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盘点产业转型“致死”的开发商

来源:未知       作者:admin       时间:2021-01-04 17:14

在过去十几年里,随着国家经济的不断高速发展,人们的消费水平日趋提高。而对于一个中国家庭来说,最大额的消费无疑就是房屋了。曾经火爆的房地产市场,带动了无数地产大亨们,无限风光的房地产行业在2019年还是难掩其疲倦,虽然各大房地产企业陆续公布的业绩成就不错,但高额的负债率和其大佬的频频动作也预示着背后的寒冷。房地产行业陷入低迷,各大房企都在纷纷寻求出路,力图转型,“转型”两个字成为多数企业家的口头禅。但是,怎么转,朝哪边转,一旦错判转型阶段或者不匹配自身能力建设,企业很有可能一脚踏空,很难扭转。笔者整理了早期转型的开发商致死的案例,总结出转型失败的关键因素。

 

PART

1

银亿股份 - 转型汽车产业

 

最佳成绩:

连续15年上榜中国房地产百强企业,连续12年名列浙江省住宅产业十大领军企业

转型死因:

按大股东银亿集团要求,销售仅61亿元就举债+股权质押120亿并购海外先进汽车零配件产业,转型制造业。银亿意图以并购海外先进技术概念拉高股价(联合当时徐翔等私募基金),股权质押后,进行循环并购,实现产业资源富集,后遭遇2018年汽车产业估值下降、地产调控销售不利等因素,股价下跌质押爆仓,公司现金流枯竭,留下70亿商誉账面资产。

过程详述:

作为浙江宁波老牌房企,2016年高调进军汽车行业,并在2017年先后完成两起跨国并购。收购安全气囊生产商美国ARC集团和变速器制造商比利时邦奇,耗资108.25亿元。意图实现一个资本与产业的循环

大肆收购的熊续强并没有充足的资金,2016年银亿股份销售额仅为61亿。近120亿天价收购大部分是举债与股权质押来的。而因为重仓押宝的汽车行业在2018年遭遇“汽车寒冬”。根据中国汽车工业协会统计分析,2018年中国汽车产销量比上年同期分别下降4.2%和2.8%,是28年来首次下滑,2018年银亿股份借壳上市以来首次亏损。

加上2018金融去杠杆,起家的房地产业务也难顶住大梁,银亿股份股价一路下跌,市值从原先的400多亿元,逐渐蒸发到了现在的80亿元不到,大股东股票质押爆仓也接到天风证券、云南信托、华鑫证券、申万宏源等六家机构的平仓通知。

笔者点评:

简单来说,银亿的失败根本从房地产重仓转型汽车零部件的过程中,房地产和汽车行业双双萎靡。顶格质押股份用来大规模扩张收购,偏偏遇到金融监管大环境去杠杆,市值大跌,股票爆仓。

但不可否认的是,银亿对于汽车产业的投资相当一部分是机遇宁波市政府希望重点发展汽车产业,2015-2018年期间,宁波对于汽车产业特别是新能源汽车领域的补贴力度是空前的。

从地产转型汽车产业,第一是行业趋势形成的,即地产竞争愈发激烈,区域级的中小房企发展并不占优势;第二也是对于过于信奉政策导向,对政策的延续性缺乏判断的结果;第三,银亿采取的是资本运作的手段,海外并购技术拉高股价,质押再并购的思路,这涉及与徐翔等私募基金的合作,技术落地生产等一系列问题,有较高的风险性。对于银亿而言,最后的护盾就是银亿股份的上市平台,母公司与上市公司风险尽量隔离,也使得这类高风险的投资不至于火烧连营。

 

PART

2

中弘股份-转型旅游地产

 

最佳成绩:

2007年,荣获北京房地产最具成长价值企业品牌,2014年,获得房地产企业500强企业荣誉称号,是深圳交易所上市的百强地产公司。

转型死因:

2010年以后,中弘股份借助资本的力量快速规模化扩张,以地产的思维做旅游地产,不断铺排的中弘通过融资、发展支撑规模化扩张,借旧还新、短债长投直接导致中弘现金流断裂,错判发展周期,在尚未有成熟项目开业的时候,过度超前整合线上线下资源,最终走向没落。

过程详述:

超前布局资源整合,错判自身能力和企业发展阶段。中弘股份是一家很典型的从地产向旅游转型的上市公司,在2015年提出“A+3”战略,即其将在A股布局一家上市公司,还将在境外布局三家公司,一家围绕互联网金融做物业营销,一家是在线旅游上市公司,另一家是品牌运营管理公司。亚洲旅游就是中弘精挑细选的一个在线旅游平台,精心挑选比较之后以5亿元收购亚洲旅游63.49%股份,作为线上流量的入口,在中国在线旅游市场很难分一杯羹的格局下,亚洲旅游选择了以B2B模式的汇订网进入中国,但值得尴尬的是,此刻尚未有旅游项目开业,因此这个提前布局本质是过于超前的,当时对亚洲旅游的股价也产生了一定冲击。

大肆扩张,不断铺排,通过融资、发债支撑业务的发展,短债长投,直接导致公司现金流受挫。2014年,中弘定增9.58亿股,募资30亿元,用于海南如意岛项目建设;2015年,中弘定增13.8亿股,募资39亿元,用于北京、山东等地地产及文旅项目开发。2017年,以非公开发行股票的方式募资不超过32亿元,用于北京、山东、安吉和海口等地文旅地产项目的建设。仅在海南如意岛填海项目上的投入就已经近200亿元,还在忙着铺摊子的中弘,一边筹钱一边占地的高杠杆下“滚雪球”模式。含着金汤匙出生,却一定要走一条土路,放弃住宅主业,重资产铺盘旅游地产,追求规模化扩张,最终导致企业转型失败。

