商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石
招商的重要性对于时下国内各商业地产企业来说，其成败往往决定项目的价值能否得以实现。但如何正确合理地按商业地产自身的规律，有条不紊地按步骤、流程地进行招商，对于绝大多数开发商来说却仍是一笔“糊涂帐”。一个地处城市商业中心大型商业地产城市综合体项目，假如先开发建设而没有未在设计阶段就对主力商家进行招商，必然会拖累后期招商进度、甚至导致主力店无法进驻，其集客能力与商业地产价值链就无法形成，所以商家如何正确按步骤地招商，业已成为商业地产项目成败的关键。
　　按照招商顺序对招商进行分类，有助于商业地产开发或运营商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家必须先招商？哪些商家后招商？这是有讲究的，而且从西方国家商业不动产多年开发的成熟模式来看，也是得到充分验证的，同时，也非常符合咱们国内商业地产项目开发建设的需要，也符合商业不动产租金或商铺价值最大化的需要，这无疑需要咱们国内众多一涌而上的商业地产开发或运营商需要明确认识的，毕竟商业地产开发所需的庞大资金，一旦因‘做错程序’其造成的巨额损失也是一般商业地产开发企业难以承受的。商业地产开发在国内的历史以万达为例已逾十年，然而，实际情况却仍不容乐观！笔者在与众多的国内商业地产职业经理人或自已实际操盘中发现，许多商业地产开发企业在项目开发上仍然如“没头苍蝇”般地完全未按章法、顺序颠倒，尤其是在招商环节，如先建好后，才开始对主力店与次主力店招商；招商程序本末倒置，由此种种均在一定程度上阻碍与抑制项目租金或销售利润的实现。
　　因此，对于国内一般大型商业地产项目的招商先后程序，笔者归纳了一下可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。
　　开发前期招商
　　招商指商业地产开发商在项目拿地完后后，并对项目完成了市场定位、概念设计后，就需要按项目定位进行招商。以笔者实际操盘经验，商业地产开发前期招商实际上包含二个重要部分，缺一不可。其前部分是依据项目的定位对主力店、次主力店等进行的招商摸底，并通过市场的摸底摸拟测式，了解市场对项目定位的误差进行的必要的修正。因为，市场定位，虽说是在可行性分析与详尽市场调查基础上，但笔者在实际操作中发现，市场调研数据的采集不易往往会“失真”，因此，将极有可能误导我们对项目的市场定位，因此，如果没有前期的招商摸底是十分危险的。当然，还有一种更可笑但却盛行于国内，那就是现国内商业地产开发企业，更多是凭开发企业投资者的臆测，“必须”要定位为高端、全业态、全客层，如此，则更加危险。然后，其后部分才是按万达订单式地产的理念，对主力店进行的招商。由于各主力店商家对物业条件的不同技术要求，商业地产项目在规划阶段，必须要针对性解决不同主力商家的物业需求，若导致某一类型的主力商家无法进驻，必将将直接影响项目的档次，项目的市场定位无法形成，甚至完全偏离。需要特别指出的是，主力商家的招商对其他店铺的招商有着“羊群”效应，主力店的进驻不仅有利于租金提升，对于资金回笼将部分商铺出售的商铺价格提升都是立竿见影的。
　　这二部分迄今为止，仍未得到国内众多的商业地产开发商或运营商完全理解。这阶段的招商通常按项目定位来选择大的主力商家或娱乐体验商家的招商。笔者研究中发现，国内标杆企业万达集团当年就是典范，在开发中招商前置坚持先对主力店招商后，再对部分持有的商铺出售，赚得可谓盆满钵满。当然，需要明确的是解决好开发前期主力店招商，开发商实现高额的销售利润，并不意味着这样的商业地产项目也同时可以取得经营的成功。
　　开发中期招商
　　开发中期招商指商业地产开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的对各品牌商家的招商。笔者在实际操作中发现，开发中期阶段的品牌招商是绝大多数不成熟的商业地产开发商和所普遍忽视的，往往就是为招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。开发中期招商所针对的商家从规模上看，很少超过三万平方米，多以次主力店、品牌专卖店及其他商家为核心对象。如果开发商在此阶段依然在进行规模超过三万平方米的主力商家，那就说明开发前期的招商工作发生了延误，招商工作已经出现了一定的问题。关于这一点，特别建议开发商予以关注。
　　需要特别指出的是，开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得到预期的成功。
　　开业满场招商
　　商业地产开业招商指开发商为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。从我们的经验看，这一特点基本上是商业地产开业招商的共同特点，但个人认为开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产项目的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，就仿佛为领导完成任务一样，这种情况一旦发生，项目的经营前景就值得担忧。客观地说，笔者并不反对为了营造商业气氛进行的虚饰性招商，而是不建议有些开发商或运营商不计收益进行简单的招商--对所有的商家免租，还不如补贴给少数几家龙头品牌商家，从而动其它中小品牌商家的招商。
　　开业后招商
　　商业地产开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整，开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。 二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失败的，开发商、管理商不得不在项目开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产项目满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如电影等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。
　　以上是按照招商顺序划分的招商类型，这样划分笔者希望提醒大家上述四个阶段的招商有不同的招商目标、每个阶段的任务，如果做错程序，那么，招商的效率、结果会大打折扣，甚至导致整个招商失败。笔者，在实际操盘中或与许多业内同行沟通中发现，许多商业地产的开发企业往往忽视开发前期、中期的招商工作，由于招商质量不佳，又被迫将这两个阶段的招商任务放到开业招商阶段进行，假如在此阶段仍然没有知名商家进驻，带动招商，必将导致二次定位、二次招商。。。
　　由于咱们国内宏观政策调控的原因，导致国内房地产商几乎在一夜之间全转型为商业地产开发商，现整体无论在专业化水平还是开发验方面均比较低，这也属正常的，但只要我们严格按照科学的招商步骤与流程，坚持做对程序！笔者相信我们仍然可以规避或大大地降低在商业地产开发中的运营风险，确保商业地产项目价值的成功实现。
商业地产招商工作的进行涵盖在整个商业项目的四个阶段：项目开发前期招商、开发中期招商、开业招商、开业后招商，接下来我们一起了解，四个阶段的招商工作有什么区别，

