传统意义的商业综合体将迎接着新的挑战。我们不禁思考，当疫情结束后，线下商业应如何应对疫情造成的影响？后商业开发时代，商业综合体如何寻求突破之道。
我们聚焦到目前商业存在的难题：
1、同质化：截至目前，全国大量商业购物中心及类似商业体“千城一面，千店一面”现象严重，业态重复率高，缺乏创新，与消费者的消费动机缺乏有效连接，导致了大量商业体腹背受敌，不但与线上商业竞争，又与同类商业体展开“你死我活”的竞争。
2、回报低：商业综合体由于开发难度大，成本高，专业及经验要求高的特点，导致商业资产投资强度大，特别近几年企业融资成本增高，导致很多经营不善的商业资产经营收益无法覆盖投资，投资回报率低，甚至无法覆盖融资成本，回报率相比其他投资优势降低。
3、周期长：商业综合体的开发在有住宅、公寓等销售物业平衡的情况下，回收周期至少3-6年左右，如果靠运营回收投入，至少需要10年以上，甚至更长的时间。
4、迭代快：随着社会变化节奏周期缩短，商业形态和消费变化变化加快，最初设计的空间形态在项目投入使用时已经不符合大量新型业态的物业需求，无法合理利用，导致大量空置，空间坪效降低，经营压力增大。
5、需求变：随着互联网商业模式日趋成熟，人们的消费变化发生了质的变化，线上商业体的传统功能发生着结构性变化，“商业需要常做常新”，如果只套用旧的观念和经验，商业与消费需求的脱节就会越来越严重，无法适应市场变化。
以上罗列的仅为商业综合体的五个商业痛点难题，商业综合体开发运营中存在问题还仅仅这些，本来就如履薄冰商业综合体在此次疫情之后，商业综合体开发设计该何去何从呢？下面我们就来分析一下解决方案。
目前商业综合体难题的解决方案之道：
1、 同质化——解决之道：
A、做足客群分析，做好定位。根据项目周边客群构成以及周边竞争项目特征，扎扎实实做好市调工作，做出精准的项目定位，让项目具有辨识度，具有特色和亮点，能够精准吸引客群到达，并形成自身的核心竞争力。
B、做好业态创新，做出特色。商业历来都是竞争激烈，常变常新的行业，创新是商业的核心，因为商业要根据消费需求的变化不断变化，并能够不断创造新的需求，增加经营收入。
C、线上线下结合，做到增值。商业互联网的趋势已成定势，如今线下商业要主动拥抱互联网，打破线下商业的天花板，实现商户经营利润最大化，实现租金收益最大化。
2、 回报低——解决之道：
A、 增加开源。项目开发阶段，尽量采用综合开发模式，通过商业拉动销售物业的销售利润，弥补商业物业自有资金的投入；项目运营阶段，增加经营增收项，提升经营利润。
B、 减少开流。项目开发阶段，严格控制项目投资成本，严格按照投资预算执行；项目运营阶段，降低项目运营成本，把控项目开支，特别是设计之初就要统筹好能源节约控制。
3、 周期长——解决之道：
A、 严格控制开发周期。项目开发阶段，从前到后，从后到前，将项目开发计划安排紧凑，选用专业有经验操盘团队，保证项目开业周期在可控的范围内。
B、 通过多元化金融方式回收投资资金。商业综合体的投资不但要有运营思维，更要有金融思维，金融收益可以放大运营收益的价值，从而实现项目的回报周期，解决投资沉淀周期长的困扰。
4、 迭代快——解决之道：
A、 策划定位之初考虑物业弹性，为后期业态变化留出余地。
在策划定位之初阶段，就要充分考虑商业消费市场的弹性化，灵活性，多变性的特点。在市场消费环境发生变化时，能够保证商业综合体业态在经营中可以考虑灵活转化的。例如传统形态的商业购物中心改为医疗综合体，康养综合体，教育培训综合体，长租公寓及开方式社交生活综合体，办公综合体，文化艺术综合体等等，使建筑空间具有多样化的弹性变化，从而应对不同的市场变化。
B、 设计之初考虑物业弹性，为后期业态变化留出空间。
