特色小镇主要聚焦特色产业和新兴产业，聚焦发展要素，不同与行政建制镇和产业园区的创新创业平台，是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。笔者在长期研究特色小镇的过程中，基于其政策背景及实际运营案例，就特色小镇的拿地、运营、融资以及如何导入资源等成果进行分享。
特色小镇建设背景
中国城镇化建设进程取得举世瞩目的成就，但在城镇化快速发展过程中，也存在一些必须高度重视并着力解决的突出矛盾和问题。区域经济的不均衡使小城镇发展高度分化的同时，整体经济环境的变化也使得小城镇经济产业发展面临困难。
2016年2月，国家首提“特色小镇”，7月明确提出至2020年培育1000个特色小镇的目标。2016年7月1号，三部委联合发文表示，将在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。2017年2月的一号文件，首提“田园综合体”，使得农业小镇内涵更加丰富。
政府推进：四个方向助力特色小镇发展
土地政策的严苛制约了村镇的建设与发展，国家层面推进新型城镇化建设在土地方面给出四点挖掘利用方向，通过规范推进城乡建设用地增减挂钩、建立城镇低效用地再开发激励机制、因地制宜推进低丘缓坡地开发、完善土地经营权和宅基地使用权流转机制四个方面助力特色小镇健康发展。各地方政府按照中央提出的《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发20168号），在用地上对确定的特色小镇进行政策倾斜，优先满足特色小镇项目建设的需求。
关于政府对特色小镇建设的资金支持方面，提倡社会各界资本共同参与，由国家开发银行、中国农业发展银行、中国建设银行牵头为特色小镇建设提供融资支持。建立项目储备制度，优先支持项目储备库中的推荐项目，积极运用多种渠道帮助地方建设项目融资；推动形成财政资金引导、社会资金参与、金融资本助力的多层次、多渠道、多元化特色小（城）镇建设投融资格局，用财政资金撬动社会资金；发展特色小（城）镇是深入推进新型城镇化的重要抓手，因而探寻国家对特色小（城）镇的政策支持要回归到国家对新型城镇化建设的政策支持上来。
特色小镇开发及运营模式
选址：紧邻一线城市、强二线城市近郊
建设特色小镇是一个庞大的系统组合，但说到根本，最需解决的还是特色小镇的载体问题。2016年，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》出台，为特色小镇用地问题提供了政策指引。其《若干意见》第六条里出了“完善土地利用机制”，基本确定了特色小镇土地来源主要是城乡建设用地增减所获的用地指标。
从目前品牌房企签约落实的特色小镇来看，小镇选址基本以紧邻经济发达、消费能力强、或有丰富产业资源的一线城市或强二线城市，以疏导中心城市核的人力资源、消费能力、产业资源为生存基础。
紧邻一线城市、强二线城市近郊区，距离主城区30-60公里，其中，科技/产业小镇要求中心城市核有一定的科技/产业资源；农业、文旅小镇要求中心项目所在地有一定的山水、文化资源。这些选址基本在中心城区的一小时通勤圈内，保证了大量的消费人口。紧邻高速公路和主干道，有高铁和近机场更好，或规划有高铁、地铁、轻轨站点等。在未来两三年内的重大交通变化对项目可能产生积极影响。选取面积大约是3-5平方公里。1平方公里左右的建设用地，农业文旅小镇需2平方公里农业或者绿地。这样选取的特色小镇开发强度小、绿地多、环境优美且疏密结合。
选择一个具有地域特色和比较优势的产业作为主攻方向，使之成为特色小镇未来发展的重要支柱，对于开发商而言，产品有特色，或是有系统的产业链，看似松散实则互相之间有联系对于后续打造特色小镇的提供了良好的基础。
特色小镇的开发并非开发商一方独立运营的职责，同时也需要于政府大规划相融合，引入多种资金方，多方互相协调合作，才能将特色小镇的开发运营起来。
取地模式："收购” “招拍挂” “PPP”
