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案例解读:特色商业街如何做好空间布局?


特色商业街如何做好空间布局?本文,飙马商业地产结合案例从外部开放空间、建筑实体空间两个方面进行分析。

  

一、北京烟袋斜街:线性的街道,呈东西走向

 

 

北京烟袋斜街位于什刹海前海,是北京最古老的一条商业步行街。烟袋斜街占地面积1万2千平方米,总建筑面积3万4千平方米。

 

  

烟袋斜街东口在鼓楼前大街路西,西到银锭桥的北边,西口和鸦儿胡同的东口相接。其周边城市肌理较小,空间紧凑。什刹海位于街道的西侧,作为区域中最引入注目的自然要素。烟袋斜街街区中段的北面紧靠道观广福观,曾是朝廷管理全国道观的地方。

 

1、外部开放空间。

 

 

线性空间

 

烟袋斜街主要空间是一条线性的街道,街道基本呈东西走向。整个步行商业街区的形状像一只大烟袋,其东口是烟袋嘴,西口为烟袋锅。在形态上它并不是纯粹的直线,而有折线的转拐,经过两折,三段折线与一条背街组成。

 

 

烟袋斜街全长232米,第一段转折出现在40米左右,这一段建筑为两层,街道宽度4米左右,D/H在1/2,街道空间较为紧迫和狭长,北面的建筑作为街道的底景,暗示前段有个未知的空间,诱导着人们前进。

 

 

第二段折线的街道长度40米,与第小一段街道基本无异,只是街面宽度变得更为狭窄,普遍在3米左右,空间更为狭窄和紧凑。

 

 

在第一个转折处,有巷道连接通向街道北侧的四合院一街中路北侧的道观广福观。转过第二个弯后来到街道的第三段,也是街道的主体部分,空间突然开阔起来。两侧的商铺普遍为一层,街道宽度变为5米,街道高宽比变为1:1,尺度非常亲切宜人。

 

面空间

 

 

整条街道虽然有线性的折拐,但却并没有开敞的空间节点,只在街道的第三段折拐的前部有一个稍显宽阔的开口通往另外一条南侧的背街。

 

2、建筑实体空间。

 

 

两侧建筑尺度较小,面宽约6米,进深约4米,彼此紧挨着呈线性排列。多为仿古的明清风格建筑,青砖、灰瓦、坡屋顶。建筑普遍为一层,古色古香,檐口高度不超过6米。

 

 

街上店铺林立,漆红的牌匾与其上烫金色的店铺名称,门前挂着大大小小的幌子,商业氛围非常浓厚。地面整齐的地砖明显是现代修葺后的。店面前古色古香的木头门墙、檐口和额枋又打造出街道侧立面特有的历史痕迹。

 

二、北京三里屯步行商业街区:鱼骨形开放空间

 

 

三里屯步行商业街区位于北京朝阳区东部,三里屯分为南北两个区。北区靠近大使馆,主要为高级住宅区南区临近酒吧街,主要是零售、娱乐、文化的综合性功能相结合的城市时尚体验区。

 

 

街区于年建成,其中南区占地面积约3万5千平方米,建筑面积7万2千平方米。开放多样与公共空间的线性流动,是三里屯步行商业街区最大的特征。

 

1、外部开放空间。

 

 

线性空间

 

南区街道空间结构是鱼骨型,南北走向贯穿街区的主街上并列排着5条东西向的次街。南区由16栋多为一层的低层建筑组成。被步行道、小径、庭院环绕,形成开放的都市商业购物广场。

 

 

南北向的主街长200米,宽10米左右,街道宽高比约为0.6:1。相对而言,两侧建筑对道路的限定是比较强的。沿着主街向前走50米左右,来到了片区的中央广场,长宽都约为30米的尺度宜人的主广场。

 

 

主广场正前面的苹果标志格外耀眼,那是置于两侧建筑之上骑楼,暗示着朝前行进。穿过骑楼后的主街与原来的主街向西移动了20米,与街区外的城市干道相接,形成贯通的态势。主街的结尾又呈现向外扩大的梯形,表示着主街的终点。

 

 

城市干道连通到三里屯街区的北区。东西向的次要街道长约140米,街道宽度在3一5米,空间给人的感受更为狭窄,营造出中国古老巷道的空间尺度感。

 

