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产业园区的七种死法

来源:园区在线       作者:飙马中国       时间:2021-02-08 15:36

败局日日发生,奇迹总是缺席。

园区在建设之初,无不怀抱凌云之志,但最终折戟沉沙的绝不在少数。

前车之鉴后事之师,困住园区的是什么?今天总结园区的七种死法,望园区同仁引以为戒。

死于低估风险

2012年底,万科集团通过与河南当地龙头地产商——美景集团强势「联姻」,将郑州「美铭科技园」的建设运营权收入囊中。

「美铭科技园」是万科在产业地产上的首秀,但万科似乎并未做好万全准备,在后来媒体的采访中,一位郑州万科负责人承认:「事实上,当时万科接手美铭产业园之后,对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清晰」

后面万科的一系列操作,也验证了其产业地产新兵的「本质」。对于美铭科技园这么这块来路不明的科研用地,万科居然没有提出任何异议;而当万科打算对产业园内的独栋办公楼进行分栋、分层销售的时候,便立刻被相关部门阻止,园区招商中心被强拆,本就不擅长产业地产操作的万科便开始了四处碰壁、进退维谷,最终只得以「高昂学费」赎身。

死于政策变动

《皖江城市带承接产业转移示范区规划》批复后,安徽省委、省政府决定在芜湖和池州境内设立两个集中区——「安徽省江南产业集中区」和「安徽省江北产业集中区」。

两个集中区建设一度被视为安徽省皖江示范区建设工作的最大亮点,不仅因为两地是承接产业转移的集中区域,更为主要的是,它们是皖江示范区发挥「先行先试」优势,突破行政区域、体制机制改革的重要尝试

按照省政府开始的设想,两个集中区设立「省直管」的正厅级集中区管委会,建立一级财政,以便更好地调动各地的资源。

当然,所谓「省直管」就是「空降部队」,所以两个集中区的一大成果便是在短时间内提拔了一大批厅级干部。

但在实际操作中,发现这种方式根本很难运作。一方面,土地、基础设施等各种资源的所在地在市里,管理权在省,经常要县、镇、市、管委会几方会谈,效率太低;另外,涉及到土地出让金、税收等实际利益分配,各地市间也互不相让;2012年初,省政府宣布两大集中区「降级」,由「省直管」变为地级市「代管」,人权、财权和相应的事权一并交予所在地市

集中区的「降级」,最直接的影响便是政策含金量退坡。省级直管时,集中区用地计划单列,每年有5000亩的农用地转为建设用地指标;体制调整后,用地指标由集中区和市里统筹,指标锐减到每年1000亩或2000亩;况且,此前不少企业是冲着「省直管」的金字招牌来的,没想到一年多后改为「省市共建、以市为主」,企业觉得政策稳定性差,有的干脆就不投资了,直接导致了两大集中区的败局

死于同质化竞争

2011年以后,为了将科教优势转化为生产力,在南京前市委书记杨卫泽的推动下,南京各区县纷纷大兴土木修建科技园。

据不完全统计,截至2015年末,除了20家紫金科技创业特别社区外,南京市级以上的科技企业孵化器、大学科技园和战略性新兴产业创新中心已超过200家。

在政绩烙印之下,各家园区开始互相挖对方的企业,甚至造假应付领导,把原来的企业合并到新的园区里...南京的园企供求关系严重失衡,园区大面积倒闭...

2017年,南京宣布园区改革,撤销原紫金科创特别社区、国际企业研发园,把全市83个园区整合设立15个高新园区,给这场闹剧画上了句号。

死于好高骛远

近些年,北斗产业迎来了发展黄金期,在交通、减灾、电信等许多领域的应用都取得了重大突破,大有取代GPS,成为新一代导航霸主之势。

2011年3月,重庆两江新区北斗导航产业园启动建设。

媒体刊发的开工报道显示,该园区是两江新区的重大项目,计划竣工日期为2015年末,目前,该项目已烂尾。

园区在线查阅有关资料,该园区最初是在两江新区优惠政策支持下规划的,原想通过北斗技术研发带动应用开发企业和终端生产商聚集。然而北斗相关企业数量十分有限,招商难度远超想象;政府提供的地块也很偏僻,产业氛围一直没起来。在政府的催促下,投资方先后投入近2亿元建设资金,后来和两江新区一起商谈引进的几个项目出现变故,合作方资金断链,最终项目烂尾。

死于太过「老实」

在园区行业,太老实也有错。

华东一本地开发商,以政策优惠带限制条件拿到一块偏远的空地,实实在在地盖起了写字楼,结果发现实际成本高,开发周期长,新区写字楼根本卖不动,亏得一塌糊涂。

而旁边一老牌开发商则老谋深算得多——它和政府谈判,要么配套大量住宅,要么政府回购部分楼宇。经过一番磋商,政府按一定比例搭配了住宅,那两年又恰逢楼市上涨,该开发商赚的盆满钵满。

这里并不是鼓励大家死命往住宅上靠,但在产业地产行业,园区只是政策牌和敲门砖,实际盈利还是要靠另辟蹊径

最简单的,梳理园区开发类上市公司的主营业务可以发现,他们本身有一部分土地整理、园区开发的功能,但大部分仍以房地产作为主要业务。懂者自懂,不好多说。

死于城门失火

城门失火,殃及池鱼,这事儿太常见了。

2019年3月21日,盐城响水化工园区一企业发生爆炸,造成78人死亡,数百人受伤。

发生这样的特大事故,江苏迅速「重拳出击」,盐城的化工产业全面停工、停产。或许是为了印证响水化工园管理和整治水平的低下,江苏省化治办迅速表示,去年该园区综合排名倒数第三,得分55.5分,就算不发生爆炸,园区也是在关闭整治之列。

然而,综合得分80分,排名全省第四的滨海经开区沿海工业园,因为受到响水爆炸案的影响,竟然也被一刀切全面停产近五个月,受此影响的大丰港石化新材料产业园同时全面停产整治

作为全省综合排名前列的化工园,滨海经开区沿海工业园聚集了许多优秀的化工企业,且不乏有全球定价权的企业,笔者相信,其环保、安全和技改的投入方面应该是比全省大多数园区要好的,一些企业家也提出来,要请国家级专家现场检查和比试。然而,在省里的高压之下,没有人敢随便做复产的决定。

死于捆绑企业

2005年,江西省新余市拿出2个亿,引进光伏巨头赛维集团,要知道,2004年新余全市财政也不过18个亿,这一操作几乎是把政府的命和赛维紧紧捆到了一起。

起初赛维的表现还是非常耀眼,2007年6月,赛维LDK在纽交所上市;2010年,赛维已经成长为世界最大的硅片生产商;在赛维的带动下,新能源行业甚至超过钢铁,成为新余市第一大产业....

然而,2011年底,受光伏双反影响,赛维迅速陨落,其高达300亿元的负债浮出水面。但此时新余市已经与赛维连体共生,新余不得不举全市之力向赛维「输血」:先是市里提供两个亿,后又求助江西省拿出20亿,2012年,新余市又再次垫付5个亿到期贷款...

时至今日,赛维的重组仍未完成,负面影响还在持续。

文章来源:园区在线

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