项目开发前期的招商工作，招商对象多以主力商家和娱乐体验商家的入驻为主，主力商家如百货、家居建材、超市、大卖场等；娱乐体验类如电影院，之所以这样做，是因为主力商家的入驻决定着商业项目的整体规划设计，因而达成对商业项目进行更准确的定位；项目开发前期的招商工作，可以积极促进整体招商环境的形成，还有利于借由主力商家入驻的影响，调控租金，提升租金价格。

项目开发中期，招商对象则是根据整体定位，进行有选择的品牌商家招商，可以进一步的增强商业项目的定位，并带动整体招商环境；

项目开业招商，多以中小商家为主，进行剩余品牌业态铺位的填充，这个阶段需要注意的是，尽可能的使租金最大化，招商时间最短化；

项目开业后的招商有两种情况，一种是补充招商，是在前期项目定位准确的情况下，将余铺招满即可；另一种属于二次定位招商，因前期定位失败，不得不重新做策划定位，后期工作繁琐、改动成本高，招商难度大；

商业地产招商的四大特点：解决关键问题、创造价值，系统策划、统筹安排，难度大、耗时长，对从业人员要求高；

一、解决关键问题，创造价值；一般来说，有以下三种情况，开发商缺资金，招商可以吸引投资伙伴；有自持物业、无经营者，招商可以吸引经营者；项目大耗时长，招商可以提前进行，获得主力店入驻承诺后再动工；

二、系统策划、统筹安排；商业地产项目的招商，一般在项目正式运作之前就已经开始了，在整个商业项目的整体策划中，招商策划具有非常重要的作用，一般会将需要什么样的合作伙伴、给予对方什么利益、如何实现价值最大化等问题进行系统谋划，形成招商计划书；

三、难度大、耗时长；商业项目建设期较长，会影响商家入驻，造成招商的难度增大，招商期分步进行主力店的招商和中小商家的招商；主力店的招商可在业态组合后进行，然后再进行建筑设计，物业规划设计依据主力店要求进行；中小店商家的招商分散在整个建设期间，耗时长；

四、对从业人员要求高，这里指的是对商业地产项目的招商技术要求高，商业地产模式有很多种：购物中心、写字楼、酒店、度假村、专业市场等，比如购物中心、社区型商业，要求招商人员具有丰富的零售服务知识，酒店连锁品牌，需要了解酒店管理知识、行业经营法则、惯例等，才方便进行相关招商业务接洽、谈判。