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成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板

来源:未知       作者:admin       时间:2020-09-15 16:53

项目于汶川地震后建设,位于成都西的大邑县青霞镇,打造成为全家休息共享生活平台、文康旅小镇,集合农业休闲、运动休闲、教育休闲、旅游休闲、医疗保障、村社融合、创意设计于一体的幸福公社乡居模式价值链。项目于2017年被授予成都首个“旅游型社区”,目前以“设计点亮乡村”为发展战略,轻资产介入农村、农产品发展,为农村导入城市创意设计人才,助力以文创为主导的乡村旅游发展道路。

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板

一、项目位于川西旅游线路上,成都1小时交通圈内,成为成都远郊游玩的选择之一

 

1.1

周边生态环境良好,景观资源丰富,生态宜居

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板
成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板

幸福公社位于大邑县的青霞镇分水村,在成都半小时经济圈范围内,成都市西50公里大邑县东北边缘青霞镇,距离成都大约1小时车程;动车半小时内由成都直达大邑县。同时也是川西旅游线路的必经之地,该条旅游环线上有都江堰、青城前后山、街子古镇、九龙沟,文锦江温泉、怀远古镇、烟霞湖、地主庄园、西岭雪山、花水湾温泉、安仁古镇等著名旅游景点。

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板
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项目被原生态森林等自然资源环绕,生态宜居,周边环绕几十公里的森林浅丘,PM2.5只有25个,负氧离子2万-4万个。项目临近西侧的烟霞湖风景区仅0.6公里,周边分布原生山林,环境条件优势明显。且在川西旅游环线上,与都江堰青城山板块、花水湾西岭雪山景区可形成互动。

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板
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1.2

四期开发,一二期发展经历长期摸索,发展相对成熟,为后续产业定位奠定基础

 

项目总规划面积为347亩,项目分四期开发。2008年汶川地震,项目后于2009年3月开始建设联建房,项目目前已经开发11年,目前已经开发了前2期,早期提出采用“3+3+3”的开发模式,即30%产权销售,30%分时养老,30%自持。

项目以天然河道为界,一期规划用地面积6.98万㎡(约110亩),规划总建筑面积5万平方米,包括住宅区域联建房及酒店及文化会所院落,住宅104亩,容积率0.55,体量3.8万㎡,40年产权,总户数为380 户,建筑密度为27.7%,绿化率达38.65%,户型是80 -130㎡休闲山水别墅,带最低6.6m开间、10m进深的院子,每户赠送一块菜地,开盘均价约3300元/㎡,购房无产权;酒店及文化会所院落包含匠人村,占地约6亩,涵盖文创街区(铁匠铺、手作坊、茶坊、民宿、餐饮食堂、供销社及戏台)、农业创客中心(农业品牌孵化园、乡村再造设计站、人才培训、市场转化、党政活动)。二期为商品房,占地面积5.46万㎡(约82亩),建筑面积6万㎡,容积率为1.12,其中叠拼别墅的面积26-86㎡,每户送独立院落及30㎡可无偿使用10年的有机菜地、农具及自行车,售价为1.1-1.2万元/㎡,截止至9月只剩最后1套;70年产权公寓的面积为40-50㎡,售价为5967元/㎡,截止至9月约剩下10%;手工商业街持有。三期规划为农业创客基地,占地面积约130亩,打造风情街,被命名为“猪小妖”的主题动漫村落,目的打造成中国第一个农业创客社区、农业的品牌主题公园和农业的文创产品设计中心,约600多个集装箱集中呈现,截止至2020.9月已经在排号中。四期将会是农村一二三产深度融合的农业迪尼斯乐园模式。

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板

配套主要有农耕及亲子配套,即约200亩豆豆有机农场,由业主耕作;米猪猪森林幼儿园,众筹;儿童亲自然培训基地。文化配套有老戏台广场、小雅书房;运动配套为14个室内羽毛球场地,10个标准网球场,5人制足球场,40公里山地骑行道,小型室内健身中心;医疗配套为规划自建的乡村康养中心。

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板
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1.3

项目长期运营思路,以积极、优惠政策激励内部的商家,做“活”商业

 

项目商业部分的运用模式方面,降低门槛引入,表现为免租金、免物业费;全精装,商家永久免费使用;政企联合孵化,挂牌农业创客基地、女性创新创业基地申请大邑县政府创业扶持政策,个别优秀商家或文创项目(非遗)可注资。此外对运营进行管控,利润30%以上分成,对商业运营进行核心竞争力管理(餐饮商业每户必须有2个特色菜品)。收费形式方面,家庭客栈、幸福食堂、粮仓会议室、公社服务中心、青年旅社自持使用或经营;雨花斋素食公益免费。

 

