不遮掩的说，每个产业地产商，都有个房地产梦。
产业地产是受房地产影响最深的行业之一。两者本是一脉同宗，从某种意义上讲，产业地产甚至更高明一些（业内常言：做住宅的是高中生、做产业地产的是研究生）。但学历并不等同于财富，貌似高端的「研究生」，上有政策红线无法逾越，下有政府幻想沟壑难填，一直在政府与企业间反复横跳，最终闹了个赔本赚吆喝；而房地产虽不似「研究生」般面面俱到，但抱着土地，守着政策，又总能赚得盆满钵满，活成了「研究生」梦想中的样子。
我相信，每个产业地产商在入行之初都曾豪情万丈，但迫于生存压力，其中的大多数都选择了「妥协」，与房地产、商业地产频繁产生交集，以求在规则的边缘，谋得一条生存之道。
笔者总结几个产业地产从事非产业地产开发的几种套路，其中多数套路目前已被地方政府明令禁止，有些甚至已经触碰了法律底线，这里只做科普，不提倡大家效仿。
产业勾地
产业勾地，「雅称」产城融合。所谓勾地，就是政府与开发商在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行「勾兑」。双方达成一致意向后，对外则设置许多排他门槛，然后走一个公开程序获取土地。
这里的勾地，主要有三个主体：
第一种，开发商亲自下场勾地。
这种多见于刚入行的地产商，所谓「无知者无畏」，在房地产业大杀四方的开发商，对产业地产这一同宗兄弟并没有过多的重视，把房地产那一套直接搬来，高喊口号：三年布局全国，五年做到行业TOP1！殊不知，在产业地产行业深耕数十年的老炮儿们，哪个不是谨小慎微，见人就喊日子苦，一块钱掰成两半花。
开发商亲自下场，结果只有一个——碰壁。哪怕是在勾地最疯狂的几年，政府领导一听到XX地产，连忙摆手，我们是管产业的，开发的事儿今天咱们不谈哈。更有甚者直接给你来个将计就计，你不是搞产业吗？先给一块不能卖的科研用地把你套住，其他的事情再说，开发商一没套路、二没资源，项目自然做不下去。
开发商亲自勾地不靠谱，于是衍生出了第二种模式：「开发商+产业集团」。
政府在与开发商的博弈中占绝对的主导权；但和产业集团打交道就又是另外一回事儿了。开发商抓住政府招商引资、发展经济的急切心理，拉上产业集团，以雄厚的产业资源为诱饵，「逼迫」政府在供地上做出让步，在产业用地中「勾兑」住宅或商业用地。拿到地后，再由开发商进行开发与销售，产业集团从中获取高额增值差价。
至于产业是不是能发展起来，那就仁者见仁、智者见智了，只能说，站在开发商的角度，肯定是把能卖的先卖了，产业部分，能拖则拖，实在拖不下去，就交给产业集团处理，要求也不高，只要面子上过去即可。
第三种，就是由产业地产商直接勾地。
产业地产商有没有嘴上说得那么「纯粹」，政府肯定有自己的判断，但无论如何，产业地产商对政府「需求」的理解更透彻，也有一定的产业资源和招商运营能力，终归要比房地产商适合得多；更重要的是，产业地产圈子就这么大，企业必须靠口碑吃饭，如果产业不做或者做得差，骗一家两家还有可能，长此以往，相当于砸掉了自己的饭碗。
产业地产商直接勾地，具体做法是：以产业地产之名低价拿地，并配以一定比例的住宅，先卖住宅回笼资金，再反哺产业园开发，同时向政府收取一定的招商服务费、咨询费等。
不过，这一模式目前越来越难走，近两年，包括深圳、杭州、济南、东莞、郑州等多地都出台文件，禁止产业用地与住宅捆绑，以遏制产业勾地现象。
二、M0
产业勾地越来越难，一些开发商开始把目光转移到M0（新型产业用地）上，因为M0允许配比20-30%左右的配套，可以做成公寓散售。
不过话说回来，M0的门槛不低，这事儿开发商做不了、产业地产商也很难，只有手握资源的产业集团可以勉强尝试一下。
