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休闲商业街成功开发的15个要素

近几年,商业步行街已成为打造"城市明片"的形象工程,如北京王府井大街,黄山屯溪老街等,出现了一城一街,甚至一城多街的现象,形成了文化特色街、旅游休闲街等各类商业街发展模式。

  

随着消费理念的转变和商业模式的多样化,商业街在全国各地迅速发展起来。 但随着人们对休闲娱乐要求的不断提高,单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求,商业街进入到了全面升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试,将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升,按照旅游景区的标准和要求管理和提升改造商业街,促进商业街的升级发展,不仅可以调整商业业态,促进城市或街区商业的兴旺发展,带来更多经济效益和社会效益,还可以丰富城市旅游产品,对提升城市吸引力,打造城市个性化符号有积极作用。

 

 

一、科学规划。

 

一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分,而商业步行街,特别是商业步行街的规划,又是一个城市商业规划的点睛之笔,一条商业步行街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。

 

有些商业步行街由于在前期产品的规划、设计阶段,没有注意或重视商业步行街开发规律,特别是一些商业以外的投资主体进入商业步行街开发领域,导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况,这样的例子非常的多。也有做的好的,例如,石家庄南花园商业步行街项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层很高,是准备引进电影院,如果楼层3米、4米高,电影院的设计是无法实现。在整个的商业步行街开发中,要有科学的规划设计,在以后的招商过程中,也有动态的调整过程,这要求在规划设计阶段做到弹性设计。

 

二、准确定位。

 

作为商业步行街的定位,基于几个方面:第一,本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源;第二,自己所处的商圈状况。这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况,也要适当扩大辐射半径,如果定位准确,在招商的过程中辐射的半径就有可能很广,日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。

 

三、慎重选址。

 

商圈不是圆的,慎重对待选址,交通对整个商业项目,特别是对商业步行街作用非常重要。

 

 

四、招商先行。

 

目前国内一些城市的开发商,在整个商业步行街建设前期,没有很好的和商家结合,没有明确商家的需求,开发带有一定的盲目性,导致和后期招商脱节。如果在前期和主力商家达成联盟,在日后的招商与经营过程中,成功的可能性将大大提升。

 

五、规模适度。

 

从全国商业步行街建设看,存在求大求洋的现象,很多商业步行街从1公里到3公里,甚至更长,商业步行街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商,在开发商业步行街的时候,更多考虑规模效益,但是忽略了边际效益,按照经济学的边际效益理论,最佳规模产生最佳效益。

 

根据近年的总结和研究结果,一条商业步行街有长、宽、高的比例要求。宽度,不同的商业步行街的宽度,应该在十米以内为宜,一些迷你型的更窄一些,大家知道一般人行走路线是“之”字型行走,很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳,导致商机的丧失。高度,一般商业步行街的建筑高度以一层到二层为宜,局部主力店铺可以三、四层。因为一条商业步行街中,楼层过高,第一行走不便,人们习惯平行行走,而不希望垂直行走。在一条商业步行街中出现更多的高楼大厦,大家很难驻足,甚至会产生高楼效应,使商业步行街整体空间产生压迫感。

 

六、因地制宜。

 

本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征,应该是最根本的特色所在。在媒体广告上,不同的商业步行街形象都似曾相识,商业步行街规划设计丢掉了本身民族化的特色,过分追求洋化。

 

 

七、错位经营。

 

从近几年的情况看,中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争,发展到街与街之间的竞争。石家庄可能有这个感受,一说去哪儿,就是东购或北国,在北京,就是去西单还是王府井。也就是街与街之间的竞争。要考虑更多的自身经营特色,要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看,在商业步行街各种类型形态中,特色商业步行街最具有生命力。而综合商业步行街,特别是在一个城市如果出现几条,或者更多条的情况下,经营的难度会越来越增大。

 

八、以人为本。

 

不同的商业步行街从发展过程中经历了几个阶段,第一个阶段单纯以购物为主;第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀;第三是以人为本的原则。现在一些发达国家,包括非常成功的商业步行街、步行街,更多的也体现了社会活动中心的功能。建议多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道,为广大市民提供非常优美的环境。

 

九、强化功能。

 

在一条商业步行街中,一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高,有助于聚集人气,延长顾客在商业步行街停留的时间,最终还是扩大消费。

 

十、营造氛围。

 

一条商业步行街的氛围也是非常重要的,有些商业步行街建设得像兵营一样,非常整齐,道路非常宽阔。大理石上去了客流下来了,不锈钢上去了效益下来了。商业步行街对商业氛围要求非常高。

 

 

十一、重视节点。

 

一条商业步行街就好像一首交响乐,时而高亢激昂,时而低回婉转。在商业步行街中通过设置主力店,一些活动和景观设计几个节点,可最大限度的聚集人流。

 

十二、商魂培育。

 

一条商业步行街应该有魂,这个魂可能是历史上形成的生活资源,可能是文化品牌,也可能是特色服务。所以对一条商业步行街商魂的培育和树立是非常重要的。商业步行街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围,形成自己的商魂。

 

十三、有机链接。

 

这个有机链接在商业步行街规划、设计、开发过程中,应该注意商业步行街和周边原有商业的链接。在街内也要形成有机的链接,不要割裂。在街的两侧,也要形成链接,不要形成单边的情况,包括一层、二层、三层,楼层之间的链接。在一条商业步行街整体规划设计中,相关的链接工作非常重要。

 

十四、成功营销。

 

项目正确的定位、营销理念与务实的手段,对项目的整体运作影响重大。

 

 

十五、独特景观。

 

目前很多城市,包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。商业步行街能够把很好的景观设计出来,形成本地最亮丽的景观特色群,这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。总之,商业步行街只要有了商魂、商脉、商气,商道,它就会拥有无限的商机。

 

文章来源:飙马商业地产综合

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