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金科智慧服务能否持续保持吸引力?

来源:未知       作者:admin       时间:2020-11-19 17:05

公司概况

1)根据金科智慧服务招股书的资料显示,自2015年至2020年,其连续六年在西南地区排名第一。

2)金科智慧服务的合同建筑面积由2017年底的约1.39亿平方米增至截至2019年底的约2.49亿平方米。至于在管总建筑面积亦由2017年底的0.62亿平方米增至截至2019年底的1.21亿平方米,复合年增长率高达39%。

3)截至2020年6月30日,金科智慧服务共有843个已订约物业管理项目,合同总建筑面积约为2.56亿平方米及拥有487个物业管理项目,在管总建筑面积约为1.30亿平方米。

公司财务

1)金科智慧服务2019年收入为23.3亿元,按年增53%;纯利为3.66亿元,增长1.26倍。

2)2020年上半年收入13.7亿元,按年增36%;纯利2.94亿元,增长80%。

3)金科智慧服务在招股书资料中披露了2017到2019年整体的平均物业管理费,分别为每平方每月2.1元、2.2元、2.2元。

4)从业务收入比例来看,最大的收入贡献依然来自物业管理服务,2017年-2019年,贡献率分别为72.7%、67%和62.9%,2020年上半年为67.6%。此外非业主增值收入占比上由2017年的19.4%上升至2019年的25.6%,2020年上半年为21.3%。另外智慧科技服务的贡献率正在逐步增加,从2017年的0.6%增加至2020上半年的1.9%。

股权结构

金科智慧服务是由内房A股金科(深:000656)分拆出来的物管公司。

优势

1)金科智慧服务是国内领先,西南第一的综合智慧物业服务商。

2)控股股东金科集团,以销售面积计算是国内第八大的物业开发商,2015年至2019年金科集团的合同销售额及合同销售面积复合增长率分别为70.3%和54.8%,强大的母公司背景可以为金科服务的增长带来保证。

隐忧

1)物管行业由于受到资本市场重新定价,收购价格已被提高,未来靠着并购的物管行业增长或有一定隐忧。

2)金科的物业管理费于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月的物业管理费收缴率(以期内实收的物业管理费除以同期累计应付予的物业管理费总额计算)分别为95.0%、93.9%、90.1%及80.3%,有下降的趋势。

3)虽然金科智慧服务是西南最大的物业管理公司,但由于收入有59%都是在西南地区,以这样大的体量来说是比较集中的,不利于分散风险。

估值

公司2019年净利3.74亿元人民币,以公司第一天收盘价44.7港元,6.33亿股的股本,对应总市值为283亿港元,2019年市盈率大约64倍。按2020年上半年的纯利增长率80%计算,集团2020年市盈率也至少达到37倍,跟行业龙头碧桂园服务的(2019年67倍,2020年预测市盈率43倍)相若,暂时在估值上难以看到有很大的吸引力。

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