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产业地产的那些拿地技巧

来源:特色小镇研究院       作者:飙马中国       时间:2020-11-20 16:42

近年来,随着传统房地产进入高库存、低利润、竞争激烈的新常态,以及国家对土地、融资的调控,房地产企业纷纷往“产业地产”扩展,制造新的利润增长点。

与传统房地产相比,产业地产从拿地方式到盈利模式都有较大的区别,主要区别有以下几个方面:

 

房地产市场是典型的风险与利润并存的市场,资金周转速度是房地产企业的生命线。而产业地产在开发、运营上,却不如传统地产的开发周期短,整体开发周期、营收用时较长,因而投资风险也更高。基于这一点,产业地产的投资拓展需更加慎重。

在国内,原则上来说,工业用地和物流用地上建设的物业是不允许分割销售的 (目前广东省工业物业产权允许按幢、层分割转让),那么意味着产业地产的退出模式必然不同,国际成熟的退出模式是REITs。即便是有些城市允许部分产业物业可以分割销售,由于产业物业的销售对象主要针对是企业客户,去化速度必然大大受到影响。

就这一点而言,产业地产项目的开发就需要拿地地价不能太高,以降低后续持有运营的风险。因此,与传统地产以“招拍挂”为主的拿地方式不同,产业地产需要开发运营商与地方政府共同协作,以实现地价与当地产业开发需求的平衡。如:目前中国产业地产的发展中排名第一的联东,就是通过轻资产运营的模式,实现快速扩张。其从2015年的100个园区,到2019年扩张到近200个园区,到2020年的目标发展到300个园区。

 

联东U谷园区

目前,随着国内产业地产市场发展越来越成熟,产业地产项目获取方式也越来越多样化。那么目前国内产业地产开发运营商获取项目的方式究竟有哪些?根据相关统计,目前主要有以下几种模式:

 

企业采取哪种方式为主,或者是以哪几种方式来组合拿地,需要根据企业自身的能力来定。那么,这几种方式的关键要素及优劣势有哪些?

 

整体而言,早期受成本利益驱使,产业地产拿地方式多以一二级开发联动和勾地为主。近几年随着房地产行业的不断优化,以资源整合为目的的旧改、收并购、合作开发占主导,个别以政府平台公司开发、轻资产模式进行开发。

当前,传统地产开发模式已成过去式,以产业融合、产城融合为主导的产业地产将成为主流。但产业地产目前正处于探索与发展阶段,在国家城镇化政策的推动以及市场看好的大背景下,产业地产任重而道远,需要在开发运营上做好打持久战的打算。

文章来源:特色小镇研究院

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