行至2020年，产业园区已经发展了40余年，行业经历了从初创到不断成熟的发展过程，中立客观的声音逐渐受到重视，年度发展总结与发展趋势也逐渐成为园区运营商关注的重点，因此方升研究也希望每年定期发布的年度报告能为各位接下来的发展提供帮助。今天我的演讲内容分成三个部分，第一部分复盘对2019年市场的判断，第二部分通过方升数据总结行业的年度发展变化，第三部分发布2020行业发展展望。
01
复盘六大预测
一、产业地产出现退潮现象
目前来看这条预测应该是错的，我们当时的出发点是产业地产很不好干，2019年初很多转型来做产业地产的企业都退出了，但发展到今年，又有更多的企业涌进来了，后面我会具体解释其中的原因。
二、主要一级开发商开始涉足二级开发，产业运营成明显趋势
这个预测是正确的，这背后的逻辑是任何行业的发展一定是朝着精细化、专业化的角度去发展，因此在这样的趋势下，单纯的土地的加工满足不了企业的需要，背后的原因就是资产的价值开始逐渐体现了，这也是我们认为今年最大的一个变化。
三、轻资产重回C位
这个预测也是正确的，虽然很多公司在2019年开始踩刹车，但是仍然有很多知名的产业地产公司投了大量的新的项目，这其实是不明智的。原因非常简单，一是中美贸易战影响了企业端的需求，二是去杠杆让市场里面的钱变少了，这两点都死死的卡住了产业地产的喉咙，而轻资产无疑是一种最保险、最稳妥的模式。
四、TO B服务或成为商业模式变革契机
很明显还没有，但这个观点我们非常坚持，尤其在跟诸多的产业方交流之后，我们发现TO B服务的形成将有利于园区吸引更多的产业链。
五、一线城市园区资产呈现金融化趋势
这个非常明显，今年REITs的新闻也验证了这一观点，一线城市园区的资产价值正在逐步被体现。
六、有特色的三四线城市成为产业园区蓝海市场
这个也是没有问题的，以往园区的思路是青睐一二线城市，不看好三四线城市，但是目前产业地产已经发展到了需要真正有能力的企业站出来去挑选有产业集聚度的三四线城市的阶段，这将会成为中国的蓝海市场，等待投拓经理们去发现。
02
回顾2019
熵是一个用来衡量系统混乱程度的物理学概念，一个系统越混乱，熵越大，反之，一个系统越有序，熵越小。在这个概念之下，2019年全球熵值飙升，产业园区市场环境发生了巨大的变化，具体体现在资产价值逻辑变化、政府端变化、产业端变化这三个方面。
首先是资产价值逻辑的变化，以前我们可以靠时间来让资产升值，而现在这个逻辑发生了变化，导致资产不会简简单单、平白无故的更值钱了。
一个官方的信号是：2020年政府工作报告中没有再设定GDP的增速，而GDP增速的背后是人口红利，这很可能是资产端价值逐步变化的一个重要的原因。2019年各大城市纷纷掀起“抢人大战”，其背后的真相是通过人才来提升城市的价值，年内部分城市频频土地流拍、险资抢楼也证明了城市资产的价值已经发生变化。而城市的发展能力和对产业、人口的吸引力将影响资产价值的变化，导致城市资产的进一步分化。随着城市资产的分化，资产管理者的运营能力将被迫提升，仍在吃“时间”红利的人将面临淘汰。以往可能有超过四成的运营商靠“买楼卖楼”盈利，但接下来这个盈利空间会越来越难，尤其是在REITs的开通后，资本对资产的运营价值要求更高，这一变化将直接影响园区运营商的投拓选址决定和资产运营能力。
其次是政府端的变化，我们认为目前政府对产业的诉求在今年达到了高点，就需要合作企业来提供更多的产业。2019年全年来看，产业勾地的事件更加常态化，甚至房地产排名前10的企业在跟政府合作时也会被要求添加科创园、科创小镇等功能板块，这并不是个例，更多的房地产企业被迫转型已成为事实。
另外，园区IPO上市政策的推出也表现政府对政府平台园区市场化发展的需求。这表明城市分化过程中，“优等生”面临的压力更大，例如上海和深圳，都在急迫的扩张自己的业绩和GDP。近期深汕合作区、苏相合作区的成立也印证了政府对产业的需求强度，跨区合作背后的逻辑是希望把“盘子”做得更大，如果这两个项目成功了，靠的一定是对产业发展、对资产价值的理解，那就更加证明了前面所说的资产价值的逻辑已经被打破。随着政府对产业的诉求更加强烈，将催生更多的“地产+产业”合作，带有产业资源的运营商将拥有更多的发展机会。