面空间

 

 

街区的入口呈现喇叭型,东侧建筑的切角吸引人们前来。主广场上四周有座椅,中央有喷泉、供来游玩购物的人漫步、休憩、畅游、观景、闲坐、溜冰、还可以选择在喷泉中嬉戏。主广场上的社区中心一橙色大厅,是各种社区活动、展示和表演的场所。

 

2、建筑实体空间。

 

 

建筑实体呈块条状分布,边长从10余米到50余米,大小不等。由于建筑的几何折线化的切割方式,使东西向的次街两侧的垂直界面的参差不齐,空间开合变化尤为明显,形成若干个让人观赏驻留的小空间。

 

建筑二层有连通的廊道,一来增加了商业空间的连通性,限定了由于建筑的折线外边界所形成场空间的隐性边界,使若干小的空间节点具有完整的形态。同时二层的建筑沿柱网轴线向内缩进,形成若干个开放平面,让人们有休憩的空间,结合店铺的不同功能,把室外平台充分利用了起来,变成室外餐饮平台。

 

三里屯南片区的建筑特色也格外鲜明。建筑外皮是玻璃与金属材料的交替组织,大面积的玻璃既是橱窗,又连通了室内外空间。建筑立面处理手法丰富多变,采用饱和的用色和时尚的材质突出都市氛围。

 

三、北京苹果社区二十二院街:天井式的街道坊院商街

 

 

北京苹果社区二十二院街位于北京东三环内,建外SOHO南侧,紧邻今日美术馆。其主要空间构成由十多个变异的具有天井的建筑组成,每个院落都并行构置串联在苹果商业街的南侧。

 

 

二十二院街建成于2008年,占地面积3万平方米,包括街区南侧1.5万平方米开放的绿地。总建筑面积3.9万平方米,其中地上部分2万平方米,地下部分1.9万平方米。

 

1、外部开放空间。

 

 

线性空间

 

苹果社区二十二院街道总470余米。是由变形的院落与步行街道串联在一起的步行商业街区。该街区为独特的街道坊院商街,以街道串联院落的组合方式颠覆了单向线形的商业街空间。主街面宽约为8一12米,建筑面积约8万平方米。具有天井的院落建筑都为二层,加上屋顶的高度大约在10米左右,街道的高宽比约为1:1。

 

 

从主街上可穿过院落通往街区南侧绿地,街道侧立面随着建筑蜿蜒曲折,时而为墙洞、时而为建筑实体。有在天井下架于地下一层庭院上的过道也有在建筑物之间衍生出的巷道,独立于建筑主体,将室内与室外空间进行了过渡与联系。

 

面空间

 

 

在空间维度限制方面,院落街道的方式将原来直行的步行道又得到了延长。平行构置而成的院落,以及对院宅建筑的前庭、内院、跨院、回廊以及宅前、宅间绿地、广场与室内空间形成的相互穿插。

 

 

三两个建筑中间设置的半室外楼梯形成为一条联系不同楼层之间的桥梁,将一层的人流引向二层,由屋顶的叠落实现空间的丰富性和变化。院落空间、地下庭院和底层局部架空处理都让苹果院街的空间层次丰富多样。

 

2、建筑实体空间。

 

 

单个有天井的合院建筑单体面宽和进深都在30余米左右,依次排列开来形成整体,从顶面和侧立面上看都连续为一体。采用街道串联院落的空间组合方式。

 

环院建筑在商业空间布局中分为面向主要步行街道的铺面和与面向天井的铺面。当街的铺面面向主街,相应的大多数交易行为发生于此。

 

面向街道的建筑立面呈现折线的形态,增加了街道空间的趣味性面向天井的铺面,具有一定程度向半私密过渡,提高了经营空间的多变与可塑性,半公共性质的空间,增加了更多消费的可能。这模糊了普通街区动静分区的概念,以院落将动静结合起来,同时又具有开放性。

 

在面向绿地的一侧,建筑的外侧就像是建立了一面城墙,形成了一个完整的界面。同时,由在界面上的镂空,挖出了形态各异的孔洞对完整的界面进行了分割,使建筑本身也产生了一些有趣的、空间属性模糊的小空间。

 

四、天津老城厢:低密度的胡同肌理,棋盘式的格局路网

 