笔者点评:

周期判断失误,在住宅市场发展如日中天的阶段,放弃自身主业,提前布局旅游地产。从2010年成功重组安徽科苑股份,实现A股上市,中弘在资本层面的运作能力一直在地产行业独领风骚。含着金汤匙出生,一定要走一条土路,在地产高速发展的阶段,转型布局旅游地产,错判中国地产发展的阶段,比别人快了不是一步而是好几步。发展模式对标万达,引入专业人才,但在资金体量、项目执行和专业操盘能力上,中弘显然差了很大一截。

短债长投,债务周期错配,是导致中弘崩盘的关键因素。借助自身资本运作的优势,中弘开始膨胀,用住宅短平快的发展思路布局回报周期长,且前期投入高的旅游地产,短债长投,只能通过发债和股权转让实现资金周转。不断进行重资产投入,扩大资产规模,但是没有成熟运作的项目,且完全放弃主业,没有现金流补充。

企业没有发展旅游地产的基因,公司管理层没有任何发展旅游地产的履历,摸着石头河,试图在旅游地产行业杀出一条血路。但是,在行业内尚未形成标准的发展模式,企业没有任何做旅游地产的经验,强行转型,大面积铺盘,重资产投入,且没有构建自身的核心竞争力,失败其实是必然的。直到今天,旅游地产也尚未走出一条成熟的道路,旅游地产的发展任重道远。

 

PART

3

华丽家族 - 去“地产化”转型科技投资

 

最佳成绩:

华丽家族声名鹊起于上海西郊有名的檀宫项目,2005年,檀宫位列中国十大超级豪宅排行榜。2015年至2017年,华丽家族分别实现营业收入4.3亿、9.6亿、21.1亿,净利润2125.62万、1.05亿、2.25亿。

转型死因:

由于公司的定位是小批量高端精品房地产开发商,受土地竞拍价格等因素影响,“慢工出细活”的房地产主业已“难以为继”。筹划“去地产化”四年多,提出“科技+金融” 的投资发展模式,虽然有意转型,但是华丽家族并没有充足的资金储备,对资金要求很多的投资行业,华丽家族心有余而力不足,只能通过金融手段操作,引起上交所的注意,显得后劲不足。

过程详述:

在房地产调控长周期下,华丽家族高端精品开发模式,注定会限制其周转率,如何触底反弹,华丽家族提出存量项目开发完后退出房地产,科技投资是转型方向,而金融投资则被视为利润稳定器。

2014年华丽家族提出“去地产化”明确转型之路,当年11月,公司将原有的包括房地产开发经营在内的经营范围,更改为股权投资、实业投资、投资咨询及管理。此后分别在石墨烯新材料、临近空间飞行器、智能机器人、金融期货、生物医药等产业展开投资。在石墨烯、临空飞行器、机器人等三大热点题材项目上,三年内华丽家族累计投资金额超过9亿,但相关子公司业绩累计亏损约1.95亿元,标的净利不足百万溢价率高达232.53%。筹划“去地产化”四年多,华丽家族业务仍靠房地产支撑,公司所投资的热门题材项目未见起色。

由于收购资金来源的“纠结”,华丽家族转型之路并不顺利。华丽创投于2015年5月与 “西藏南江” 签订墨烯控股的股份转让协议,收购墨烯控股100%的股份,收购对价为7.5亿元,但截至2016年11月30日,华丽家族仍未能取得正式核准批文。无奈之下,华丽家族只好先以自筹资金进行收购,在2017年年报中,华丽家族注明该笔资金将待募集资金到位后予以置换。但是承诺业绩与实际业绩的巨大差异,引来了上交所的问询,但是墨烯控股盈利能力却在不断恶化,对墨烯控股未来发展趋势的研判过于乐观是华丽家族此次投资失败的关键因素。

笔者点评:

华丽家族转型发展选择“科技+金融”的发展模式,是当时企业发展的被动选择,但是投资大量资金投入墨烯控股、智能机器人等模式尚未成熟的行业,自身科技行业理解清晰,对行业整体存在误判,激进投资必然会造成一系列的问题。

 

PART

4

总结

 

产业转型失败通常会有几个毛病:短债长投,资金期限错配;行业周期错判,不该做产业的时候做错判;自身能力建设,以地产的思维做产业;政策导向理解错误。

短债长投,资金期限错配。旅游地产、产业投资这类回报周期长,回报率低,前期需要投入大量的资金,企业日益陷入资金链断裂的困局,最终导致转型失败。

行业周期错判,不该做产业的时候做错判。最好的布局时间是比别人快一步,避开前者踩的坑,又能抢占市场,如果过早的投入,那前期将是一个无底洞,需要不断的资金填补进去,保证项目可以活下去,很有可能最后财+项目两空。

自身能力建设,以地产的思维做产业。地产发展追求规模化,高周转,但是产业需要精心策划,用心运营,才能享受产业带来的溢价,如果一味追求规模化扩张,不断铺面,不注重后期运营,打造标杆项目,形成自身核心竞争力,后期将很难扭转局势。

政策导向理解错误。过度解读国家政策,刚刚看到政策导向就迅速布局,但是彼时市场尚未成熟,国家也处在探索阶段,开发商过度急于求成,都会显得后劲不足。

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