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特色商业街开发案例分析——以北京大都市商业街为例


商业街是展示城市形象和发展水平的窗口,是城市商业发展的重要一环。商业街的发展与市民的日常生活、商业文化传统、商业流行时尚、休闲娱乐、旅游产业等密切相关,发展商业街能促进商业发展,满足市场、旅客多样化消费需求。 

 

北京大都市商业街东起崇外大街磁器口,西至前门大街珠市口,全长1.8km,总建筑面积达到3.0×105m2,由15栋3-4层的建筑对街而成。北京大都市商业街自开发初期,就被认为是“第2条王府井商业街”。然而,开盘之日却呈现出“冷落之势”,同时,该街最初开创的“只卖不租”的形式,也被“售租并举”所取代。

 

 

因此,目前总的来看,大都市商业街的成熟还需时日。本文,飙马商业地产以大都市商业街开发为例,分析了其成立的理由,提出了成功开发商业街的建议。 

 

一、大都市商业街成立的理由。 

 

 

大都市商业街成立的理由主要有以下几点:黄金长度、业态组合、有效的经营管理等。 

 

1、黄金长度。

 

从商业街的普遍规律看,商业街的黄金长度为600m左右。从西单北大街南口到西单商场北墙,大约有600m长。每当人们走近西单商场北货场,往往径直离去或掉头返回;尽管商家一直想把这条街向北延长,但收效甚微。王府井大街从南口到八面槽十字路口,也大约为600m,尽管后来该街也延伸到今利生体育用品商店一带,然而再向北延伸,人们已从心理上产生疲惫。还有,天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街,这些老商街的长度也大都在600m左右。

 

有人提出,国外大都市的商业街有的长达数千米,但实际上,大都是隔上一段距离才有一段商业街区,而最为繁华的那一段,其长度也为600m左右。当然,并不是所有商业街的长度都是600m,从一般观察角度来看,商业街至少可分为300m和600m两大类。从近年的情况看,马路集市的长度大都不超过300m;大城市老商业街的有效长度大都在600m范围内;中小城市的商业街大都在300m以内。 

 

2、业态选择。

 

商业街的业态主要有2种形式:一种是大型商业街,主要以旗舰店来聚集客源,辅之以其他服务型业态,如西单、前门商业街等,其缺点是商品与服务可替代性差;另一种是由同一性质的小型商品专卖店组成,其售卖的商品价值较低,可比性、可选择性及可替代性强,并以此形成一定的商业氛围,如什刹海酒吧一条街等。 

 

从北京大都市商业街来看,其形成商业街的一个主要理由就是强烈的集客效应,必须依靠一个旗舰店来形成集客效应。该旗舰店少则4000~5000m2,多则要有4~5万m2,否则,整条商业街难以形成支撑点。无论这个店是什么业态,必是该商业街的地标。该店的位置选择,应是商业街的黄金位置,即要符合黄金分割定律,选在整条商业街的0.618的位置上。 

 

3、有效的经营管理。

 

大都市商业街售完房后,除了日常维护性的物业管理,开发商还要进一步针对整个市场的经营和营销进行管理。这样,对于众多中小业主来说,不仅要在一个全新的商业区内相互适应协调以构成一个和谐的整体购物场所,同时,还要考虑通过某种方式联合,以整体的形象进行营销并吸引客户。 

 

 

二、成功开发商业街的因素。 

 

1、科学规划。

 

商业街开发是一个城市规划的重要组成部分,特别是步行商业街的规划,更是一个城市商业规划的“点睛之笔”。一条步行商业街在进行整体规划后,对于一些具体的产品形态方面的规划也是一个十分重要的问题。有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段没有注意或重视开发规律,特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域,致使房地产开发和商业运作之间严重脱节。 

 

 

2、准确定位。

 

商业街的定位,主要基于以下几个方面:一是要考虑本地区城市历史的渊源和资源,不能过分脱离自身的历史渊源;二是所处的商圈状况。商业街的定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况,也要适当扩大辐射半径,如果定位准确,招商的辐射范围就有可能很广,日后经营销售的方位也将更为广泛。 

