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除了零售,社区商业中心还能做什么?

来源:中国商报       作者:冉隆楠       时间:2019-08-30 15:49

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提到社区商业,很多人想到的会是社区里的“小商业”“小服务”等,这类店铺虽多,但功能比较分散,不能集中满足消费者的日常需求。不过,近两年已经出现了社区商业中心这类综合体,它的优势在于可以一站式满足周边居民的多样化、综合性的消费和服务需求。那么,和常见的商业综合体相比,社区商业中心到底有什么不同?

“小而全”的社区商业中心

社区是社会个体生活的基石,社区商业应该服务并满足社区居民日常生活最基本的需求。长期以来,社区商业在我国并没有得到充分的发展。由于社区商业与社区服务业微利的特点尚存,导致了我国社区商业整体发展滞后、业态老旧、创新不足以及靠政策生存的现象。在我国,农贸(菜)市场、传统社区超市、夫妻杂货店等仍担当着社区商业的“主力军”。

目前,入局社区商业的企业普遍以中、小、微型企业为主。中国社区商业工作委员会在一线城市的中心区抽样调研发现,社区商业的品牌化率、连锁率均不足20%。可以说,“散、乱、差、小,”是目前社区商业的特点,同时,社区“有商业,无中心”的现状长期存在。

随着人们消费需求的不断升级,传统的社区商业业态已经无法跟上市场的变化,一方面,社区内分散经营的现状,难以满足居民就近消费的需求,另一方面,随着食品安全及社区养老成为需要迫切解决的问题,传统社区商业亟需转变。

正因如此,近年来国家非常重视社区商业的发展。2016年,商务部等五部委联合发布了《关于推进电子商务进社区促进居民便利消费的意见》。意见中明确要求:“按照便利、品质、高效、绿色、有序、融合的要求,着力提升社区商业信息化、标准化、规范化、集约化水平,推动社区商业创新发展模式。”对我国社区商业的发展提出了明确的方向与要求。

去年,中国社区商业工作委员会发布的《社区商业中心建设和经营管理规范》则给社区商业中心明确了定义,文件中称,社区商业中心是“具有一定规模的业态齐全、功能齐备,集约化程度较高的,且能够满足区域内及周边居民多样化、综合性生活消费和服务需求的商业形态”其中分等定级里规定了最小面积为1000平方米。“总结起来就是综合性、一站式满足社区百姓的多项消费和服务功能。”中国社区商业工作委员会主任董利说。

董利认为,和常规的综合性购物中心相比,受硬件条件限制,目前大多数的社区商业中心面积都不大,很难满足其功能全面的特点,“如何做到小而全,是很多社区商业中心都在考虑的问题”。

如何做到“一站式”服务?获得“国家标准化社区商业中心示范项目”称号的上海“国和1000”项目组颇有心得。这个以门牌号命名的社区商业项目开业才一年多,所引起的关注已远超预期。从老旧中型超市,到现代化社区商业综合体,国和1000走过的路并不长,却得到“便民”“时尚”的标签,成为上海一个网红打卡地,国和1000做了哪些事?

不良资产的华丽转身

看着现代感十足的国和1000,很难想象这曾经是一个老旧的中型超市。

据中国商报记者了解,国和1000所在地为上海市杨浦区殷行街道国和路1000号,建筑面积为16500平方米,物业为上海杨浦商贸集团所有,而建筑规划则是为原超市量身定做的。

“说实话,在超市改造前已经属于不良资产了。”据上海杨浦商贸集团总经理徐泉介绍,原超市设计带有上个世纪90年代风格,当时大卖场流行,生意还不错。但随着消费者消费需求的不断变化,市场环境也发生了变化,“小而美”业态开始流行,连续几家承租超市的商家往往不到期就撤资迁走。“这些变化让我们开始思考,原有的建筑定位已经失去了市场,到了该改变的时候了。”徐泉说。

经过反复衡量,杨浦商贸集团决定将原超市改造后自营。“如果还是采用租赁模式,承租方可能不愿意花很大的成本去改造,改造的效果可能不会很好。但如果我们自营,就会有很大的主动权和积极性,将它变得更符合现代人审美,并具有更全面的功能,在招商方面也比较好把控方向和标准。”徐泉如是说。

和常规的购物中心不同,国和1000零售业态很少,主要的业态为餐饮、教育、健身等服务业态,零售业态仅有承担“菜市场”功能的永辉mini和一家眼镜店。以“便民”为核心的设计和经营理念打造了这样的“非主流商业体”。目前,国和1000按照不同的功能分为四层,其中一层以轻食、生鲜零售为主,二层多为中型餐饮,三楼为教育培训,四楼则是以服务功能为主。

