个例子:

古北水镇,从“北移的江南水乡”到“长城下的星空小镇”,场景感更强,意境更美,精准指向1.5小时经济圈的京津休闲度假客群,绑定世界级的IP长城,满足城市人对无际星空的美好畅想,自然圈粉无数。

 

拈花湾,世界级禅意旅居度假目的地,主打“禅意旅居,心灵度假”,围绕“禅”衍生一切建筑、景观、氛围、业态,一山一水,一草一木,一石一叶,一门一窗,一床一被,一衣一履,一桌一灯,一碗一筷,一杯一盏,乃至一只鸟叫,一片蛙鸣,一抹云彩,一缕薄雾,一点烛光,一丝暗香,一串晨钟,一遍暮鼓,一湾渔火,一舟晚唱,无处不是禅意,也无处不是生活。

 

大理,“风花雪月,自在大理”。风花雪月不仅描绘出一个令人心驰神往的意境,更是将大理独一无二的资源特色(上关花,下关风,下关风吹上关花;苍山雪,洱海月,洱海月照苍山雪)展现的淋漓尽致,一语双关,讲出了特色,升华了意境,也抓住了游客的心。

文旅型商业的发展要点及关键要素

1)酒店民宿业态是项目价值核心

古北水镇上来就打造1000多间客房,使得项目能够满足度假客户的需求;拈花湾有1200多间客房,加上返租民宿客房超过2000多间,这样才形成了度假氛围和度假消费。很多项目由于客房缺乏使得过夜客少,从而很难转型。拈花湾的民宿收益占到年整体营业额的70%,超越门票和商业租金收益2倍。乌镇也是酒店的打造上形成独立的特色。

2)城市型业态逐渐融合

越来越多的城市型业态进入古镇、古街和景区度假区,其中包括城市亲子业态、教育业态、时尚业态、国际品牌快餐、娱乐。如丹寨小镇的万达影城与大歌星,使得古镇有了新的消费支点,当地人可以进行消费,度假人也可以消费,成功的提升了人气和商业价值。教育科普业态也逐渐进入度假项目,如营地教育、研学教育、艺术教育。星巴克进入武陵源使得近期的国际品牌开始纷纷有自己的文旅产品线。

3)美学会展空间将是未来的趋势业态

博物馆、美术馆、各类型展馆等业态是下一步项目的增长点,这种空间首先是有·粉丝和ip的,还有复合消费,包括门票、表演、零售、手作等,使得消费的多元化快速实现。

4)文创等零售业态要产品化业态空间

文创产品的开发目前国内尚处于低级阶段,很多产品都是当地的义乌版,因此需要根据本地的文化和资源特点进行演绎和开发,形成独特的产品线,如多彩贵州产品线已经出具规模。

文章来源:克而瑞商旅文早参

上一篇:房企战略错了,越努力死得越快 下一篇:没有了
Copyright © 2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询