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2019年产业地产形势如何,宏观面对于产业地产的几点启示

来源:网络       作者:呆鹿       时间:2019-05-09 09:55
2018产业地产形势惨淡,2019形势如何?

我觉得具体在谈产业时候,我们可以先关注下宏观面情况。宏观经济和政策很大程度上会影响到企业盈利增长、市场风险偏好、资金利率等资本市场的基本决定因素等。

结合2018年经济数据和中央经济工作会议“巩固、增强、提升、畅通”八字方针,我们对2019年宏观形势做如下展望,供各位参考。


1.国际经济形势

A. 美联储加息节奏放缓,美国经济和美元的强势地位将发生改变,美元指数大概率已进入本轮升值周期的末端,美国经济大概率见顶回落,但幅度不会大;

B. 2018年美国延续复苏,而中国、日本、欧洲经济出现回落。随着美国经济的见顶回落,预计2019年全球经济增速将步入一致性下行阶段;

C. 2018年中美贸易冲突明显,随着美国经济走弱、股票市场回落,以及贸易冲突后的谈判进程,预计2019美国的态度会有妥协倾向,中美贸易谈判会有阶段性缓和,但冲突仍在。

2. 国内总体经济形势

A. GDP增速继续下滑,但下滑幅度不会过大。2018年GDP为90.03万亿,增速为6.6%,2019年预计会低于6.5%但不会跌破6%;

B. 固定资产投资能稳住,其中基建会由于政策支撑有所改善,政府投资及创新支持将保证制造业投资增长,而在“房住不炒”背景下房地产投资会大幅下降。

C. 减税利好会持续兑现,在外贸不旺的情况下消费有望成为2019增长的亮点。

3. 货币政策

A. “稳健中性”调整为“稳健”,适当宽松但不是量化宽松。用2019年年初央行工作会议的说法,进一步强化逆周期调节的力度,保持流动性合理充裕和市场利率水平合理稳定。

B. 政策的制定会倾向于解决金融传导不畅的问题。民营企业融资难、融资贵是果,其因则是我国金融传导不畅,大量的金融供给成为了无效供给,不能真正提供给有需求的经济实体,这已经成为当前金融体系的主要矛盾。

C. 未来一年的政策重点是稳宏观经济,同时疏通政策传导渠道,具体来说保持货币政策适度宽松,同时强化逆周期调节;采取一些结构性的政策措施,支持民营企业、小微企业融资。长期来看,还会逐步减少对存贷款基准利率的干预,推进利率市场化进程。


4. 经济结构

A. 经济结构持续优化,第三产业比重不断提高,对经济增长的拉动作用不断增强。2018前三季度,第三产业增加值增速比第二产业快1.9个百分点;占国内生产总值的比重为53.1%,比上年同期提高0.3个百分点,高于第二产业12.7个百分点。预计2019年会继续增加。

B. 新增长动能继续提升。2018年高技术产业、装备制造业、战略性新兴产业增加值增长速度明显高于整个规模以上工业。新能源汽车、光纤、智能电视等新产品产量保持较快增长。服务业中的战略性新兴服务业、高技术服务业营业收入快于全部规模以上服务业。与居民消费升级相关的养老、医疗、旅游休闲、文化娱乐等服务行业供给水平提高。咨询、物流、信息、商务服务业快速发展,信息传输、软件和信息技术服务业势头较好。在经济转型以及政策的支持下,新增长动能在2019年还将进一步提升。

C. 供给侧改革会继续推进,更多产能过剩行业会加快出清,各类营商成本和税务成本会持续下降,基础设施等领域还将加强补短板力度。



随便聊聊宏观面对于产业地产的几点启示:

1. 逆周期投资成为可能:建立在地产基础上的产业地产,在2019年房地产投资会大幅下降的可能性下,如果拿地、融资等大部分成本都能下降,那么即使2019不是触底反弹的时间点,也是一个较好的左侧投资的时间点。

2. 加大金融创新,拓宽融资渠道:在适度宽松且疏通渠道的环境下,要多方面进行融资创新,不能只停留在开发贷、抵押贷等传统开发融资,更多转向科技开发融资、增值业务融资或者资产证券化,拓宽渠道同时降低融资成本。

3. 重视新兴产业,加大引进来和走出去力度。对于招商,多多引入,同时重视后期培育;对于企业服务,更注重质量,从政策、技术、业务等领域帮助新兴产业企业成长。

4. 低端产业园区要走产业升级之路。虽然大型制造业园区可以短期创造GDP和就业,但是长期来看并不利于地区整体发展。在供给侧改革背景下,淘汰低端、高能耗产业,逐步转向中端、中高端新兴产业,但是也要注意城市量级,不能一味高大上。
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