近年来，“房住不炒”的政策基调始终不变，土地价格越来越高，住宅地产的利润空间越来越小。
而产业地产的广阔市场前景，以及政府全方位的政策支持，对于房企的利润增长、风险控制以及成本控制都有很大帮助，房企多元化的浪潮日益高涨。
但是，产业地产的前景虽好，却并非一片坦途。无论是规模房企还是中小房企，都曾在探索产业的道路上遭遇挫折，甚至不得不断臂求生。
2020年新冠疫情来袭，地产行业也遭受重创。房企现金流收紧，投资决策更加慎重。这些对房企的产业布局策略也提出了更高的要求。
下面，我们从产业破局的六大维度展开，深度剖析房企产业破局的关键要素，帮助房企避开陷阱、少走弯路。
为什么是产业地产？
产业地产是房企未来新的增长发动机
当前形势下，土地价格越来越高，而限价政策却毫无松动，房企可投资的优质标的越来越少，住宅地产的利润增长空间不断收缩。房企不得不寻找第二增长曲线。
▲图1：产业地产是房企第二增长曲线
然而，旧改困难重重，不能成为主航道。从地方政府到村集体，甚至原有业主，旧改的每一步都牵涉到庞大的利益相关方。利益链条复杂、政策不确定性大、以及漫长的改造过程，都阻碍了房企在旧改领域迅速扩张的脚步。
此时，产业地产为房企提供了新的发展空间。产业作为当前经济发展重点，不仅自身发展前景广阔，还受到中央和地方各级政府的大力支持。
▲图2：产业IP在项目开发中发挥重要作用
在当前房地产企业外部发展环境较严峻的情况下，拥有优质产业IP的房企不仅没有因行业调控而业绩承压，反而如鱼得水，能够享受到中央和地方政府的各项优惠政策，降低拿地成本，甚至零地价拿地，反哺地产主业。
什么是产业地产？
产业转型的三个层面需要区别应对
近年来，产业地产的发展方向越来广泛，涉及的产业不再是单纯的工业，还加入了商贸、金融、文旅、养老等消费性服务行业。
为了便于理解，我们将根据产业类型与住宅地产之间的关联程度进行分层，将产业地产分为三个层面，分别是“地产+”层面、“泛地产”层面以及“非地产”层面。
▲图3：产业地产的三层定义
首先是“地产+”层面，与地产主业关系最为紧密。主要包括物业、酒店、商业、写字楼以及长租公寓等产业类型。
这一层面与住宅地产最为接近，也最容易形成协同发展效应，是房企进行产业破局最为便捷的层面。许多规模房企都在这一领域有所布局。以物业为例，截至2019年年末，通过IPO或借壳上市的内地物业服务企业达24家，其中A股3家、港股21家。
其次是“泛地产”层面，重心已经转移到产业发展。主要包括文旅、养老、医疗、产业园区以及物流园区等产业类型。这些产业类型仍然以地产开发为基础，在此基础上进行产业运营，但关注的焦点已经由地产转移到产业。例如，H企拥有优质的主题乐园IP，在全国各地开发文旅项目，通过经营主题乐园获取了大量收入。
▲表1：“泛地产”产业地产部分类型介绍
再次是“非地产”层面，与住宅地产的关联最为遥远，产业发展逻辑与地产完全不同，也是最少有房企布局的领域。当前布局这一领域的大多是销售规模在三千亿以上的标杆房企，例如碧桂园布局现代农业、恒大布局新能源汽车等，部分原因是受到这些行业本身的发展前景吸引，部分是由于这些产业带来的附加收益。
钱从哪里来？
传统和创新融资途径缺一不可
融资是产业布局的头等大事。由于产业地产大多具有投资体量大、回收周期长的特点，能否融到低价、长期的大笔资金，关乎产业地产项目的成败。
当前，产业地产仍然以传统融资渠道为主，银行借贷等传统方式依然占据重要地位。房企融资需求本就十分旺盛，对于传统的融资渠道也十分熟悉，具备相当大的优势。
但是，产业地产的融资不能够完全依赖传统的融资渠道，意图进行产业破局的房企，既要持续扩展原有的融资途径，还要努力探索新的融资途径。例如，J企通过包装数据资产，向资本市场讲好故事，资金需求自然迎刃而解。
如何做成？
项目和企业双重视角提出不同需求