项目收购是房企小镇建设中拿地模式之一，其又可分为两种形式，即对现有小镇项目直接收购或合作以及在二级市场收购土地。对于房企而言，该两种获取土地的方式优点在于，成本相对要低，但也存在如财务、诉讼、土地权属等风险。
房企也可通过“招拍挂”的方式获得小镇开发用地，对于此种获地模式，房企与当地政府以及达成前期意向，在推出地块时政府会设立“门槛”，属于定制型的“招牌挂”。对于房企而言此种拿地方式成本可控，作为交换条件通常获取土地后，需要为当地政府公共事宜作出一些承诺，如基建、配套等。
最后一种，在特色小镇中引入PPP模式，是政府与开发企业形成合作关系，是土地资源与社会资本对接推进地方特色小镇的一种模式。政府将项目所需的土地提供给房企（免费或低价），房企负责项目的开发、建设、运营等，然后在项目经营后政府与房企之间再根据协议分配利润，单从根本上说企业可通过PPP模式低成本，甚至零成本拿地，而获得项目利润的分配。
房企在打造特色小镇拿地中，不仅需要在方式上进行分析，而且在策略上也值得关注。通常我们可以围绕地方供地政策、土地属性搭配，产业用地的租售运营，土地属性创新等展开，以此增加拿地的机会。
开发：五个阶段可供选择，或需承担部分政府职能
房地产企业在对特色小镇的开发中，具有开发建设能力强、资源整合能力强的优势，根据不同的开发节点和深入，房企在特色小镇开发中主要有五个阶段，分为土地一级开发、二级房地产开发、产业项目开发、产业链整合开发、城镇建设开发。房企可根据自身优势资源和能力，可选择介入某个开发节点，也可选择全程开发。
特色小镇作为项目整体进行开发建设，部分企业甚至还承担了部分政府职能，如基础设施建设、教育、医疗等配套设施的建设和管理运营、及政府部分行政管理职能。包括但不限于基础设施的建设，生活、教育、医疗等配套设施建设和运营，部分交通设施的投入和运营以及政府部分行政职能等。
保障政府政策支持，打通三方金融渠道
特色小镇的投资建设呈现出投入高、周期长的特点，纯市场化的运作难度较大。因此需要打通三方金融渠道：保障政府的政策资金支持，引入社会资本和金融机构资金。三方发挥各自优势，进行利益捆绑，在特色小镇平台上共同运行，最终实现特色小镇的整体推进和运营。
项目融资属于资产负债表外融资，出于风险隔离及可操作性考虑，特色小镇投融资应以项目为主体，以未来收益和项目资产作为偿还贷款的资金来源和安全保障，融资安排和融资成本直接由项目未来现金流和资产价值决定。
通过设立SPV（特殊目的公司），根据双方达成的权利义务关系确定风险分配，进行可行性研究、技术设计等前期工作以及项目在整个生命周期内的建设及运营，相互协调，对项目的整个周期负责。由SPV根据特色小镇项目的预期收益、资产以及相应担保扶持来安排融资。
导入特色IP：推动小镇健康可持续发展
开发特色小镇是一个极系统的工程，对特色小镇资源的导入，实际上是从产业链整合的角度，有效利用各种资源，突破原有常规的开发流程，可灵活地前置过去后期所需推进的流程，如在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目经验、营销、管理、服务、投融资等资源，使其在策划定位过程中就能全盘考虑小镇的推进过程。
IP的导入对于特色小镇的开发来说，是推动其落地建设的重要抓手，是支撑其健康发展的关键内容，是盘活其现有存量资产的重要手段。IP的导入不同于招商引资，贯穿在特色小镇开发的全过程中，打造跨旅游产业的IP联盟，结合顶层设计，切实推动特色小镇的有效落地。
结语
特色小镇的特征是以特色的产业及环境资源为基础，以坚定的政府政策及投融资支持为依托，以产城一体化综合开发为手段，以泛旅游为引擎与目标归宿，以产业链开发及房产开发为盈利核心。
每一个特色小镇由于当地的产业资源不同，开发商的资本实力不同，开发的定位、融资、导入的资源与发展方向也会有不同的变化。笔者基于多年的探索实践以及较强资源整合能力，通过对各种小镇的深入研究，为不同类型的开发者和特色小镇提供不同的运营方案，谨与各位共享。
