土地稀缺的“神话”，将会被供需失衡渐渐打破！
01
土地是不是稀缺的？是，但要有一个前置条件！
这个前置条件就是-----人！
一个没有人的地方，几乎没有什么东西会存在巨大价值，包括土地。
而一个人满为患的地方，别说土地了，就是买一碗泡面，也会比其他地方贵。
中国楼市的风险很少会来自人们涌入的城市，因为购房的需求量大。
大量的需求在那里摆着，如果没有政策上的干预，这些城市的房价一定不只是现在能看到的数字。
当然，如果房价依然是疯狂的上涨，风险也会越来越大的，因为大量房产的目标客户就是普通大众！
那么，中国楼市的风险究竟来自于哪里呢？
供应与需求的错配！
从目前的楼市现状来看，很多城市楼市的困境就来源于忽视需求下的加大供应量。
这也让我们看到了一个现实，土地所谓的稀缺，在城市版图不断扩大的情况下是根本不存在的。
因为当城市版图不断扩大后，人反而就变得稀缺了。
一个城市究竟有没有强劲的需求量，来承载不断扩大的城市版图呢？
房屋租赁市场就是一个很好的参考指标！
1、租房周期如果变长至少能说明两个问题：
一、人口流入减少，或者出现流出。
二、城市中的常住人口，自有住房率达到了一个高点。
2、住宅的租金呈下降趋势。
这就说明租房市场竞争太激烈，出租房屋的多，而租房的少。
3、商铺租金大幅下降，出现大面积空置现象。
说明创业环境堪忧，哪怕对周边人口都会失去吸引力。
商业，尤其是小买卖对于一个城市的人流吸引力是很大的。
从外地来的普通人，到一个城市最先选择的就是服务业或者自己干点小买卖。
从这点延伸下去，商业萧条，商铺大面积空置，也就没有了从外地流入的普通人的生存空间。
02
如今的楼市，很多城市将因为人口的稀缺，扩大版图将不得不面临停滞。
也就是说，未来这些城市的楼市，将走进存量房时代。
其实对于这个问题，还有一个很重要的原因。
那就是房企。
目前监管部门对于房企呈高压态势，上市、银行贷款、非标（保险、信托、基金）、发债等融资端收紧。
同时还给房企们带上了“三条红线”的紧箍咒，预售款、拿地资金来源监管加强。
这全方位、立体化的全面打压，势必会造成大量的中小房企挺不下去，从市场上消失。
这个挤水分的过程中，很有可能会有一些一线房企也将遭到灭顶之灾。
这种情况下，能拿地的房企将会越来越谨慎，不约而同地纷纷向热点城市集中。
而像一些供大于求的城市，外地房企会呈现大量退出的情况。
这也倒逼这些城市不得不走到存量房时代。
未来的土地格局，将会出现越来越集中的走势，集中度高，竞争就激烈，竞争激烈，拿地成本就高，拿地成本高房价就会进一步上涨。
就在这两天，深圳一天卖地340亿的新闻刷屏，这其实就是一个苗头。
所以，如果热点城市在土地市场不做出深化改革的话，房价只会越来越高，这也将成为热点城市一个巨大的风险来源。
大家可以思考一个问题，热点城市对于外地人口的吸引力在哪里？
有无限的商机，有大量的就业机会，有很好的城市资源等等。
但如果因为房价过高，最终换来一场空，热点城市的热度也终将会慢慢散去。
如今城市的重心都放在如何抢人，包括一直高大上的上海，现在也开窍了。
但如果没有更好的留人措施，那就会在激烈的抢人大战中被逐渐淘汰。
现在就是一个人口流动的高峰期，但高峰总要过去的，也就是说，抢人大战最激烈的时期还没有到来。
到了那个时候，才是普通人的红利。
从这个角度来看，城市的人口不可能无限的增加，当热点城市的人口过线时，其他城市的机会才会真正出现，当然如何吸引热点城市外溢的人口，这些城市也是要下苦功的。
而在人口过线之前，这些城市的楼市就会进入一个或长或短的存量房时期。
03
进入存量房时期，会是什么样子呢？
看看鹤岗等一些资源枯竭型城市的现状就知道了。
当然，这其中一定会有一些城市会逆袭，而另一些城市就会越来越鹤岗化了。
资源枯竭型城市的升级版就是商业枯竭。
所以，未来进入存量房时期的城市，一定要做的就是保住商业！
这一点尤为重要！
单单依赖房地产的老路子肯定是走不下去了。
从改变营商环境开始，避免眼高手低、抓大放小，从扶持小商业、小买卖、小作坊开始，让整个城市的商业环境暖起来，可能是唯一的出路了。
如何服务好商业，不但要考验当地政府的执政思维，对于固有的执政意识也是一个冲击。
把扶持辖区商业作为工作考核的重要指标，既能引导好角色转换，也能切实的让星星之火能有燎原之势。
这将会成为城市能否突围的重要砝码。
很多人都在这个时候去争抢热点城市的房产，笔者认为，这反而不是购房的最佳时机。
没有只涨不跌的房子，这句话在热点城市也同样适用。
因为楼市的加速分化，经济的不确定性以及释放的大量货币，这都造成了热点城市楼市的火热，但越是火热的时候，越应该保持相对的冷静，因为高点往往就出现在火热的时期。
有一点希望大家能够明白，即使是热点城市，也不是所有区域，所有房产都具备高价值，因为一个城市的大部分房产还是要面对普通老百姓的，这些房产是高净值人群看都看不上的，这也就注定了有价值的房产始终是少数的。
当面对大众阶层的房产，大众都买不起的情况出现时，房价其实就很危险了。
文章来源：搜狐
