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10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

来源:未知       作者:admin       时间:2020-11-19 17:04
0月份,多家产业地产上市企业陆续公布三季度业绩,从各指标看,疫情影响仍在,企业经营现金流普遍受到了影响,盈利指标亦不如去年同期。

基础设施REITs方面,继续有企业透露申报REITs的细节内容,特别是对于一些发展多年的优质国有园区平台,对发行基础设施REITs有相当的热情。

物流方面,受经济好转、市场需求回升以及“双十一”等因素影响,企业备货积极,带动库存水平有所回升。

华夏幸福摘得第一,企业盈利能力仍受疫情影响

从“10月中国产业地产运营发展指数TOP20”上看,华夏幸福继续摘得第一。

月内,华夏幸福再有重大项目开工,与平安集团联手打造的深哈金融科技城项目,在哈尔滨新区开工建设,总投资200亿元,总占地面积88万平方米,总建筑面积约159万平方米,项目将涵盖超高层金融总部地标、科技研发中心、大型购物中心等。

10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

招商蛇口仍居于次席,母公司招商局集团月内与辽宁省、大连市签署太平湾战略合作协议,三方开展央地合作,共同实现建设建设东北亚“新蛇口”的目标。

基础设施REITs方面继续有新动态。消息称,上海临港集团以位于临港新片区的2处优质工业厂房资产为基础资产,与战略合作伙伴东久集团将位于上海和苏锡常的4处工业厂房资产共同发起设立公募REITs,资产包共计六处产业园。截至2020年7月整体出租率达95%,整体估值约22亿。

月内有3家企业有项目正式对外开园营业,星河产业的南京星河WORLD开园,并成立10亿元专项产业创新基金以及引入星河·领创天下众创空间,将深圳星河World的模式拓展到南京。中关村发展则实现了中关村前沿技术研究院二期开园。另外,中集产城的轻资产项目东莞松山湖中集产城数字科技产业园,也在10月开园。

天安数码城则于10月在青岛再有动作,于26日以2.4亿摘青岛两宗捆绑地块,为商住、工业用地地块,占地约8.3万平方米,规划建设以轨道交通全产业链配套等为主的产城融合综合体。该地块将建成青岛天安科创城,项目也在10月30日实现了开工。

此前9月份,天安数码城先是与青岛市城阳区阳光城阳控股集团就“3B地块C-3产业楼”进行了签约,再与山东外贸职业学院进行校企签约,对青岛的布局正步步加深。

多家产业地产上市企业陆续在10月份公布三季度业绩,观点指数选取了8家产业地产上市企业进行部分盈利指标对比;因部分港股上市产业地产商不公布三季报,此处不作比较。

10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

数据来源:企业公告,观点指数整理

营业收入同比变化上,8家中仅招商蛇口实现了正增长,增长幅度为96.21%,主要源于房地产销售的结转收入增加,若仅考虑园区收入部分,招商蛇口作为央企需对租赁物业采取租金减免,预计并不理想。

10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

数据来源:企业公告,观点指数整理

在扣非归母净利润同比变化上,8家中有2家实现了同比增长,为上海临港和张江高科两家国有园区企业,分别增长346.97%和113.83%。

根据此前信息显示,张江高科扣非净利润的大幅增长,主要源于公司的投资收益,其下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票在期内录得可观收益,张江高科的战略转向在特殊经济环境下显露出独特韧性。

而上海临港的大幅增长,源于去年同期发生的企业合并所造成的净损益,本期并无该项发生。

10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

数据来源:企业公告,观点指数整理

从毛利率看,8家企业中上海临港毛利率最高,为64.59%,略高于中新集团的64.48%。中新集团前三季度毛利率实现了大幅增长,主要原因在于实现了中新科技城苏地2020-WG-17号成功出让,而土地出让的一级开发收入毛利率较高,预计此次土地出让将增加归母净利润6亿元左右,占报告期内总归母净利比重63%。

可以看到,今年产业地产企业的盈利能力普遍受到疫情影响。而影响主要围绕两点:一是房地产交付结转大幅减少;二是因租金减免或优惠政策导致的收入减少,特别是对于一些国有园区平台。

仓储业务需求旺盛,仓储指数升至52.8%

根据中国物流与采购联合会发布的数据显示,10月份中国物流业景气指数为56.3%,较上月小幅上升0.2个百分点;中国仓储指数则为52.8%,较上月大幅拉升2个百分点。

其中,受到“双十一”等因素带动,物流业景气指数保持上升态势,反映物流活动需求继续保持旺盛。关注到分指标,会看到新订单指数为56.7%,较上月回升0.8个百分点;设备利用率指数较上月回升0.4个百分点,保持在56.2%的较高水平,物流设备利用效率相当高。

10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

两项分指标持续维持在较高水平,反映了随着“双十一”的来临,供应链上下游企业的物流需求持续增大,而物流需求的增大显著提升了物流新订单和设备利用率,因此物流企业的总体经营状况得到改善。

从仓储业上看,10月份中国仓储指数比上月高出2个百分点,达到三个月以来的高点,且已连续八个月保持在荣枯线以上。

而新订单、业务利润、期末库存及企业员工等主要分项指数均有不同程度上升。特别关注到期末库存指数为53.2%,较上月上升3.8个百分点,回到荣枯线上;而库存周转次数指数为51.9%,较上月下降3.9个百分点。

商品周转效率继续提高,进出库量增加,只是增速较前期有所放缓。同时,受经济好转、市场需求回升以及“双十一”等因素影响,企业备货积极,带动库存水平有所回升。

10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

另外,业务利润指数为50.6%,较上月上升3.1个百分点,回到荣枯线上;但主营业务成本指数为53.7%,较上月上升1.2个百分点。反映对于仓储企业来讲,利润有所增长,但成本有所增高,对企业经济效益产生不利影响。

从全国仓库需求看,根据物联云仓数据,10月一线城市需求面积67.38万平方米,二线城市需求面积44.59万平方米,其他城市需求面积16.61万平方米。

总体而言,各线城市的仓库需求均较9月有所下降。

10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

数据来源:物联云仓,观点指数整理

仓库需求的变化反映到价格,一线城市仓库报价31.26元/平方/月,环比上涨3.5%,出现了与需求量下降的“量价齐跌”现象;二线城市报价23.58元/平方/月,环比下跌2.3%;其他城市16.65元/平方/月,环比下跌3.1%。

可以看到,除一线城市外,其余城市仓库价格均有所下调。

具体到各物流地产企业,10月,普洛斯继续加强对中国物流市场的投资,其为某国际运动品牌打造的全新智能运营中心于苏州工业园区开工奠基,总面积达13万平方米。该项目总投资超过4亿,包括3栋双层高标准货梯库、一栋净高24米的高位立体库以及一幢办公楼。

沃尔玛南宁生鲜配送中心在万纬南宁良庆园区实现开仓,该项目为万纬物流与沃尔玛继成都、沈阳、昆明后的第四个合作项目,也是双方首次合作的仓配一体项目。

总体而言,主要物流地产企业动作不多,更多是在“双11”期间对激增货物的转运效率,以及智能化仓储系统、仓储机器人在高峰期的应用。

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