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4大原因揭秘商业地产“王者归来”,一招掌握未来房产投资

来源:原点观察       作者:飙马中国       时间:2020-01-10 16:33

近日,李嘉诚长江实业旗下的亚腾资产管理公司收购上海浦东的三林印象城引起广泛关注。据消息称,亚腾将与Straits Real Estate及工银国际组成合资联合体,完成此次收购,总价为24.2亿人民币(3.47亿美元),预计在2020年第一季度完成交易。三林印象城临近浦东前滩板块与张江板块,总建面16万平方米,由办公楼、假日酒店和购物中心组成,前身是上海三林城市商业广场,周围3公里范围内常住人口超40万,于2009年对外营业。

其实早在2019年5月份,亚腾资产就已悄然入股成都核心商业区的"晶融汇"项目,据悉,该项目是美国SOM、美国ETI等十多个国际顶尖团队在成都CBD中心打造的多功能城市地标。项目周边聚集了众多五星级酒店、甲级办公楼和商业购物中心,属于春熙路、红星路、大慈寺商圈,地理位置十分优越。

李嘉诚自2013年以32.68亿港元卖掉广州荔湾区的西城都荟广场以来,在内地开启了卖卖卖模式,直到2018年,累计出售资产达1600亿元以上。当人们认为"李嘉诚跑了"的时候,李嘉诚却又突然杀了个回马枪,重返内地大举购买商业资产,这背后到底有什么样的逻辑呢?对此,飙马商业地产来揭一下谜底。

4大原因揭秘商业地产从"沉睡中苏醒",外资悄然抄底国内市场

2019年的住宅房地产,尽管在高达620次的密集调控中,新建商品房面积与销售额都再创出新高,但是,从行业发展的行情看,无论是政策面、供给侧还是消费端,多种信号预示住宅房地产的发展行将见顶。在国家强调建立房地产长效机制,"长期"坚持房住不炒、三稳政策、促进房地产市场健康稳定发展的大背景下,住宅市场已经越来越"可预期",可以说,住宅房地产的高红利时代已经过去,最佳投资窗口期也已经闭合。

正是在这样的背景下,近年来大型房地产开发商集中进入商业综合体、文旅地产、康养地产等领域,找寻新的发展空间,多年遇冷的商业地产正在"王者归来",悄然成为新的投资增长新路径。这是近年来房地产行业转向的一股"潜流",一个崭新的时代正在悄悄开启。商业地产之所以成为开发商的新目标,除了住宅市场发展空间日益饱和外,深层原因则是新时期国内经济空间环境发生变化,商业地产的未来发展潜力已经开始逐步显现。这主要体现在以下4个方面。

1、商业地产逐步从"开发商时代"进入"运营商时代"。

商业地产与住宅地产的最大区别在于,住宅是拿来居住的,归根到底是消费品;而商业地产是用来经营的,其核心在于产生新的商业价值。我国房地产商品化的20多年,无论是住宅和商业,全民都在"炒楼盘",商业地产的"经营属性"长期被忽视。造成这种现象,一是由于商业地产发展时间短,二是开发商运营经验不足、高端管理团队与人才严重匮乏。但是随着时间迁移,这种情况正在发生转变。

借鉴西方发达国家的发展经验,商业地产的发展历程大都经历3个阶段,即:1、以房地产开发销售为主导的开发商时代;2、以商业地产运营商为主导的运营商时代;3、房地产资产证券化(REITs)时代。目前,发达国家成熟的商业地产市场基本都已进入房地产证券化阶段。

我国的商业房地产在经过野蛮成长后,近年来商业存量大量增加,开始进入行业竞争与淘汰阶段,商业地产领域中的弱者逐渐被强者所蚕食、所取代,不专业的管理团队逐步被专业的管理团队所替代,商业地产开始挖掘后期运营的"商业"核心价值,整个行业正从过去的开发销售模式悄然转换为运营商管理模式。这也意味着我国的商业地产在经历野蛮成长后,开始逐步走向成熟,开始进入深度挖掘商业价值的换挡期。