最后是产业端的变化，2019年产业发展进入革分化期，产业集聚下的构建成熟的产业网络体系将成为满足企业发展，促进产业突破的关键。在这一年内，行业代表性企业都发生了不小的变化，2019年联东集团全国园区数量突破200家，如果这些园区全部招满的，将是百万甚至千万级的企业数量，非常恐怖。在这样的量级下，如果能进行企业的归类，为某一类型的企业提供专业化的服务，或许会成为新商业模式的契机。
在这个业务方向上，中电光谷、深圳湾也非常关注，虽然他们的规模还没有这么大，但是毫无疑问已经在往这个方向走了。相比于国外成熟的企业发展，国内的产业生态还不太完善，产业在由大变强的过程中需要一批为产业做服务的企业涌现出来，因此产业发展需求将衍生新模式，我们今年依然看好TO B业务将成为未来的变革契机。
在这些市场环境的巨变之下，如果用一个词来形容2019产业园区，我们认为是“分化”，直观的数据亦证明了这一点。
来自《2020中国产业园区年度报告》的数据显示：2019年产业园区行业营收进一步分化：70%企业实现营收正增长，30%企业实现营收负增长，从行业集中度来看，营收CR10占比60.9%，净利润CR10占比61.4%，相当于前10名分走了行业6成的东西。这两组触目惊心的数据都反映了行业头部企业“赢家通吃”的现象正在加剧。
同时《2020中国产业园区年度报告》也汇总了6年来行业企业的财务数据，6年的大数据直观的反映出一个事实：2019年行业行至瓶颈期，发展模式出现了明显的问题。
上图数据可以明显的看出6年来行业营收持续增长，2019年达到最高值10494.16亿元，但净利润在2019年首次出现负增长，增长率为-4.09%。行业营收持续增长，净利润却减少，这说明整体的利润空间降低，盈利能力减弱，盈利模式出现了明显的问题。
从分业务数据来看，2019年营收结构出现了明显的变化：住宅和产业载体销售收入明显下降，综合服务收入明显上升。这表明行业发展的业务重心已经发生改变，在政策和市场的变化之下，运营商开始逐渐将调整业务中的“租售比例”，盈利模式呈多样化发展，转型过渡成为净利润下降的原因之一。
这两张图可以全面的说明行业发展的真实情况，2019年产业园区终于露出了狰狞的面目，值得大家在2019年提高警惕。
统计完企业财务数据，我们得出了2019年行业百亿俱乐部名单，共15家。需要说明的是部分企业受疫情影响导致年度审计工作推迟，因此数量相比有所减少。总体来看，名单前三名甚至达到了千亿级别，第一名深投控营收将近2000亿元，当之无愧的行业巨无霸，第二名华夏幸福今年营收首次突破千亿，巨头企业效应明显。
另一组数据榜是2019年度企业租金排行TOP10，今年REITs政策的推出引起了行业运营商和金融机构的极大重视，我们认为第一波能够推出REITs产品的企业大概率出自这10大名单当中。排名第一的陆家嘴年度租金收益达40.50亿元，绝对的区位优势是其长久以来租金的保障；第二名招商蛇口年度租金收益达28.25亿元,40年来不断发展的载体体量不容小觑。
除了行业财务数据之外，年度薪酬数据也反映了行业的发展变化，来自《2020中国产业园区薪酬报告》的数据显示：2019年行业基层、中层的薪酬略微下浮，同时高层薪酬涨幅将近30%。这说明目前产业园区对专业操盘手的高度依赖，同时也体现了行业操盘手的稀缺性。从各部门薪酬涨幅来看，2019年裁员最多、发展惨淡的部门是工程设计，降幅达18%，一般来说任何行业当业务缩减时，第一个裁员的一定是工程设计部门。而相对涨幅较高的是运营服务部门和品牌宣传部门，说明随着行业的不断成熟发展，企业结构也随阶段性在不断发生变化。
如果要说2019年度最热门的区域，毫无疑问是上海临港片区和深圳前海片区。开发临港地区是上海继1990年浦东开发开放后，作出的又一项重大战略决策，各级政府都对其有很高的关注和期待。同时在在土地有限的情况下，临港地区的临海优势使其成为上海的一大扩建焦点。实际上临港片区最初并不属于上海，是由洋山港腹地发展而来，这也直接反应了临港片区目前一个最大的问题——离市中心太远了，相当于上海新造的卫星城。在这样的情况之下，如何快速发展成为临港片区的难题，目前来看，上海政府第一个解决的是交通问题，投入大量资金用于交通工程，预计在三年内加速推进对外交通“1+2+2+2”运输体系建设，在新片区范围内实现1小时通达重要对外交通枢纽。第二个要解决的就是人流的问题，这其实是一个更加系统更加专业的问题，需要大神级别的操盘手来运作，最终会如何做出来，整个行业都是十分期待的。