 

3、慎重选址。

 

近年来,随着各地的城市环境和交通设施的变化,传统的商圈概念已经发生很大变化。从目前的情况来看,商圈不是“圆的”,对待选址,还需要政府部门的大力支持,交通设施对于整个商业项目,特别是对商业街作用非常重要。 

 

 

4、招商先行。

 

目前,国内一些城市的开发商,在商业街建设的前期阶段,没有很好地与商家结合,没有正确了解商家的需求,其开发带有一定的盲目性,导致项目建设与其后期招商相互脱节。如果商业街项目在前期建设阶段和主力商家结成联盟,那么,在日后的招商与经营过程中,项目成功的可能性将大大提升。 

 

5、规模适度。

 

从全国商业街的建设情况来看,存在“求大求洋”的现象,很多商业街长度为1~2km,甚至更长;商业街的规模也有无限扩大之势。

 

很多开发商在开发商业街的时候,更多考虑的是规模效益,却忽略了边际效益,按照经济学中的边际效益理论,最佳规模才能产生最佳效益。

 

近年的研究结果表明,一条商业街有长、宽、高的比例要求。一般的商业街,长度在300m左右为宜,特大城市以600m左右为最佳。商业街的宽度,应在十几、二十几米为宜,一些“迷你型”的更窄一些。一般人行走路线是“之”字型的,很少走到一端再回来,所以,街道过宽会使顾客产生疲劳感,丧失商机。一般商业街的建筑高度以1-2层为宜,局部主力店铺可以为3-4层。因为商业街中的楼层过高,大家很难驻足,甚至会产生“高楼效应”,使商业街整体空间产生压迫感。 

 

6、因地制宜。

 

本地、本区域所具有的最基本、最原始的特征,应该是其商业街最根本的特色所在。我国商业街的形象大都相似,商业街规划设计丢掉了自身的特色,而过分追求了洋化的东西。 

 

 

7、错位经营。

 

从近几年的情况看,我国零售业的竞争,已经从店与店间的竞争,发展到街与街间的竞争。并且,街与街间的竞争也有了“品牌”之争。例如,在石家庄,提起商业街,就是东购或北国;在北京,就是西单或王府井。在商业街的各种类型中,特色商业街最具有生命力。而综合商业街,特别是在一个城市如果出现几条综合商业街,或者更多的情况下,其经营的难度也将会越来越大。 

 

8、以人为本。

 

商业街的发展过程大致经历了以下几个阶段: 第一个阶段单纯以购物为主;第二个阶段适当考虑了一些人文关怀;第三个阶段是以人为本为原则。现在一些发达国家非常成功的商业街,更多的是体现了其社会活动中心的功能。在商业街中,建议多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道,为广大市民提供优美的购物、休闲环境。 

 

 

9、商魂培育。

 

一条商业街应该有魂,这个魂可能是历史上形成的生活资源,可能是文化品牌,也可能是特色服务。因此,一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。 

 

10、有机链接。

 

即指在商业街的规划、设计、开发过程中,要注意商业街和周边原有商业的链接。在街内要形成有机的链接,不要割裂;在街的两侧也要形成链接,不要形成单边的情况。在一条商业街整体规划设计中,相关的链接工作非常重要。

 

11、独特景观。

 

目前,在很多城市的商业设施建设中,景观设计越来越受到重视。特别是对北京大都市商业街来说,景观越独特,商机越无限。 

 

 

与发达国家相比,我国商业街的开发建设工作起步较晚,尤其是选择商业最繁华的街路建设商业街,近几年才在少数城市中有所展开。发展大都市商业街,应从现代角度出发,面向新世纪,立足高起点,使街区功能和城市功能、社会环境和自然环境实现现代和传统的完美结合和协调发展,使社会资源和自然资源尽可能地融入市场,实现最佳的社会经济效益。

 

文章来源:飙马商业地产整理

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