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砂之船奥莱REITs的EMA租金:是什么,为什么

来源:明哥       作者:明哥       时间:2019-12-04 14:11

砂之船奥莱REITs于2018年3月在新加坡上市,是亚洲首个奥特莱斯REITs,目前在重庆、合肥和昆明持有4个奥莱。其中重庆砂之船销售坪效4.4万元/平米/年,是全国坪效最高的奥莱之一。

重庆砂之船奥莱历年销售坪效

 

砂之船奥莱的经营模式以联营为主,公司提供经营场所,统一收银,抽取商户营业额的一定比例作为租金。砂之船的联营扣率在12%左右。

 

砂之船奥莱纯抽成租约占比77.2%

 

此外,砂之船奥莱平均租约剩余年限短,一年之内到期的租约占比73.7%,对投资人来说,存在很高的租约到期后空置风险。

 

砂之船REITs平均租约剩余年限

 

对比:凯德REITs一年之内到期的租约占比仅27.5%


纯抽成模式为主且短期内大量租约到期,增加了租金收入不稳定的风险。基于资本市场要求,砂之船奥莱REITs引入EMA租金模式,来提高未来租金收益的稳定性,以匹配投资人的预期。

基于EMA(委托管理协议),REITs把物业整租给运营管理人,收取基础租金+营业额抽成,并由砂之船集团对保底租金提供担保。

EMA租金分配结构

1、REITs将物业交给运营方管理,并由运营方承担全部运营成本;
2、REITs基础分成包括固定租金部分和可变租金部分,其中

可变租金=营业额*抽成比例(重庆砂之船4%,璧山砂之船4.5%,昆明砂之船5%,合肥砂之船5.5%)

3、如果以上计算出来的reits分成低于协议约定的保底租金,则首先由运营方应分得的基础管理费补足;如果基础管理费仍不足于补足,则由砂之船集团提供差额补足(以1亿为限);

4、运营方基础管理费为租赁总收入的30%;
5、如果还有剩余,则在reits和运营方之间按4:6比例分配。
 

我们通过一个示意来进一步说明:

1、租赁总收入为1亿,按EMA管理协议计算分配给reits的基础分成为6000万;分配给运营方的基础管理费为10000*30%=3000万;

2、剩余绩效分成总额为1000万,在reits和运营方之间按4:6分成;

3、最终reits总分成(即ema租金)为6400万,运营方总分成为3600万。

 

启示

1、金融手段:通过以上复杂的安排,将奥莱不稳定的抽成租金转换为对reits投资人稳定的租金收益,这就是砂之船REITs的租金化妆术。

2、坪效本质:无论金融手段怎么变,租金坪效的本质未变,没有租金坪效的提升,金融手段将成为无源之水无本之木。

 

 

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