目前，产业经济对各地的经济发展、城镇化、人口流入、房地产开发等方面发挥着越来越重要的作用。从中央到各地政府在产业政策、产业规划、招商引资方面也是不遗余力，积极促进产业发展、产业转移、提质增效、建设产业物联网等。
著名经济学家林毅夫认为，经济发展需要有效的市场和有为的政府共同作用来发挥比较优势，经济发展有产业政策才能成功。对待产业发展要进行产业甄别和因势利导，这也是他近年来主推的《新结构经济学》中的主要观点。
近日，2021年政府工作报告中指出，2020年推动了产业数字化、智能化改造，战略性新兴产业保持快速发展势头。2021年的重点工作则提出，要优化和稳定产业供应链，增强产业供应链自主可控能力，加大5G网络和千兆光网建设力度，发展工业互联网，统筹新兴产业布局等产业政策。
很多产业园区最初的发展是由于政策环境、产业基础、地理交通等要素优势自发发展起来的，但在后来的产业转型升级发展中，在政府部门的产业政策规划引导和企业的积极参与下，市场化的产业开发、运营越来越成为重要的产业发展模式。
那么，产业园区的开发运营模式通常有哪几种模式呢？
一、房地产开发模式
很多产业地产项目、产业园区是房地产开发公司主导进行的。房企出于战略发展和多元化的需要，产业链从住宅开发、商业开发，逐渐向产业园、工业园、文旅地产、养老地产等方向横向延展发展。如华夏幸福、星河集团、万洋集团、光大地产等。
但是，这种模式主要是以出售产权获利为主，重销售、轻运营，运营相对薄弱，有些产业园运营很不理想。有些项目甚至沦为变相圈地和房地产开发，如近几年一些以发展新能源汽车、机器人产业园为噱头的开发项目。
二、开发+运营模式
以政府主导、企业主导的开发+运营模式。政府主导的如苏州的中新（新加坡）工业园、广州的科学城和各地的经济开发区、高新技术开发区等。
通常由政府和其下属的国企、平台公司主导进行规划设计、建筑施工、招商引资、政策扶持、运营管理。由于政府资金和开发实力雄厚，招商引资、政策扶持力度大，通常比较容易做起来，既重视开发，也重视招商、运营。
企业主导的开发+运营模式，则是由相对专注产业园开发、招商、运营的企业主导。如天安数码城、番山智库、华南新材料创新园等。由于企业专注于产业园运营，积累了相对专业的开发、招商、运营经验，通常经营情况较好。
三、旧工厂、旧厂房改造模式
很多城市的旧工厂、旧厂房改造成的众多创意产业园、众创空间等。如深圳华侨城创意文化园、广州TIT创意园、北京798艺术区、上海八号桥等。
由于是旧工厂、旧厂房改造，受原有建筑空间、规划设计、设施配套的影响，建筑改造和空间环境受到局限，但也因此保留了较多原始工业建筑风貌和工业雕塑，较有文艺气息，很多还成为了网红打卡地，腾讯微信总部就选择在了广州TIT创意园。
除了改造成创意产业园、众创空间，很多旧工厂、旧厂房还改造成了博物馆、艺术馆、时尚街区、酒吧街等，如上海当代艺术博物馆、武汉红T时尚创意街区、广州珠江琶醍等，成为城市的文化、时尚、休闲胜地。
四、租赁运营模式
租赁别人建好的空置产业园区、批发市场或者运营不善的园区，重新进行定位、装修、改造、招商和运营，类似于“二房东”的模式。但受制于旧有的规划设计、建筑、交通、配套、环境等方面的软硬件局限，招商、运营也容易受到制约因素的影响。
但了，除了旧有的建设时间较早的产业园区，随着各地政府和房企大量建设产业园和进行三旧改造，产业园过剩和招商、运营不善的情况也较严重，租赁运营产业园的市场空间也很大，但需要运营者有很强的招商、运营和产业链整合能力。
除此之外，也要熟悉国家和地区的产业政策、产业规划和产业发展方向，了解不同产业的企业的发展特点、发展需求，并且要做好产业园的定位、招商、运营、服务等方面的工作。
五、飞地产业园模式
近几年，各地纷纷发展飞地经济，建设飞地产业园。2018年6月2日，国家发改委、国土资源部、商务部等八部委联合出台《关于支持“飞地经济”发展的指导意见》，鼓励共建产业园区。
从国内最早的“飞地”园区江苏泰州靖江和江苏无锡江阴的“江阴-靖江合作园区”和“苏州-宿迁工业园区”开始，近年来先后出现了苏通(苏州-南通)科技产业园、杭州-衢州海创园、顺德(英德)产业园、深汕特别合作区等。
飞地产业园为充分利用发达和落后地区各自的资源优势，促进地区经济平衡发展、优化区域产业布局起到了重要作用。但是，在赢利模式、招商引资、企业落地、税收奖励、政策扶持、园区运营等方面还需不断探索和完善。
文章来源：筑室于兹