产城智谷董事长杨建伟曾指出“如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生，做产业地产是研究生的话，做产业运营服务应该是博士生了。”
提升运营水平，是房企产业破局的最大挑战。
从单个项目运营的角度看来，最为直观的衡量指标就是项目的经营性现金流是否达到持续回正，项目经营收益是否能够覆盖经营成本，自我造血，实现商业模式的闭环。
▲图4：项目运营的目标是合理收入结构、经营性现金流持续回正
增加项目的经营收入，最根本的方法就是开源。
开源，即增加经营性收入来源，不仅使总体收入规模更大，上升空间更广，而且波动性更小，对外部环境变化的抵御能力更强。例如Z企，就定位于“科技投行”，通过财务投资分享企业发展的红利，不仅获得了创投收入，还能吸引更多企业入驻，间接提升物业租售收入。
▲表2：产业地产主要收入来源介绍
从一个企业的角度来看，建立成熟的产业IP，是产业布局取得成功的标准。成熟的产业IP不仅要有明确的产品定位，还要有可推广复制的商业模式，是项目的核心竞争力所在。在同质化竞争仍然非常严重的产业地产领域，能够为房企带来巨大的竞争优势。例如L企，打造出优质的商业地产品牌，在全国范围内迅速扩张，每年租金收入的增速均超过20％。
如何退出？
深刻了解市场才能做出正确选择
当前，我国的金融体系还不完善，加上产业地产本身的特殊属性，可以选择的退出渠道寥寥无几。开发商被迫重资产经营，许多实力不足的房企，在开发过程中现金流紧张，导致项目难以推进、甚至失败。
不同阶段下的项目退出可以分为两种，分别是过程退出机制和结果退出机制。
过程退出是指产业地产在开发建设或者产业培育过程中，即尚未实现稳定经营收益之前，进行部分的资产变现，为项目后续开发提供资金支持。
产业地产培育期间的未来收益波动性较大，还缺乏参照物，不能作为过程退出的估值依据，导致产业地产的过程退出难以实现。而且，产业地产的许多资产都具有专属性，无法单独分拆和提前变现，只能成为沉淀资金。
例如，文旅地产最重要的资产是“好山好水好节目”，这些资产往往是唯一的、不可复制的，为估值带来了许多困难。
主要是指在产业地产项目已经实现比较稳定的经营收益之后，进行部分或全部的资产变现，开发商可以获取资金进行滚动开发。
较为常见的结果退出机制有整体出售、部分出售、股权转让等方式，当前，资本市场上有许多工具，可以帮助房企在保留控制权的前提下，实现资产变现，打造“开发+运营+金融”的全链条轻资产运营模式。例如，资产证券化（ABS）、REITs、不动产投资基金等金融工具，比传统的出售转让等退出方式更加适合房企。
如何切入？
内外兼修是实现精准切入的重要基础
精准切入产业地产，需要快速获取产业资源，培养产业思维，并提供组织上的保障。
外部合作是快速获取产业IP的有效途径。例如，B企通过和科技企业合作，共建科技小镇，不仅能够跳过较长的培育期，快速导入产业资源，获得成熟的产业IP。
还可以在合作过程中，向IP合作方学习到许多产业开发的实践经验，对于房企来说是一个极佳的选择。
而合作的方式又可以分为项目级合作和公司级合作，两种方式优劣各有不同，房企可以根据自身需求进行选择。
拥有产业资源并不是成功的充分条件，房企还要真心实意、真金白银做产业。近年来，众多房企纷纷布局产业地产，结果却事与愿违。例如，很多产业园区修建大量的办公楼，不能满足目标客户的厂房需求，进而导致了招商难。究其原因，就在于房企仍然以地产开发的思维进行产业地产开发，没有理解产业链的逻辑，没有找准产业切入点。
组织上要确保地产开发团队与产业团队之间相互隔离。产业地产与住宅地产之间的开发逻辑、盈利方式等方面截然不同。例如，住宅地产追求的高周转模式，很可能导致产业地产项目失败。因此，对两大团队进行隔离，保证产业团队不受到地产思维的干扰，是非常重要的一个环节。
文章来源：资管星球
