商业地产的开发模式根据售租情况可以分为5类，这些模式没有哪一类是完全正确或者错误的，需要根据不同的商业特点及开发商资金需求而判定是否合适。
第一类模式：纯销售模式
开发出来的商铺达到销售条件便直接销售，快速回笼资金
优点：快速回笼资金；
操作相对简便；
缺点：不利于后期经营管理；
后期一般形象不佳；
失去物业增值的可能性。
适用：体量不大的社区商业，特别是沿街底商；
如招商中环华府商业、万科翡翠滨江商业。
第二类模式：售后返租模式
开发商将划分之后的商铺出售给小业主，再让小业主返租给开发商或者委托专业招商运营公司，并约定期限和回报。
优点：短期内可以快速套现，快速回笼资金；
增加客户购买信心，提高销售价格；
一定时期内可以统一运营，保证商业业态合理性；
缺点：开发商或者委托管理者是否具备长期、稳定经营的能力。
适用：适用于资金暂时紧张，但有较好招商能力的公司。一般情况下，这类模式必须是具备优秀的招商运营能力才行。如融创精彩天地（提前销售，但还是属于售后返租）。
还有一些专业市场类商业，如大型装饰城之类。
第三类模式：先租后售模式
开发商先整体招商运营，待成功招商之后再行出售
优点：属于带租约销售，投资客即买即收益，容易出售；
可以获得一部分租金收益；
缺点：前期需要专业招商运营团队；
招商能力的要求极高，因为租金回报率必须高于行业标准，否则反而不利于销售；
后期还是面临无法统一管理的窘境。
适用：适用一些对商业业态有严格要求，租金回报比较可观的项目。如一些热门景点的商铺，如上海豫园附近的一些商业。
第四类模式：纯租赁模式
开发商完全自持整体商业，不做任何销售，以商户租金、车库中庭租金及广告位租金等收益为主。
优点：可以完全按照整体业态规划要求定向招商，统一经营管理；
完全自持对主力店及连锁品牌招商具有一定吸引力；
成功运营之后，较好的商业氛围及形象也使物业整体升值 。
缺点： 需要强大的招商运营团队或者公司；
招商及运营能力的要求极高；
前期资金压力极大，且收益期非常漫长。
适用：资金实力非常雄厚，且拥有专业成熟招商团队的开发商，如凯德广场、恒隆广场等。
现在有一些大型城市综合体商业也适用此模式，这样可以提升住宅及办公价值，如青浦绿地中心的购物中心。
第五类模式：租售结合模式
目前这种模式相对比较流行，开发商自持一定比例的商铺，其他部分划分小铺进行销售或者售后返租。
优点：自持一定比例可以控制整体商业的主力业态；
部分销售可以有一些资金回笼；
缺点：销售出去的商铺管理难度较大，如果返租则遇到第二类的问题；
不同比例的自持对管理的要求不同，如果自持比例很小，与第一类或者第二类差不多，如果自持比例很大，那与第四类又差不多。
适用：
1、中小型开发商，少部分自持，拥有强大的招商运营能力或者委托专业招商运营公司，如新环广场。
2、 楼盘规模足够大，大部分自持，自身拥有强大商户资源，如新华红星国际广场，万达广场（其中金街一般散售）。
文章来源：商业招商大平台
