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商业地产开发中常出现的问题

来源:飙马原创       作者:飙马       时间:2019-05-05 17:30
解析:商业地产开发中常出现的问题
目前,国内的商业地产开发处在急速的成长期,竞争较为激烈,但在开发商开发商业地产的过程中,由于缺乏对商业地产开发的认知可谓是病态百出,存在过多的错误。飙马(中国)作为国内颇具影响力的商业地产顾问机构,凭借多年的商业地产操盘经验,提出以下几大问题:
问题一:产品形态规划与盈利模式相矛盾
很多开发商在项目盈利模式与产品形态规划上不统一,项目本来要打算出售的却规划成了不适合销售的大面积、集中式商业产品形态,本来是要自己持有经营的却规划成了不适合引进大型品牌主力商家使用的产品形态。目前大部分开发商由于资金实力等原因,开发理念还是不愿意持有,而是最快最贵的卖掉商铺快速回笼资金,这种盈利模式的产品形态最好是易分隔、独立门面、独立交通组织的商业。在这一点上,万达目前做的最好,他们在产品形态规划时把持有型和销售型分离,持有型部分规划为大面积集中式商业,销售型部分规划为小面积沿街商业。
问题二: 盲目追求大体量
商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版,土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本,而且大盘也能塑造开发商的品牌,同样在商业地产市场追求大体量。大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段,对商业地产来讲,脱离市场需求的大体量就是找死!目前在北京以及很多城市的商业地产市场,许多商业物业招商空难,当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候,很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼,供与求之间矛盾非常尖锐,人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给。
问题三:不切合实际,市场定位为高档次
目前,大多数开发商对自己所开发项目的预期都很高,不管项目的区位位置怎样,就要做成当地最高档商业中心。商业定位不像住宅,商业是非常理性的,一定要在市场研究分析的基础上,根据项目的区位,研究目标消费群的规模和消费特点再做定位。比如有些项目位于普通居住区中,由于与目标消费群错位,就不可能做成高档商业。再比如接触过很多鄂尔多斯开发商,他们想把自己项目做成像北京新光天地或燕莎那样,理由是鄂尔多斯人很有钱。虽然鄂尔多斯是很有钱,但由于城市规模小,有钱人数量肯定比不上北京、上海等这样的一线大城市,而且由于鄂尔多斯有钱人消费观念的原因,这些人一般都会去大城市消费高档商品。所以商业市场定位是“最好的不一定适合自己,适合自己的才是最好的
问题四:业态组合中要选国际大品牌
有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式,最热衷的就是捆绑世界商业巨头,所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。万达绑架沃尔玛,目的在于拿沃尔玛们当“托儿”,利用他们的招牌提升万达商业物业的价值,同时利用沃尔玛们的示范效应,解决招商的问题,以及产权商铺的销售问题,最终实现“堤内损失堤外补”,这是典型的经济学中外部性的效应。但沃尔玛们可不是廉价的“托儿”,开发商要想利用世界商业巨头当“托儿”,必然要付出巨大的代价,那就是远低于市场平均水平的租金!如此一来,开发商面临巨大的收回投资的压力,只能寻求“堤内损失堤外补”,一是大幅度提高非主力店小商户的租金,小商户缺少品牌号召力,在开发商面前只能任人宰割,当他们无力承担高额租金的时候,只能是不断地关门撤店!在开发商与零售商的博奕中,正应了中国一句老话:“店大欺客,客大欺店”;另外一种“堤内损失堤外补”的措施,就是利用产权式商铺,将商业物业分割出售,利用世界商业巨头的号召力,通过媒体进行疯狂炒作,最后把商铺卖出天价,以此收回大部分前期投资。万达的一代、二代商业广场,就是这么玩的,但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患。当我们看到引入这些商业巨头对商业地产开发的价值的同时,也要警惕由于引入这些商业巨头给我们带来的巨大风险。
问题五:重销售、轻招商和后期运营,只顾眼前利益
开发商做商业地产,重销售、轻招商、轻运营的原因在于,一是我们的金融体系对开发商的支持是只提供项目开发贷款,要求开发商以销售回款做为还款保障,以不动产做为抵押和担保,开发商迫于资金压力不得不走以销售为主的路子;二是过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势也是以卖为主,一卖了之;三是以运营为主的商业地产开发模式已经超出了一般开发商的经营范围和核心能力,开发商不能也不想靠长期运营获得收益。但以卖为主的商业地产开发模式与商业地产本身的运作规律存在着巨大的冲突,除了商业街、住宅写字楼酒店底商以外,多数综合性商业物业体量规模都非常大,远非一般个人投资者所能承受,而商家,出于财务上现金流、资产流动性、资金利用效率等层面的考虑,基本都是采取租房经营的方式,而基本不会买房经营,所以开发商靠出售变现的方式走不通了。前两年开发商热衷将大型商业物业分割产权进行出售,但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境,实践证明这条路也是走不通的。目前,国际资本市场流动性过剩,导致大量境外资本进入中国的房地产领域,其中商业地产也是这些境外资本关注的一个领域,国际资本的介入为商业地产的变现提供了一种退出渠道,但即便想走通这条路,也要求一个商业地产项目具有专业的市场定位和前期规划、成功的招商和专业化的后期运营管理。这都对那些只重销售、不重招商、不重后期运营管理的开发商提出了很高的要求。
问题六:只要销售、招商成功就万事大吉了
开发商做商业地产,多数情况是为了卖铺回收资金,卖完了事。对招商的心态大都是被逼无奈,卖不成了只能招商,招商完了,开发商也就觉得可解脱了!其实,对于商业地产来讲,真正的价值来自于后期的长期的运营管理,对此,开发商就鞭长莫及了。所以多数开发商对后期运营管理普遍不够重视,即便在招商时做了许诺,无非就是个“幌儿”,就是做给你看的。有的开发商自己成立个物业管理公司,用物业管理代理后期的商业运营管理,实际上根本没有专业的商业运营管理!还有的开发商根本 不知道后期的商业运营管理具体应该干什么,干脆用商贸公司来代替商业管理公司;极少数开发商成立了商业管理公司,负责后期运营管理,但这种隶属于开发商的商业管理公司,本身就不是一个真正意义上的经营主体,往往缺少自己的经营思想和经营动力,多数都是照本宣科例行公事,起不到一个商业管理公司应有的作用。真正的商业管理公司,必须是不隶属于开发商的、通过独立经营提供专业管理服务创造价值的第三方机构。
 
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