在度过可能是最寒冷的一个冬天后，商业地产市场终于开始嗅到一丝春天的气息。
数据说话。5月6日，国内商业地产龙头万达集团官宣，5月1日至5日期间，全国万达广场实现客流和销售的大幅回升，和去年同期比，万达广场累计客流回升度达到93%，累计销售回升度达到95%。其它商业地产企业也在复苏中，据监测，5月1日至5日期间，全国74个样本购物中心日均客流达1.7万人次，整体恢复至去年同期约58%。
进入6月以后，商业地产回暖的势头更加明显。即便不看行业的数据，从消费者个人的角度来说，应该也能感受到不管是商场还是写字楼都在逐渐恢复往日的人流和节奏，以至于有时我们甚至会忘了仅仅是一两个月前，这些地方曾经是多么萧条。
实际上，疫情并未远去，可以预期的是在未来较长一段时间内我们还将与病毒共存，包括零售商业和办公楼在内的商业地产投资和运营因此也将受到深远的影响。
商办市场交易渐趋活跃，开发商亦加快布局
疫情期间，全国范围的封城闭店，导致商业活动陷入冰点，连商业地产市场最为活跃的一线城市也不能幸免。
以北京为例，根据世邦魏理仕发布的报告，1月下旬到3月中旬期间，实体商业受到疫情严重影响，客流量和销售额大幅下滑，部分商场缩短营业时间或暂停营业。餐饮、线下服务以及除超市外的零售业态受冲击明显。在此背景下，一季度北京市没有新增零售物业项目。
办公楼市场也同样惨淡，受疫情影响，大部分项目停工，建设进度迟缓。国家统计局数据显示，1-4月办公楼施工面积累计值为31348.1万平方米，累计增速为-2.2%；办公楼销售面积为642.61万平方米，累计增速为-32%，虽已恢复至去年同期的一半水平，但如与办公楼施工面积增速相比，回升速度更显缓慢。
尽管商办供需市场复苏缓慢，但商办资产的交易仍保持一定的热度。一季度最具代表性的大宗交易项目要属新加坡政府投资公司（GIC）斥资80亿元人民币收购北京LG双子座大厦，再次凸显外资对一线核心物业的信心；另外，景瑞控股在2018年通过法拍以3.2亿元人民币购得位于东城区的NAGA上院项目，3月份被九江线材以4.76亿元收入囊中并将作为公司总部，意味着在完成收购和改造不到两年的时间里，景瑞控股就获利近50%。
北京、上海这两个城市的大宗交易仍是最频繁的。据观点指数统计，4月份，上海和北京共有4宗商办资产成功交易，合计交易金额超85亿元，收购方有保险企业和基金等。
除了上海和北京，一些强二线城市也开始吸引更多资本入局。最新的一宗交易是，6月5日，基汇资本宣布已通过独立投资账户，收购位于杭州的46层超甲级办公楼——欧美金融城T6办公楼，主要租户为阿里巴巴集团。值得注意的是，此前其主要集中于一线城市进行商办物业的买卖，极少在二线城市出手。
与此同时，开发商在商业地产方面也在加快拿地和开业进程，尤其是加快核心城市的布局。例如，瑞安于5月21日以4.296亿元竞得上海市青浦区一幅商业文体用地及一幅餐饮旅馆用地的开发权，准备开发蟠龙天地；深圳华侨城将于6月24日开业红山六九七九商业中心，项目为低密度全天候开放式街区，将引进华南首家开心麻花剧院、7000㎡盒马鲜生等。
疫情冲击带来长久挑战，商业地产转型压力大
上述种种，均表明商业地产市场或许已熬过最艰难的时刻，但春天是否已经真切到来，还需更多积极信号。
疫情之后，行业共识是商业地产会发生一些重要的变化：绿色健康安全成为用户首选、资产管理和资产运营大行其道、专业化运营与服务团队崛起、科技赋能智慧运营迎来窗口期等等。
这其中的每一个命题，都看起来很美，但对于从业者来说都是长久的挑战。
以“绿色健康安全”来说，戴德梁行在研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》中表示，当下多数购物中心都是内向型的购物盒子，疫情爆发后，开放式街区、通风性较好、户外空间较多的购物中心，反而能够接纳人流需求，因此预计未来购物中心在建筑形态上会有更多的空间余地，泛健康也将是未来一个主要的基调。办公楼也是同理，对空气质量关注度的提升将转换为对物业空调、新风系统的关注，更加健康、智能成为物业发展趋势。
再说科技赋能和智慧运营，对零售商业地产来说，个人消费习惯的变化对线下业态的冲击已是老生常谈，到店客流即使在疫情爆发之前已经处于下降趋势，疫情更是加剧这一趋势。经过这次疫情，零售商业地产人士普遍认为，智能化和智慧化是未来业务增长的最重要抓手。
所有这一切，都意味着更高的成本投入，而租金收入在经济下滑的大环境下很难有明显增长，两厢对照可知商业地产面临的转型压力之大。任何一家企业恐怕都不敢说胜券在握，毕竟在残酷的市场淘洗中，生死存亡不过是在一线间。
后疫情时代，全球形势异常严峻复杂，从业者唯有抓住当前较好的发展窗口期，加速转型。
小结
在任何一次危机中，我们往往都容易高估短期的变化，却低估未来长期的变革。
尽管疫情令商业地产上半年步履维艰，但从中长期来看，在此次疫情的推动下，无论是开发商、运营商还是投资机构，都在加快从粗放式发展向精细化管理的步伐，从而打造资本退出的商业基础。
这注定是一场持久的探索，但相信冬天总会过去，春天终将如约而至。
文章来源： 资管云