2、国内经济转型升级,内需拉动成为新引擎,刺激商业地产进一步发展。

商业地产的发展潜力,还与我国经济产业结构的转型升级有很大关系。我国经济发展长期靠投资、出口与消费这"三驾马车"拉动,一直以来投资、出口作为经济发展的主力引擎,贡献率很高,但内需一直难以拉动。随着我国经济发展进入一个新时期,出口与投资的增长空间日益收窄,以此同时,由于国力提升、居民可支配收入增加,近年来消费市场呈现出较大的增长态势。我国是世界人口最多的国家,一个14亿人口规模的消费市场一旦激发,将有力推动国内经济持续发展。有专家就此曾预测,中国前40年靠投资、出口拉动,后40年将由内需拉动形成新的增长极。

根据国家统计局数据显示,自2007年至2017年,我国内需消费从8.9万亿元增长到36.6万亿元,翻了4倍多。据2019年2月国家统计局公布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示,2018年消费支出对国内生产总值增长的贡献率高达76.2%,资本形成总额的贡献率为32.4%,净出口的贡献率为-8.6%。预计2019年这一比例还将进一步提高,国内以内需拉动为主力引擎的格局初步形成。

目前,我国的国民经济总量已经位居世界第二,人均GDP即将破1万美元,根据世界银行最新划分标准,我国已经进入中高等收入国家水平。随着人均可支配收入不断提高,居民的消费能力也不断增强,这为我们的内需拉动提供了强劲动力。消费能力增强,必然引来整个商业的繁荣局面,而商业繁荣的基础设施就是商业地产,因此内需旺盛必然传导到商业地产的蓬勃发展。正是这样的背景下,商业地产的持续发展将成为未来趋势。

3、互联网商业发展进入新时期,"新零售"呈现线上线下高度融合趋势。

商业地产的发展,还与互联网电商有着密切关系。在过去的10多年间,随着互联网电商的强势崛起,很多人养成了网购习惯,使得传统商业受到强烈冲击,这也导致了商业地产一度凋零。然而,随着互联网新技术不断发展及新应用不断普及,以及电商产业逐步成熟,传统商业开始适应这种竞争环境,开始了线上线下的互动融合,慢慢形成新商业竞争格局。近年来,传统商业一反过去被电商强烈打压的不利竞争局面,开始焕发出新的活力。

另一方面,互联网电商在经过多年的经营以后,也开始往线下走,开始落地,建设线下实体店,为客户用户增加消费体验,拓展新的传统渠道。电商企业落地成为一个新的趋势和方向,这也为商业地产的发展带来一股新力量。在未来,无论是线上的企业往线下走,还是传统的企业往线上发展,都将成为一种趋势,线上线下高度融合,孕育出商业新物种,标志着"新商业"、"新零售"时代来临,作为基础设施的商业地产,也将迎来新的发展周期。马云曾经提出未来一二十年新零售、新制造、新金融、新技术,新能源等"五新"时代正在逐步成为现实。

4、商业地产的"商业价值"被长期忽视,导致行业内"价格低洼"现象凸显,成为抄底的最好机会。

最近10年来,住宅房地产高速发展带来巨大红利,住宅需求空间大,增值潜力大,开发销售及投资炒房等局面都非常火爆,在房地产业内形成"一枝独秀"的局面,各路资金纷纷涌入住宅市场,"炒房"的热潮此起彼伏,这种现象导致了商业地产进入"冷冻期"。城市商业随着住宅一起开发,大都出现去化困难、存量增大,因而增值空间受限,导致大多数"商业"的价值被严重低估。同时,互联网电商的冲击也使得传统商业受到挤压,让商业地产的投资收益大幅降低,商业地产由此进入发展的"低潮期"。这种情况使很多人坚信,商业地产远没有住宅的投资价值,无论是商业地产开发商,还是商业地产的投资者,都表现为信心不足。加上商业地产"大资金、长周期、低收益"的压力,许多商业地产商迫于环境和资金压力,纷纷低价抛售商业物业,清盘退出甚至被破产清算。