 

天津老城厢位于鼓楼的东南角。是在古文化街南侧的一个新建的步行商业街区。天津老城厢步行商业街区建成于2007年,占地面积1万7千平方米,建筑面积1万3千平方米。老城厢的核心地块呈现了低密度的胡同肌理。

 

1、外部开放空间。

 

 

线性空间

 

 

在整合地块内的历史资源和天津的民俗资源时,天津老城厢采用了开放的聚落式布局延续了原有的生动活泼的空间肌理,而不是刻板的沿用棋盘式的路网格局。

 

整个步行商业街区具有群落般有机的拼贴形式,用不同风格样式尺度的建筑被拼贴在一起来模拟城市在历史长河中所展示出的形态多样性和复杂性。其中具有大建筑解体成小型的单体建筑,并依据宜人游走的步行视觉逻辑,组织成有层次的街、巷、广场和院落,既有中国园林的布局章法,又有欧式小城镇的神韵,符合天津大都市又非常人情化的小尺度商业空间。

 

作为鼓楼十字街的西翼,一反封闭式的单趟线型街道的构图,在街道一点透视的基础上加入了传统中国散点透视因素,形成若干个若即若离的亚层次空间,拉大了空间的构成层次,使得商业空间有序又有层次感。

 

街区的核心是一条以南北向的扩大了的街道空间,街道高宽比在1:1.2左右。街道的界面用外沿连续、中间散布小体量点式建筑的形式,以形成大小不一而又没有完全隔断的线型广场空间串联,既可以看做是一条大型的广场街也可看作是可以自由选择的密集路网。

 

与建筑母体相连的室外围合与半围合空间形成了宜人的室外活动区。沿东侧湖岸线,由尺度较大的二层建筑构成,其排列方式为阶梯形,使每一幢建筑都能面向西面主街和东侧水岸的展开面,阶梯状可以形成与水岸线结合活跃的截面。自然形态的街巷体系,看似随意布置的建筑,却在线性的街道尽端成为对景。

 

 

面空间

 

 

内街正中央围合的宽15米长30米的小广场是街区中人们休憩的面状节点。从尺度宜人的中央广场可到东侧湖面,沿湖边布置有一些面向水面的环境设施,可灵活布置活动类型,使水面与人群的活动结合了起来,提升了水面这一自然要素在商业街区中的人气。

 

2、建筑实体空间。

 

 

建筑体量对比明确,产生了异质拼合的图案。建筑没有拘泥于矩形,而采用多边形,丰富了步行道路的界面空间。建筑屋顶使用坡屋顶的传统意向,经过现代的折面变化显得格外生动。面向湖面排布的四幢建筑有一个方正的院子。

 

 

街区西面的建筑由于紧临城市过境路,截面的处理手法以单元重复,尺度较大的二层建筑位于街道的外围,并在一层彼此连接,形成明确的街区边界。

 

 

南面个四层高的建筑与街区北面两个独立的带庭院的大型建筑都很好的限定了步行商业街区的入口。建筑布置也突破了正交的体系,并在单体平面切出了一些钝角切面,活跃了步行道路空间,也丰富了建筑群的天际线。

 

五、上海新天地:“外铺内里”的巷道和里弄空间

 

 

上海新天地暨淮海路商圈,与淮海中路相隔不到1000米,周边百货商店与专卖店林立,商业氛围浓厚。上海新天地步行商业街区建成于2007年,占地面积约3万平方米,总建筑面积6万平方米。

 

 

上海新天地步行商业街区,保留了原有的传统里弄空间。其成功之处在于“外铺内里”的空间模式,沿着一个街坊的外侧形成商业,以边缘商业的开放性,保证了内部所需的邻里感和私密性的要求。将“街市”方式的布置引入到街坊内部,围绕内部广场或街道组织周边活动。将人、文化、历史交叠在这一起。

 

1、外部开放空间。

 

 

线性空间

 

新天地位于淮海中路南侧的两个石库门里弄街坊,分为南区和北区两个部分。南广场被大型购物商场包围,北广场主要串联北部的巷道和里弄空间。

 

 

一片步行街串起南北两个地块,原有的狭窄无次序拥挤的里弄空间得到疏理整合,总弄堂拓宽成为广场,形成了以广场与扩宽的线性步行街道为街区的主要公共商业活动的核心空间。

 

