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拿地阶段的敏感性分析应该怎样做?

来源:投拓狗日记       作者:admin       时间:2019-09-25 14:40

之前有一些朋友问新芽关于敏感性分析的问题,这里通过两个简单的案例,来讲解如何做单因素和多(双)因素的敏感性分析。

敏感性分析是分析项目评价指标(如内部收益率、净现值、投资回收期)对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小,但对项目经济指标的影响很大,我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中,对经济效果指标的敏感性影响大的因素,要严格加以控制和掌握。

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敏感性分析步骤

敏感性分析一般按以下步骤进行:

1、确定影响因素

影响项目经济效果的因素很多,我们必须抓住主要因素,对于房地产开发项目而言,主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。

2、确定分析指标

作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致,常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算因素敏感性

计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动,所导致的项目经济效果指标的变动效果,建立一一对应的关系,并用图、表的形式表示出来

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单因素敏感性分析

#分析案例:某公司准备开发一住宅,预计开发面积1万平方米,开发固定成本120万元,每平方米变动成本600元,预计售价1000元/㎡,销售税率5%,计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。

大部分参数的变化都会引起利润的变动,但其影响程度各不相同,有的参数发生微小变化,就会使利润发生很大的变化,说明利润对这些参数的变化十分敏感,我们称其为敏感因素,与此相反,有些参数发生变化后, 利润的变动并不大,反应较迟钝,称其为不敏感性因素。

反映敏感程度的指标是敏感系数,计算公式为敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比

①单价的敏感程度

设单价增长20%,则P=1000×(1+20%)=1200元

按1200元计算,利润=1200×(1-5%)×1-600×1-120=420万元

利润原为230万元,其变动百分比=(420-230)/230=82.6% 单价的敏感系数=82.6/20=4.13

结果说明:单价对项目利润的影响很大,从百分率来看,利润是以4.13 倍的速率随单价变动。因此,提高单价是提高项目盈利最有效的手段, 价格下跌也将是实现利润的最大威胁因为单价每降低1%,项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以,不能轻言降价销售。

②单方变动成本的敏感程度

设单方变动成本增长20%,则U =600×(1+20%)=720元按720元单方变动成本计算

利润=1000×1×(1+5%)-720×1-120=110万元

利润原为230万元,其变动百分比=(110-230)/230=-52.2% 单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61

计算结果表明,单方变动成本对利润的影响程度要比单价小,单方变动成本每上升1%,利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小,但敏感系数的绝对值大于1,说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化,仍属于敏感因素。

③固定成本的敏感程度

设固定成本增长20%,则F(X)= 120×(1+20%)=144元按此固定成本计算

利润=1000×1×(1+5%)-600×1-144=206万元

利润原为230万元,其变动百分比=(206-230)/230=-10.43% 固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52

计算结果表明,固定成本对利润的影响程度很小,固定成本每增加1%,利润将减少0.52%,敏感系数的绝对值小于1,属于不敏感因素。

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图中横轴代表单方变动成本、固定成本、单价等各因素变动百分比,纵轴代表利润。这些直线与利润线的夹角越小,对利润的影响越大,说明对利润的敏感程度越高。

通过上述计算,表明影响开发公司预期利润的诸多因素中,最敏感的是单价,其次是单方变动成本,最后是固定成本。其中敏感系数为正值,表明它与利润同向增减;敏感系数为负值,表明它与利润反向增减。

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多因素敏感性分析

#案例分析:某出租经营的房地产,固定资产投资为400万,年租金收入为120万元,年经营费用为60元,项目经济寿命为5年,固定资产残值为480万元,设定折现率为12%。经各方专家讨论一致认为, 投资、年收入的变化范围不超过±15%,试对该建设项目做不确定性分析。

本案例中选择净年值作为建设项目是否可行的指标,以投资和收入作为不确定性因素进行多因素分析。则,计算如下:

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若方案可行,则有

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做双因素敏感性分析图,见下图。

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图1中虚线方框为不确定性因素的变化范围,直线上部图形表示NAV大于零部分,即该投资方案可行,下部表示NAV小于零部分,即该投资方案无法完成预定指标。不可行概率为直线和其下部图形所围成的面积与虚线方框面积的比值。则该方案不可行的概率为:

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从以上分析可以看出,该项目不可行的概率为9.2%,为小概率事件如果仅考虑投资和收入作为不确定性因素,该投资抗风险能力较强,具有较大的概率完成预定受益。

敏感性分析虽然揭示了不确定性因素对评价指标的影响程度,但却无法反应各不确定性因素在实际操作究竟会发生多大变化。如通过敏感性分析发现,评价指标对某不确定性因素变化表现得非常敏感,但实际上这一不确定性因素在实际中变化的可能性却很小,此时,敏感性分析的结果就不能直接用于项目的决策。对于这类问题,我们还需要结合风险、概率分析等才能对项目做出全面、客观的评判。

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