M0要分两类说，一是原有工业用地变性，二是通过定向招拍挂取得土地。第一种土地变性，笔者之前就说过，这事儿挺难，因为工改M0政府是没有财政收入的，没有财政收入，政府就没有积极性，政府没积极性，事情就很难推进。更何况，这两年各地都在压缩M0用地的指标，卖还不够卖，怎么会让你白白占用指标？另一种就是与政府约定，以招拍挂形式拿地，成本上，M0略高于工业用地，但远低于商服用地。不过产业入驻门槛不低，至少要是当地的大项目 / 重点项目 ，而且必须通过政府考核，（住宅部分）才可以分割销售，未达到要求的土地可能被收回。
三、总部基地模式
理论上，工业用地有一条7%的红线，即用于行政办公及生活配套的土地，不得超过总用地面积的7%。但在实际操作中，有一些产业地产商会打「擦边球」，比如把大量办公和研发写成厂房，按厂房来报批，实际上做成总部基地使用；只把生活配套做在那7%里。
事实上，这种总部基地模式，更多是利用了工业与商业用地间的「灰色空间」，在工业用地上做一些大平层的写字楼或独栋办公，项目建成后，仅用于自用与出租，也不对外销售，从政府的角度看，企业的确在做产业，税收也有，高品质的总部基地还能给地方增色不少，看似没什么损失；但对于整个行业，这样的总部基地在功能上与商业用地上的写字楼功能上完全相同，成本却低了很多，是赤裸裸的不公平竞争。
四、工改
如果上述几种套路和产业还有千丝万缕的联系，那接下来的几种就是彻头彻尾的房地产化行为了。
首先是「工改」。
「工改」在我国有悠久的历史，最早官方层面的「工改」在可以追溯到1999年，《扬子晚报》在当年的报道中称：「南京长虹无线电厂1995年停产后历经艰难，1998年起改为学生公寓」，有效缓解了企业生存压力。
进入21世纪，城市更新的步伐逼迫政府加快推行「退二进三」、「腾笼换鸟」，在这样的背景下，北京、深圳、广州等多地政府发文，积极引导工业用地功能转换，俗称「工改」。但当时「工改」专项政策很少，规范的监管体系尚未形成。开发商们敏锐地嗅到了商机，大举涌进「工改」市场，借「工改」之名，低价买入厂房进行改造开发，买卖配套的住宅产品以获取高额利润，「以租代售」、「研发用房改公寓」、「宿舍改豪宅」，都是那个时期的「常规操作」。
不过，如今「工改」的红利期早已过去，在现行政策下，之前尚未完成立项的「工改」项目已完全无法符合立项标准；符合标准的项目，基本都是苦累还没钱赚的活。市场对「工改」的态度，也从趋之若鹜到弃之如敝履。
五、私自改变土地用途
如果说「工改」在当时的社会条件下还有迹可循的话（第一批吃螃蟹的人，也确实赚了个盆满钵满），在没有任何政策依据的情况下私自改变土地用途，就是彻头彻尾的违法了。
按理说，私自变性这种明显的违法行为应该只是个案，不应在今天的讨论范畴之内。然而事实上却是每隔一段时间，都会有类似「XX小区工业用地建住宅违法销售」这样的新闻爆出，仿佛成了一种常态。其中一些开发商有通天本领，可以先斩后奏，建完房子再变性，对他们的手段和人脉，笔者只能说真的高明；但更多的开发商并没有这样的本事，东窗事发后，开发商不是拖欠房款不还，就是一跑了之，购房者毕生积蓄打了水漂，苦不堪言。
六、土地置换
众所周知，土地直接变性难度极大，一般人很难搞定；因此，一些开发商另辟蹊径，通过股权收购、土地作价入股方式，变相取得企业的工业用地，再以此为筹码，与地方政府谈判，置换等价的住宅 / 商业用地。
这种做法，算是一种比较「温和」的处置方式。对政府而言，大片的工业用地是稀缺资源，用等价的住宅 / 商业置换血赚不亏；企业把全部资产在「高位」变现，完成转型；开发商获得土地，享受土地可能的增值收益。
当然，不是所有政府都能接受这一提议，需做好充分沟通，以免被套牢。
如今，产业地产逐渐回归服务属性，靠房地产赚钱，操作空间越来越小，对纯粹想勾地然后开发住宅的房企，无疑是一个噩耗；但对深耕产业的企业来说绝对是一个难得的机会。
文章来源：园区在线