 

东西走向的支弄,依次并联排列在主弄上,层层围合的主支弄体系以标准的鱼骨状排列。支弄内部空间大多为半私密空间,呈丫状布置,且均是尽端路,具有明显的向主街集聚性特征。

 

 

主弄总长约300米,北端入口处的小广场与一小片水景引导着人们进入,街道宽为15米左右,建筑多为二至三层,D/H约为1:0.75。被扩宽的线型步行空间和室外的座椅都暗示着人们驻足停留。支弄空间宽不过2一3米,最高不过4层,竖向的空间显狭长状,建筑物上的细节格外吸引眼球。

 

面空间

 

 

北区中心主广场,长宽近20米,作为街区中央重要的空间节点位于广场中心处有喷泉,行人都围着喷泉行走,休息的人们围坐在广场的东南与西北角,餐饮店铺提供的室外坐椅看起来安全又舒适,形成宜人的购物休憩氛围。

 

 

南端入口梯形广场,从南端进入由于道路与广场成形转折,让人对前方的步行街空间有了一些期待。

 

2、建筑实体空间。

 

 

上海新天地的建筑分为两个层次,以传统的石库门和里弄空间为基底。尺度较大的百货商店分布在街区的外侧,与城市干道相联。

 

南里新建的三栋层高的大型购物商场作为街区的收尾一这里进驻了中高端的商家、美食广场和电影院等,与北片面西侧的两栋商场一起在整个片区的周遍形成开放的公共空间。

 

北里由多幢石库门老建筑组成,拆除了一些老旧的建筑后,漂亮的弄堂空间、公馆、荷兰风建筑得到显现,每一栋经过修缮的建筑都别具一番风味。

 

在建筑风格的处理上,结合了历史与现代,东方与西方一对中式的清水砖、院落与西式的爱奥尼柱式和卷心石的兼容并蓄。在立面的处理上,大量地运用了拼贴的处理手法,购物中心的玻璃幕墙与青砖拼贴式建筑立面。

 

钢材与石库门的红砖实木对比明确又互相融合。同时狭窄的里弄空间与漆黑的石窟门可以唤起人们对这个街区古老的历史记忆。钢筋玻璃橱窗营造的现代商业氛围与这里的历史氛围不断碰更突显新天地步行商业街区的现代特色。

 

 

六、上海海上海:五个块状院落,沿正交网格铺开

 

 

上海海上海步行商业街区位于杨浦区和虹口区交汇处,和杨浦大学城、黄浦江两岸综合开发工程的北外滩都十分接近,越过大连路隧道又与陆家嘴金融贸易区相连,地理优势非常明显。上海海上海步行商业街区建成于2006年,占地面积3万8千平方米,总建筑面积约3万平方米。

 

1、外部开放空间。

 

 

线性空间

 

 

整个街区按照正交网格铺开,建筑和主要道路都在这个秩序中减出,形成了建筑、道路和庭院三个部分。主要道路成型曲折前进,长约400米,宽为15米。两侧商铺主要为1一3层,宽度8一12米,街道高宽比1:0.8。次级道路8米结合庭院穿插于建筑之中,街道高宽比约为1:1。

 

 

在与主路平行的次级道路上串联了五个块状院落,每个块状院落根据使用和建筑材料的不同分为混凝土院落、金属院落、玻璃院落、红砖院落、木场院落为命名的五大院落构成。但街区内的次街、院落与主街背离,且空间不够开敞,使得使用效率和人气都不高。

 

 

面空间

 

 

海上海商业街区中段长约60米,宽约30米的广场尺度稍大,空间较为空旷,建筑外围的矩形空间和三角型的水池和铺地略显冲突,破坏了场的围合感。因每个主题院落的空间尺度不够大,与次街宽度差距不大,场效应没有得到很好的体现。

 

2、建筑实体空间。

 

 

海上海步行商业街区主要由长宽12米的正方形体块组合而成。以一种不妥协的正交实体结构出现。对建筑的线性结构组织作出了进一步的扩展。

 

 

街道前端三栋大体量的办公楼所限定。海上讲堂、海上剧场、海上会馆三大文化艺术运营建筑节点做为街区的标志建筑分别置于街区南北入口和西入口。

 

