`
P.M.视点

商业地产招商运营中与租金相关的五大风控要点

来源:坤源衡泰律师事务所       作者:飙马中国       时间:2021-01-13 15:45

 

大型购物中心或大型购物广场类商业地产,通常采用分零租赁、不售产权的商业模式,其价值实现往往是通过收取租金来完成收益目标。本文通过对当前大型购物中心或大型购物广场类商业地产常见租金计取模式概谈,浅述与租金相关的五个风控要点。

租金计取模式

当前,大型购物中心或大型购物广场类商业地产所涉租金计取模式主要如下:

 

模式一:固定租金

该模式为无论承租人经营盈亏,承租人均按照商铺租赁合同约定的固定数额定期向出租人支付租金。

模式二:提成租金(“扣率”租金)

该模式租金收益与承租人经营直接关联,即在商铺租赁合同约定的计租期限内按照承租人的营业额计提一定比例所得的金额作为租金。该模式也是俗称的“扣率”租金。

模式三:“固定/提成”租金(取其高)

该模式租金收益与承租人经营直接关联,即在商铺租赁合同中约定两种租金标准,其一为固定租金金额,其二为按照承租人的营业额计提一定比例所得金额,二者金额取其高者作为当期租金。该模式属于固定租金与提成租金的衍化。

模式四:“保底+提成”租金

该模式租金收益与承租人经营直接关联,即在商铺租赁合同中约定两种类型租金,其一为固定租金金额,其二为按照承租人的营业额计提一定比例所得金额,当期应付租金额即为二者之和。该模式也属于固定金额与提成租金的衍化。

 

与租金相关的五大风控要点

要点一:营业额界定争议导致租金标准争议法律风险

在提成租金、“固定/提成”租金(取其高)、“保底+提成”租金模式中,租金与承租人经营所涉营业额息息相关。因此,笔者建议在商铺租赁合同中明确定义“营业额”(即营业收入),并列举“营业额”范围,以防止租金标准界定争议法律风险。在大型购物中心或大型购物广场类商业地产,若采取统一收银的模式,通常出租人能够较好的掌控承租人的营业收入,若没有进行统一收银,笔者建议在商铺租赁合同中为出租人设置监督机制(如:要求承租人提供经会计师事务所审计的年度财务报表,且该报表中应列明该财务年度内各个月的财务资料及明细),并明确出租人对承租人查账的权利,当然还需对承租人上报营业额义务约定较为严厉的违约责任。

要点二:因维修影响商业物业的使用可能导致租金减少支付的法律风险

在商业物业租赁过程中,支付租金是承租人对商业物业使用、收益的对价给付,出租人应在租赁期间保持商业物业符合约定的用途,为此,当因维修影响商业物业正常使用的,出租人可能面临被承租人主张减少该维修期间租金支付的法律风险。有鉴于此,笔者建议尽量在商铺租赁合同中约定由承租人承担维修义务,且明确商铺维修期间损失承担主体,以对抗发生争议后承租人关于租金减少支付的主张。

要点三:商业物业未达到约定交付条件可能导致承租人拒付租金的法律风险

对于大型购物中心或大型购物广场类商业地产,开发商往往在前期会对商业项目周边情况(包括但不限于市政道路、项目周边住宅或商业体等)进行前期宣传,甚至有的开发商在主力店引进时会将相关周边情况作为商铺交付条件放入商铺租赁合同中。当出现商业物业交付时,若商业项目周边情况未达到上述宣传内容或承诺性条件,稍有不慎,可能导致承租人行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权从而拒付租金。为此,笔者建议:①在项目前期宣传时,注意在宣传物料中进行免责提示;②切勿在商铺租赁合同中将项目周边情况约定为商铺交付条件之一。

要点四:租赁合同无效时租金标准的认定

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称《司法解释》)第2条、第3条规定,房屋租赁合同无效的情形主要包括:①未取得建设工程规划许可证的房屋;②未按照建设工程规划许可证建设的房屋;③未经批准建设的临时建筑;④未按照批准内容建设的临时建筑;⑤租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。同时,《司法解释》予以除外规定,在一审法庭辩论终结前取得相关部门批准的,房屋租赁合同有效。

根据《司法解释》第5条第1款规定,房屋租赁合同无效的,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。因此,当商铺租赁合同无效时,通常参照房屋租赁合同约定的租金标准由承租人支付房屋占有使用费,当然法院也将结合承租人对房屋的实际使用情况进行自由裁量。

要点五:承租人欠付租金时出租人能否采取停水停电措施

对于大型购物中心或大型购物广场类商业地产,当商户欠付租金达到一定程度时,作为出租人的开发商通常会采取停水停电措施,以促使商户支付欠付的租金。承租人欠付租金时,出租人能否采取停水停电措施?司法实践中,存在一定争议。首先,需区分商铺租赁合同中是否存在关于停水、停电措施的约定。其次,需要分两种情况进行区别分析:其一,商铺所有权人作为使用人与电力公司及自来水公司签订用电协议、用水协议;其二,商铺承租人作为使用人与电力公司及自来水公司签订用电协议、用水协议。

笔者认为,在商铺租赁合同存在停水停电措施约定且是由商铺所有权人与电力公司及自来水公司签订用电协议、用水协议时,作为出租人的开发商采取停水停电措施被人民法院认定为违约或侵权的可能性较低。除此之外,当承租人欠付租金时,作为出租人的开发商采取停水停电措施造成承租商户损失的,可能面临赔偿责任。当然,人民法院将综合承租人过错程度、对租赁合同的客观履行情况、出租人停水停电给承租人造成的损失、承租人延期支付租金给出租人造成的损失等因素,对损失责任承担予以综合认定。

此外,当承租商户欠付租金的,若作为出租人的开发商拟采取停水停电措施,除需符合上述情形外,开发商还需注意:①在采取停水停电措施前,提前书面通知承租商户,并保留送达证据;②尽量选择商场打烊的时候,以尽量减少因此造成的承租商户损失。

文章来源:坤源衡泰律师事务所

上一篇:购物中心招商调整攻略 下一篇:没有了
Copyright © 2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询