以此相反,基于对我国经济基本面的长期看好,近年来一些外来资本与财团,被国内庞大的消费市场和未来巨大的发展空间所吸引,开始瞄准了这一领域。在整体国力上升,居民消费力不断提高,内需引擎启动的最佳节点,国外资本偷偷来袭,大规模低价吃进国内一线城市、以及中心城市、强二线城市等繁华地段的优质商业地产项目,悄然抄底中国的商业地产。最近2年在商业地产领域外资动作频频,2018年上海商业房地产收购中,外资就占去了一半,2019年国外财团更加活跃,在北京、上海、西安、郑州、杭州、南京等城市,许多地标建筑被收割,其中,诸如国际私募巨头黑石集团、新加坡嘉德置地等表现都十分抢眼。

商业地产所具有的商业经营属性,决定了其本身能够创造出新的价值。当住宅房地产逐步饱和,发展行将见顶,失去了"炒"的空间,也就失去它的投资价值,最终将回归到居住属性,这时,属于商业地产的黄金时代就会来临。14亿人口的庞大消费市场一旦被激发,内需成为经济发展的主力引擎,商业地产就将创造出更高的商业价值。这才是房地产行业得以实现长期、稳定的现金流收入,真正具有长期投资价值的终极目标。

商业地产的全新时代已经悄悄开启,我们的投资理念也到了该转变的时候了。那么,面对未来这种可能发生的新变局,老百姓手头的资金应该做如何投资,手头有固定资产的人,又将如何进行资产配置呢?

如果住房问题还没有解决的人,手上有资金,自然先解决住房问题。如果已经解决好了住房问题,且手头上有多套房子的人,就可以考虑在适当的时机出售多余的房子,同时寻找合适的机会,适当进行一些商业资产的配置。今天的商业地产领域,或许是未来10年最好的入市时机,就像是20年前~10年前配置住宅房产那样,它的价值会在未来逐步释放,成为最有价值的投资方向。那么,如何进行商业地产的投资呢?

简单易行的方法,就是跟着那些大财团大投资商的步伐走。目前,在商业地产领域有三波人马能够做到精准投资:一是国际大财团、大基金所投资的大型商业设施项目;二是国际顶尖运营团队,以及国内著名的商业管理团队运作的商业物业项目;三是著名开发商、国内外大品牌开发的优质项目。他们资本雄厚、目光敏锐、经验丰富,对商业地产往往有化腐朽为神奇的能力,跟紧他们走,成功的概率会大大提高。

尤其要注意的是,商业地产不能盲目投资,看看那些大资本,收购的无一例外都是最优质资产。商业地产的投资比住宅房产要难的多,要求投资人具有更高的专业知识能力和更多投资经验。当前的情况,大部分城市中有很多商业烂资产,也有很多优质资产,如何去识别,这将考验着投资人的眼力。如果不具备这方面的丰富经验,不建议投资者去做这方面的冒险尝试。

李嘉诚投资逻辑大揭底,商业地产"王者归来"

从发达国家房地产发展历程来看,商业地产终将成为房地产行业的主流,也是其最终的价值所在。也许等到有一天幡然醒悟的时候,国内很多最优质的商业资产已经成为别人的囊中之物,这或许就是"成长的代价"。基于上面的4点论述,可以确定的是,国内商业地产的未来已来,呈现出新的潜力蛰伏状态、蓄势待发,这正是李嘉诚家族重返内地,投资抄底商业地产的深层逻辑。

是时候重新审视商业地产了。说到这里,又想起马云的一句话:许多人面对商机,看不见、看不起、看不懂、来不及。商机大都如此,当别人看不见、看不起的时候,你看到了才是机会,而当所有人都知道这是机会的时候,这个机会也许早就过了红利期。在房地产的发展史上,最终能够持续创造价值的只有商业地产,住宅的居住属性决定了它只是消费品。当国内住宅市场的"炒房时代"过去之后,如果还想在房地产行业再掘金,商业地产将会成为不二之选。

文章来源:原点观察

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