项目设计之初，结合项目策划定位得出的市场弹性余地预留，在设计之初就要从规划设计，建筑设计，结构设计，机电布置、空间设计，外立面设计，景观设计等方面兼顾到未来物业运营属性变化所来带的弹性空间。特别受到本次疫情的影响，线上的生活方式未来一段时间将成为主流，消费需求，消费平台，消费媒介的变化线下商业更应该考虑到变化空间的预留。
规划设计方面，要考虑到不同人群和车辆可能的到达方式，做好整体规划布局，保证规划设计的弹性空间预留。
建筑设计方面，保证平面布局和柱网结构的灵活性和可调性，平面动线规划设计要尽可能简洁明了，防火分区规划要确保适应多种功能的使用，后期易于调改，减少拆改成本。同时保证物业平面布局可统一经营也可分零切割销售和利用。
结构设计方面，结构设计方面，层高，柱距，荷载，降板等方面要做充分的弹性考虑，做到多种功能模拟设计，确保项目在后期调改中，具有可调改的保证。
机电布置方面，机电方面要有科学合理的能源控制，空调方面，尽可能兼顾中央空调的分区和分段控制管理，不同空间，位置不同，通风量和室温控制不同，同时根据不同的使用需求，预留具有将星弹性的能源负荷预留；
给排水，集水井，化粪池，进排风口，强弱电间等需求预留充足，特别是这次疫情带来的影响，同时要考虑防疫及不同的管井的封闭和隔离，保证不同空间机电设备的预留弹性。
电梯厅要考虑不同功能需求，电梯等候区，扩大面积，预留消毒防疫的空间，同时兼顾儿童，老人的合理使用。
空间设计方面，空间设计方面要重装饰，轻装修，减少装修成本，通过好的美陈设计和软装设计打造好的商业氛围，保证商业后期改造时，降低成本，易于改造。
5、 需求变——解决之道：
A、 考虑消费体验需求。2019年12月北京SKP-S开幕成为业界纷纷朝圣之地，京城消费者反响热烈，开业伊始即推出限流措施。SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置，让人眼前一亮，无论其定位、商品、场景无不令人耳目一新。SKP-S的定位与主馆不同，馆内的商品主要为面向于年轻人与时尚人群的奢侈品。在与韩国前卫创意团队GENTLE MONSTER 的共同策划下，商场以未来火星空间为主题，穿插了仿生羊等众多科技场景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒为其定制独特商品与店面场景，开出中国区乃至全球市场独有的全新概念店。随着实体商业竞争的加剧，商业进入“无创新不商业”的时代。结合消费者的体验创新满足消费需求。
B、 考虑智能化需求。空间的智能化管理方面，降低成本，提高效率；智能化照明系统——根据室外光线强弱程度，自动合理调节屋内照明，使用最经济能耗提供最舒适照明，能耗降低能耗；智慧能源系统——根据室外温度及空气质量，采用AI系统自动调节温度。人体侦测，公共区无人时自动关闭。智慧停车系统——停车定位系统、送货机器人与手机相连实现停车容易，找车容易，运送容易。智慧机房系统——“无人值守”，网络+手机APP远程集中监控，区域内项目机组运营实时监控，设备系统报警实时推送，能源监测及优化等。智慧大堂——人脸识别智能出入（无密码），无人接触服务（手机登记），集中消杀区，外送、文件、领取，垃圾等。
C、 考虑社交场景化需求。打造主题化特色场景空间，增强顾客体验属性，增加空间的人文精神合自然特征，考虑各类社交聚集的空间设置方案。
后商业时代，商业综合体的开发设计及运营管理面临着众多的压力，但线下商业体依然是我们对美好生活向往的承载空间，做到未雨绸缪，做到为投资负责任，为消费者负责任，为发展变化负责任就能够做好商业。
文章来源： 厚几设计集团