二、幸福公社依托景区资源起步,向农产品创意设计、农业孵化转型,成为国内乡村振兴的一大样板

 

2.1

十二年发展、5次定位转变,目标发展为文化艺术的文创社区和乡村振兴孵化器

 

项目历经了乡居开发、乡村养老地产开发、乡村旅游地产开发、乡村创客等4次不同模式,2017年幸福公社被授予成都首个“旅游型社区”,作为4A级景区,每年接待游客大概30万。目前项目三期定位于“动漫乡村”,以“猪小妖”为品牌形象,进行农业品牌的孵化,把动漫作为内容生产力,进行乡创品牌、村社融合。项目将打造成“田园住区+文创商业街+农业创客基地”,目前幸福公社已经形成了由“景区+住区”和“旅游+产业”双轮驱动,以及乡村文旅创业孵化的全新发展路径。

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2.2

项目在不同时期抓住发展机遇,产业贴合当地实情,社区发展产生内生张力

 

2.2.1天时 – 成都有短期周边游的独特习惯,项目立足川西旅游线路,成为吸引客流的一大优势

项目位于川西旅游线路上,具有诸多的旅游景点,坐享优越的地理、景观资源优势。项目周边的生态环境良好,且距离城市市区约1小时的车程,具备吸引城市养老客群定居的基础。

成都市周边旅游资源丰富,且1-2天的短期、周末市郊游成为日常成都人的标配。项目早期以旅游产业、康养产业是发展的手段与借力点,项目主要吸引成都市外溢的休闲康养客群。

2.2.2地利 -联建房基础上开始乡村康养、文旅地产开发,长期培育、熟化,打造乡居模式

项目于2009年开始建设,建设时间相对较早。项目自身不断摸索,从早期的定位为旅游、康养,产业一直是项目的立命之本,在此过程中,积极探寻产业发展方向,打造独属于幸福公社的乡居模式。

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板

相比较于一般的文旅地产项目,本项目的社群活动运营相对良好,比如常规的活动举办,匠人村引进数十个手工匠人非遗传人,打造一个基于手艺传承的手工旅游村落等等,保持项目的热度,积极迎合乡村旅游客群需求,有助于提升项目的价值,别墅售价高达1.1-1.2万元/㎡,高于周边的售价,土地红利凸显。项目具备吸引人流、客流的能力,也使得购房客群的投资获得保障。

2.2.3人和 - “以设计点亮乡村”的发展战略,做大幸福公社的平台效应

根据目前项目内部创业者由70%的成都人、30%的外地人组成。乡村创客模式下,幸福公社积极引导、鼓励业主/社员进行自主创业,提供创业方向。幸福公社与商铺进行绑定,为创业者提供物质保障。以手工蜡烛体验店为例,公司提供工资及免费食宿,公司、幸福公社社员/创业者进行分成,公司7成,个人3成。

以文创为主导的乡村旅游道路,创造性地提出“以设计点亮乡村”的发展战略,打造乡村文创旅游模式。设计师可以入股的模式参与农产品的品牌设计,农民也可以以入股或分红,在品牌交易中获取收益。

 

三、项目汇集城市设计力量导入乡村,打造“社区即景区,景区即孵化器”的产业创新模式

我们可以看到幸福公社中存在约30%的可销售物业,通过销售产生现金流,为社区的后续发展与运营提供稳定的资金,以一系列的活动运营、赛事运营等带来的人流量,用游乐化的思维做产品化的开发,维持社区商业的发展。

幸福公社只有依靠长期运营,依靠情怀根植乡村,用产业链衍生替代传统房地产“一杆子买卖”的短期盈利模式,将项目做“活”,打造成为集田园农业、养老度假、文创设计、农副产品孵化器为一体的文创旅游小镇及乡村综合体。项目运营主要表现在4大方面。

 

3.1

社区成为景区,功能互融,邻里互融、村社融合

 

幸福公社积极鼓励购房者在项目内部创业,购房者实现了身份的转变,社区安居乐业,与景区的联系更加紧密。住宅区实现居住、创业、商业运营等功能,推动景区迈向活力、人文的旅游型社区。

关注社区文化,构建友善互助的社区。通过邻里之间的交流、分享,社区公约、坝坝宴等形式创造温暖的邻里关系,构建“乌托邦”式的社交关系。

 

3.2

持续不间断的活动运营,打造成为旅游型社区

 

社区成为景区,目前已经举办一系列丰富的活动,通过木马大赛、幸福创意集市、音乐节、戏剧节、串珠大赛、手绘地图大赛、彩珠大赛、农产品包装设计大赛等,实现流量导入。

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板

3.3

乡村发展,人才是根本,幸福公社聚集创意人才,引进城市设计人才入驻

 