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“国和1000所处地区人口密集,周边以老小区为主,该地区传统零售业态已经饱和,以见缝插针的街边小店为主,中高端的连锁餐饮较少,教育培训和社区服务类的业态就更少了。”据徐泉介绍,经过缜密的实地调研,杨浦商贸集团认为,零售业态并不是目前周边居民急需的,他们更需要的是能够为生活提供便利的业态,因此,集团提出了以重塑街区生活体验、创造宜人的街巷空间和生活空间为出发点,打造有温度的社区邻里中心,定位“家的延伸”,从城市界面、空间营造和功能业态三个方面考量,以“城市共享家”为理念,集餐饮、生活方式为主体,建造社区型商业中心,以服务周边居民。

在这样的理念引导下,杨浦商贸集团牵手上海瑞商联城商业投资管理有限公司,引进了近50家商户,招商率达到98%,日人均流量达到8000以上,商户总的全年营业额超过9000万元。

打造社区的公共客厅

提到社区商业体,可能很多人想到的都是贴合民生的菜市场,以及家电维修、衣服织补等常规社区服务业态,当把这些业态集中在一个建筑里,就成了社区商业体。国和1000除了具有这些基本的功能,还把便民服务变成了一件时髦的事情。

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除了建筑物整体色彩十分“活泼”之外,记者发现,整个四层近2000平方米的面积被国和1000打造成社区服务中心,服务内容涵盖了社区生活的方方面面,既有常规的书吧、健身房,也有现代化的共享厨房、共享会议室等,还有专门的老年人健身房以及社区洗护修补服务等。“我们希望将这一层变成周边社区的公共客厅,让居民在这里享受到便捷舒适的服务。”徐泉表示,这一层与街道紧密合作,集团定期会在这里举办相关的活动,平时即便没有活动,很多居民也愿意来这里休息,如今周边居民的幸福感都提升了不少。

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在徐泉看来,社区商业中心不能单纯地以利益为运营目的,社会化效益才是应该放在第一位的。“国和1000周边的社区居民以老人和儿童为主,但因为这里社区硬件条件的限制,他们并没有一个安全的社交区域,所以我们想要打造这样的一个空间,给他们带去更好的生活体验。”徐泉认为,杨浦商贸集团作为国企,有责任、有动力也有能力推动公益和商业的结合,如何将商业和社区的融合性做好才是目前社区商业中心的发展关键。

作为国家标准化社区商业中心示范项目,国和1000已经成功转型,并给整个行业发展树立了一个样板。董利认为,国和1000这类标准化社区商业中心的出现,一方面意味着行业开始进入转型升级时代,标准化社区商业中心引领了行业的发展方向,使社区商业更加便民利民;另一方面,行业内开始意识到社区商业中心的理念是生活而不是商业,应注重社区的邻里文化传承,强调社区服务,关照老人和孩子,让社区商业回归社区,改变社区商业经营理念,同时也意味着优良的邻里亲情文化的回归。

“标准化社区商业中心的规范其实并不难达到,但成为全国示范却要与众不同,专家评审标准之一是环境和品质,而在品质这一条标准中,如何给周边居民提供更加全面且便捷的服务才是核心。”董利表示,这是所有获得“国家标准化社区商业中心示范项目”称号的社区商业中心都必须做到的一点。据悉,2016年商务部等十部门联合发布的《国内贸易流通“十三五”发展规划》中明确提出要“提升社区服务水平”,而2019年8月,国务院办公厅印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》中也提到,要“优化社区便民服务设施”“改进社会服务,打造便民消费圈”。

董利还强调,标准化社区商业中心示范工程是一个长期的民生建设工程,将彻底改变我国社区“有商业、无中心”的状况,对行业的进步与发展产生长远的积极影响。

除了国和1000这种综合体式社区商业中心,传统的社区超市和菜市场可否转型呢?答案是肯定的,广州的保利若比邻,北京的超市发,都在积极地探索社区商业中心化发展模式。以北京超市发为例,其推出的“社区商业e中心”,在以生鲜超市为核心业态的基础上,融合增加了便利店,洗衣、修理等多项社区服务内容。董利表示,通过丰富业态,增加了居民流量,也使传统的、以购物为主的超市,转变为以生活场景体验为主的社区中心,不仅更加符合未来消费的需求,也使社区居民的生活变得更加美好。

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