商业项目不是开业就完事了，最危险的时期是开业头半年，在这半年期间有可能会发生大规模的掉铺，包括如果之前出现过定位招商的问题，通常会在头半年到一年内暴露。所以在开项目后评估会时，往往出现各个部门相互争执、相互推卸责任的情况：
虽然后评估会很伤感情，但是确实有效的沟通交流，对集团或连锁项目来说，做了4-5个项目就能形成自己的产品体系，或者标准化的操作方法。所以商业就要善于做总结。
从商业开发的流程简单说说每个环节常见的问题：
首先，摘地
商业开发有两大风险：第一摘地风险，第二规划设计风险。商业摘地和住宅摘地完全不一样。
以住宅摘地来说，两个地块相邻，中间相隔50米的马路，两个地块占地面积、容积率一致，享受共同的配套的情况下，原则上说商业价值一模一样。
而商业摘地隔街如隔市，毗邻上班路与毗邻下班路的地块，在大十字路口交通节点左拐和右拐的地块，商业价值完全不一样。所以很多开发商在摘地阶段就失败了。商业最重要的是控制风险，因此在摘地时，不要沉迷于测算收益最高的，选择风险较小，测算可控的地块是成功的第一步。
然后，定位
商业项目定位需要围着业态走，业态定位围着客群转，因此一开始就需要确定主力店。做过商业的都知道，第一次定位和第一次落位基本上都是盲点，我们拍着脑门，按着经验做决策，然后规划和设计依着定位和落位走。
定位后要解决的问题就非常多，规划、设计、招商等。要与商户达成签约，必须具备两个基本条件：建筑规划许可证。有了这个证，说明平面不会有大改动，平面图是可信的；建筑施工许可证，有施工日期就会有竣工日期，有竣工日期就可以确定交楼时间，但事实上很多开发商不在意竣工时间，品牌商尤其是主力店，开业前半年就要进场做装修，开业前四个月物料彩蛋基本到位，开业前两个月招聘到位，一旦延期开业，中间的损失无法补偿。
但在开始的时候，无法获得这两个证的前提下，定业态定品牌都是盲定的，那盲定就涉及一个问题——规划设计风险，按主力店定好的设计规划后期无法进驻，周期是不可逆的。因此在做规划设计的时候，可以在项目最关键的区域做通用设计，包括层高、楼面、荷载、店面末端等因素，做成可以适合超市家居等主力店形态。
接着，招商
真正给我们带来利润的是非主力店，提高租金是常规做法。一个商业项目怎么谈高非主力店的租金，简单来说，项目如果预计要招300个品牌，筹备时就要招900个，配以有效的谈判技巧，带着不怕跟商户谈崩的心态，才能达到最高租金。如果只靠做关系走后门拉资源去谈租金，项目很难做大。
最后，开业
商业开业跟住宅开发完全不一样，住宅开盘现场千人基本到头了，而商业项目开业的人流起步是几万甚至十几万人，一不小心会造成大规模群体事件，因此在开业前需要对几大风险进行预估：交通、治安、消防、消毒等。而项目办活动最好选择在项目内场进行，做好消费引导，同时避免随机性地客流爆点情况的发生，比如知名艺人现身可能带来的大量人群的推挤，从而产生的连锁突发事件。
文章来源：赢才商学院