把城市的设计师引到农村,“以设计点亮乡村”的发展战略,创造农产品的品牌价值、农业品牌资产,构建乡村美学空间,打造以农产品品牌孵化为核心的文创联盟,形成集品牌、包装、景观、空间、建筑、规划等覆盖全系的设计师聚集平台。紧抓大二大三的学生、二本三本类天生带“农”高校的设计类专业、海峡对岸台湾的设计师群体等几类设计人才力量,力图解决乡村空心化问题。

将城市设计师的先进理念切实落实到乡村发展中,把设计和农业以及农业相关深加工工业相结合,从粗放式的、以农药化肥为主导的量产生产变为以品牌为主导的具有一定品质需求的精准产业。社区创客模式的建立,有助于帮助业主实现身份转变,社员选择可以实施的创业内容,增加收入。而幸福公社则帮助把社员明星IP化、形成全国连锁,每一个社区创业可跟随“幸福公社”走向全国市场。

 

3.4

幸福公社力图打造品牌农业孵化区,创建大邑县天府农业品牌创意孵化园

 

幸福公社每年要孵化100多个农业品牌、20多个创意团队,通过农产品包装设计,以品牌去提升农产品价值,使其更具视觉化、动漫化、场景化、娱乐化的效果。

通过“幸福公社”平台力量,填补农民在农产品品牌打造的痛点,农民可以被授权,可以入股或者分红,形成多种形式的品牌交易。

幸福公社已经举办了2次农业品牌的设计大赛,吸引了全国80多家设计公司来参加。在此基础上,积极去吸收设计师资源,给与设计师10%的股份,参与到把农业品牌变成了农业产品的工作中。

目前幸福公社内部有四川省乡村旅游创客示范基地、成都市科技创业苗圃、成都农业创客中心,成都农业创客中心是全国首个农业创新创业平台,开创“设计+产业+农业”全新模式,从包装艺术设计的角度出发,将农产品变成高端伴手礼,全面提升农产品的附加属性和品牌知名度。

 

四、川西建筑风格符合当地民俗风情,开放式院落有利于社区成员的交流与融合

不同于传统住宅项目,幸福公社自建设之初,在项目的建筑上倾注了大量的设计,提升社区审美标准,力图把社区做成了艺术景区。社区围墙按照景区标准和艺术思维来打造。墙面如用明代传统中式的水缸、65根明代排水沟、旧砖和施工单位留下来的废渣、清代磨盘、红沙石材料等来制作。每家每户的墙独一无二,秦砖汉瓦修筑的院墙,造就了千墙千面的独特中式社区风貌,围墙承担了社区景观的功能。

建筑风格沿用四川本土的建筑风格,以川西院落为主,别墅项目每户赠送独立的院子,院子小而别致,建筑与相对独立的院子相辅相成。项目毛坯,业主可根据自己的爱好来装修院,我们可以发现每户的墙面和院门都各不相同,从建筑的细节处隐秘地体现出来。

成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板
成都幸福公社:以玩具思维打造川西小镇样板

五、项目在乡村振兴的宏观环境下获得成功,对时势及产业把握、人才输送表现突出

 

5.1

城市远郊文旅地产单纯依靠房地产开发难以存活,就地文化挖掘、产业价值链延伸

 

本项目存在一大发展优势,即在天府,具备优良的农业发展基因,且能够获得政府的政策扶持。本项目在发展过程中积极迎合政府及国家乡村振兴发展需求,立足乡村,结合当前乡村农业发展中存在的痛点,以轻资产、低成本介入,不涉足一产的生产,而是通过三产放大一产的价值。把握产业价值链中较高的环节创意环节,在农创品牌孵化发力,做农产品创意设计大赛,通过设计,为乡村导入优秀的城市设计人才,为农产品赋能。

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5.2

文旅地产项目的发展,产业发展应因地制宜,把握政府端需求做出相应调整

 

项目内部聚集了成都市大中小机关创业的创客基地、农产品的农创基地,整合了大量的文创机构和设计单位,为农业做赋能。四川省政府、成都市政府对幸福公社特别重视,也给与了大量的支持。由于幸福公社的成功示范作用,政府把周边的两个村子召集起来一起运营,共2700亩地,现在幸福公社地产占地600亩,还有茶山上的农地400亩。

5.3

人才是发展的根基与关键, 创意设计人才与幸福公社的合作形式,利益绑定

 

国内的农村空心化与老龄化问题一直存在。幸福社区通过引入城市的人才或者引导农村人口回流,提供相对良好的就业环境,在社区内即可实现安居、创业、增收,有利于留住人才,为乡村发展助力。同时通过幸福公社的平台效应,帮助业主/社员实现农产品畅销,有效解决了后端产品流通的难题。

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