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以龙港新城项目为例谈新城该如何打造

来源:仁科仁居       作者:admin       时间:2020-11-05 17:16

前几天,因为我公司发了一篇协助中交四航局中标龙港新城龙湖片区新区开发项目的新闻稿,许多朋友私信我,咨询我一些关于城市新区开发项目前期策划的相关问题,今天我就简单地谈一下。

 

首先,我必须要指出,新区开发已经成为目前新一轮造城运动的主要推动力,对这个现象我是持谨慎态度的,我此前也专门写过文章表达了我的担忧,对一些中心城市来说,新区开发问题不大, 但对大部分中小城市来说,盲目进行城市扩张,风险还是比较大的。

 

这主要是因为二者的发展环境存在根本的不同,中小城市无论在区位条件、人口规模、产业发展基础、市场环境、人才/科研能力等各方面,都存在短板,要突破这些限制条件,难度还是非常大的。所以,针对城市新区开发策划的第一步,就是要对城市的发展背景有非常深刻的认识,未算胜而先算败。

 

就以龙港来说,整个新区规划是35.8平方公里,对一个人口规模不足40万的普通地级市来说,这样大规模的新区开发是否真的有必要?单纯从现有的城市承载需求来看,显然是不需要的,但是除基本面外,我们在分析城市发展环境时,也要洞察对城市发展起到影响的内外部的变动因素。

以龙港新城项目为例谈新城该如何打造

龙港新城规划示意图

 

龙港虽然目前的规模不大,但未来的发展空间还是比较大的。它是国内首个撤镇建市的城市,从政治意义上说,以及实际的政策扶持方面,它都承担着新型城镇化建设的试点工作,这也就意味着,龙港今后的产业和转型面临着巨大的机会和挑战。

 

与此同时,龙港位于国内改革开放的前沿阵地(温州地区),本身的民营经济比较活跃,从区位环境来看,处于温州南部鳌江经济带的关键位置,是未来整个温州地区重要的发展节点,这些发展条件都意味着龙港新城的开发是势在必行,而且有着比较扎实的基础。

 

但龙港的新城开发是否就能水到渠成,在我看来也不是必然的,龙港新城必须要有庞大的人口和产业来支撑,而如何聚集人气、聚集产业和资本,这都是在新城策划中要重点研究的问题。

 

以龙港新城项目为例谈新城该如何打造

龙港市

在了解城市新区开发背景后,最重要的问题,就是要对新区进行一个整体的定位。

 

所谓定位,是统帅和指导新城开发各个环节和细节的总的原则与方向,是策划必不可少和最重要的环节。

 

很多城市的新区开发之所以面临失败,一大重要原因就是为开发而开发,为投资而投资,摊大饼式的发展,而不是着眼于如何夯实城市的发展基础,增强城市的竞争力,为城市打造更好的发展模式。所以,新城开发的定位很关键,当然,不同的城市有不同的发展环境和发展目标,如何去定位,还是要结合各个城市本身的特点。

 

还是以龙港为例,作为国内首个撤镇建市试点城市,龙港新城的发展目标毫无疑问就是要打造一个中国新城城镇化的发展样本,具有重要的示范意义。

 

以龙港新城项目为例谈新城该如何打造

龙港新城规划图 图源:龙港网

那要如何构建一个这样的发展样本呢?经过我们的梳理,主要从三个方面对龙港的新型城镇化建设来做一个探索。

 

中旗战略专注于特色小镇、乡村振兴、田园综合体的策划,是国内最早的“特色小镇”咨询服务机构之一。目前已有成功案例22个,均得到当地政府和开发商的肯定。策划的项目有:新疆戈壁小镇、清远大龙湖生态度假小镇、湖州栖贤小镇等。中旗战略策划团队由陈仁科领衔,是目前国内最具实操性的专业团队。

 

 

首先是城市人居环境的建设,龙港要不断吸引人口,提升城市人气,除了要创造就业,最重要的如何增强城市的归属感和认同感,为生活在这里的人提供美好的生活方式,在这里,我们参考绿城未来社区的理念,从城市基础设施、生活和休闲配套、社区建设以及服务等各方面提出了解决方案;

以龙港新城项目为例谈新城该如何打造

衢州绿城礼贤未来社区

其次,要留住人,解决就业问题是最根本的,因此如何进行产业规划就显得很重要。针对新城的产业规划,我一向是反对不切实际地只盯着高科技产业,相反,我认为在现有产业的基础之上,如何进行产业升级,提升现有产业的价值链才是最实际的。当然,除此之外,培育发展新型产业作为补充,也不是不可,但一定是立足于现实条件,以及城市本身的发展需求;

 

以龙港新城项目为例谈新城该如何打造

产业园

 

第三,是导入城市智慧化运营理念,实现城市的低碳发展模式,以及智能化管理。

 

新城开发策划的最后一步,就是如何进行规划和落地。现在对许多新城开发项目来说,出现了本末倒置的现象,以为策划就是规划,而我认为,没有策划的规划,那就是天马行空,在现实面前必然会遭遇打脸。

 

我认为规划其实也是一项打造开发平台的重要工作。有的规划做得很漂亮,但脱离市场实际,没有开发商愿意来投资,实质就是平台没有打造好。

 

好的规划,除了要根据地块的基础情况,实现科学合理的交通和功能布局,还有一项重要的工作,那就是遵循市场和商业化的原则。例如城市的商业,并不是所有的地方都适合打造商业中心,也不是大型的购物中心越多越好,商业业态怎么选择、物业类型怎么选择,都是市场环境和地段条件所决定的,规划的合理,平台打造好了,自然能吸引到开发商来投资。

以龙港新城项目为例谈新城该如何打造

购物中心

而有的规划,尽可能地让开发商在前期就进行介入和参与,这也是提高规划质量的方法。例如,我们在进行龙港新城规划建议的同时,就与保利、宏泰等商业运营商、产业运营商进行了合作,充分吸收他们的建议,这为以后的开发合作打下了良好的基础。

 

新城开发策划涉及的工作当然不仅限于此,今天我结合前段时间所经手的龙港新城项目谈到了其中的一些重要环节,希望可以回应大家提出的一些问题,有兴趣的朋友,可以参考我的其他文章。感谢大家的关注。

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