另一个顶流区域是深圳前海片区，如果说临港片区的发展体现了上海市政府的意志，那么前海片区将更多的靠市场化的发展。在距离不成问题的前提之下，前海的核心将是以产业为主，如何积聚大量的产业企业，甚至形成产业生态，服务产业发展将成为前海区域的发展逻辑。
顶流区域之下，行业顶流企业的年度发展变化也对产业园区未来的发展提供了转型思考。
华夏幸福：大象跳起了华尔兹
2019年是华夏幸福的转型之年，身为巨头企业，华夏幸福转型的方向备受瞩目，而其规模体量之大也决定了转型的方向必然是一个发展空间更大的赛道。从年报到企业发展战略都表明这个赛道就是资产管理方向。2019年华夏幸福吞下武汉百亿地块，由新加入的吴向东亲自操刀，具体发展如何值得行业关注，如果转型成功，那么华夏幸福未来也有可能发展成一个专业的资产管理机构。
联东集团：重剑无锋 大巧不工
2019年联东集团全国布局园区超过200个，年度销售额突破200亿元，这是一个非常恐怖的数字，背后体现了联东集团的高盈利性。实际上，2019年高周转工业地产在华东华南刮起了一股旋风，收割了一波优质中小企业的“韭菜”之后，未来市场空间势必进一步减少，而联东集团最近在探索的TO B业务也将成为新的转型发展机遇，很有可能引发新一轮的园区变革。
03
2020九大预测
如果2019年行业的年度形容词是“分化”，那么2020年预计将会是变革的一年，从政府到运营商到产业端，都将发生一系列的变化。
一、 REITs来了，老板慌了？
随着REITs的逐步推出，最大的受益者将是懂得资产运营的职业经理人，以往这些职业经理人的宿命是跟着国企领导或者民企老板，而随着REITs的推出，未来大量的资金方会介入产业园区行业，真正有能力的职业经理人将有机会按照自己的意志，真正把项目的回报率做好，大批职业经理人将得到解放。
二、想勾地，要么税收，要么落地
近几年政府卖地越来越难，同时随着地价的溢价率逐渐变低，政府对产业拿地的要求愈加严格了，产业勾地合作时，政府与开发商的合作不再是只看一份简单的合作方案，更要有落地的产业资源和专业的产业服务，带有产业资源的运营商将会有更多的合作机会。
三、标准厂房的“韭菜”快割完了
全国范围来看，工业用地指标和工业企业数量是有限的，而这个市场正在不断被挖空，我们的判断是到2023年，最后一波“韭菜”将会被标准厂房收割，“联东们”的高周转工业用地模式可能就会消失，尤其是长三角区域有购买力的优质的民营企业将在这3年内被挖掘一空。
四、文创产业将引领新的经济增长
文创是一个很大的概念，从目前来看，国民的生活需求已经从温饱需求转移到了精神需求，而年轻人的需求日益多元化，如果能把文创这个热点方向培育好，未来将会引爆新的经济增长。
五、天津、山东或许是第一批阵亡的政府城投
从年后疫情到现在，不断有天津和山东的政府领导寻求市场化发展交流的机会，侧面反应了这两地的政府城投改革已经到了“非改不可”的阶段，天津相对来说承受得压力更大，会走的更快，因此有望引领新的一波体制改革的方向，但同时如果转型不成功，他们也将是第一批阵亡的政府城投。
六、TO B服务或成为商业模式变革契机
这个预测去年也做过，虽然在2019年还没有出现，但是我们依然认为TO B服务或成为商业模式变革契机，而且趋势越来越近，2020年更有可能出现。
七、2020全年招商业绩将打8折
受到年初新冠疫情的影响，行业多为专家分析认为，类比2003年非典疫情的经历，上半年的市场需求其实是被疫情抑制住了，等疫情过后，真正有需求的企业还是会在市场上迅速释放，但总体来看，2020年全年业绩起码会打8折。
八、方升眼中的三个网红城市
从城市来看，杭州、成都、长沙在接下来将还会被高度看好。杭州代表了城市对人口的高度吸引力，2019年杭州常驻人口增量排名第一；成都是中西部承接产业转移的第一选择；长沙则是靠落地务实的产业用地政策突围，同时也拥有雄厚的制造业基础。
九、2020想赚钱应该盯紧的园区股票
从上市公司来看，2020年张江高科和中国宏泰发展的表现值得看好，从业绩来说，张江高科不仅在2020年，甚至在未来5年的股价都是可期的，同时中国宏泰发展近年来在净资产收益率、净利润率指标上均属行业TOP3，抗风险能力很强，公司可持续发展模式值得肯定。