 

“海上会馆”置于飞红路的南入口处,二层采用全反射的镜面玻璃以不规则的龟裂纹分块开窗,一层为普通玻璃,建筑形象标新立异。

 

 

“海上讲堂”二层的体量,建筑入口与主体部分两个体块斜插在一起,极富动势。

 

 

北端入口的“海上剧场”也采用玻璃幕墙与兰色铁皮结合的手法,体现了为前卫艺术的推广以及具有独创精神活动提供的场所。通过三种不同建筑组合和空间场景的联动,营造出一个打破居住商业办公边界、打破休闲、娱乐边界与商业边界的开放空间。

 

七、上海朱家角古镇步行商业街区:多角、多弯、多弄、多巷的空间肌理

 

 

朱家角古镇行商业步街区在宋、元时已形成集市,是古老的步行商业街区。街区紧邻漕港河,街区内河港纵横,九条长街沿河而布,千栋明清建筑依水而立,三十六座石桥古风犹存。

 

 

古镇由两条小溪和一条大河构成,形成网络式棋盘格局。街道多沿河而建,勾勒出朱家角古镇中心步行商业街区多角、多弯、多弄、多巷的独特空间肌理。上海朱家角古镇步行商业街区占地面积3万8千平方米,总建筑面积4万5千平方米。

 

1、外部开放空间。

 

 

线性空间

 

 

朱家角古镇步行商业街区主要由北大街、东井街、西井街步行街道组成。前街后河,隔岸相望的是一条条平行的老街,有时老街处会出现一道“过街廊棚”。

 

 

朱家角古镇步行商业街区的三条主街,紧依着漕港河的支流折扇。其中以南岸的北大街为主导商业步行空间,北大街呈东西向线性分布,随着漕港河的自然态势呈现蜿蜒曲折的空间形态。

 

 

处于街区南侧的慈门街牌坊标志着古镇商业空间的开始,放生桥联接南侧街道和北侧街道,其所在的开敞河道空间为整个步行街区的空间高潮点。最后由南北向依次排布的永安桥、中龙桥和涌泉桥作为古镇步行商业街区的结尾。

 

 

主要商业街道北大街长约310米,街道宽3米左右。两侧建筑普遍为两层,街道高宽比D/H为1:3,街道空间适宜人步行,空间较为狭窄。每隔50米左右便有一个开口,通向河道空间。舒缓了狭长的街道空间,营造出步行空间的节奏感。

 

面空间

 

 

戚家桥标志着街区步行空间的开端,位于街区中央的放生桥是街区中重要的空间节点,突然开阔的湖面景观和位于放生桥旁的放生亭与曲折的观景步道营造出北大街上的空间节奏感。

 

2、建筑实体空间。

 

 

建筑多为两层,体量较小。两侧的建筑一层为店铺,一扇扇开放的木板门窗,形成街道的表面界定。蜿蜒的路面也别具特色,由大块的青石板和小块的青砖交叠铺砌而成,有着古色古香的意韵。

 

依水而建、密密稠稠的街区中的建筑是典型的明代民居风格,灰瓦白墙,一层白墙上开洞窗与木门,二层是全木结构的联排窗,“上宅下铺”是街区内商业建筑的一大特色。

 

蜿蜒的街道空间与建筑紧密结合在一起。石板老街、黛瓦民宅、深巷幽弄无一不展现朱家典型的江南民居风貌。

 

临水的建筑大多为砖木结构,两层高度,临水傍桥,屋脊起翘,像是南方的“吊脚楼”置于水边,体现江南水乡的特色。

 

街区的核心景观“放生桥”,建于清代中叶的石拱桥,孔石拱,构造匀称,是朱家角的标志性建筑,全长50米,于纤细之中透露出几分豪气。

 

八、杭州玉鸟流苏:五种组团,独具村落感

 

 

“玉鸟流苏”位于杭州良诸文化村的中东部,是小镇的旅游休闲和娱乐区域。也是万科社区商业的重点项目,杭州玉鸟流苏步行商业街区规划总占地面积18万平方米,一期工程建成于2007年。

 

 

街区基地环境为典型的中国江南丘陵与水网平原交接景观,具有平和与丰富的诗性特征。作为一个大型的步行商业街区,它具备了与都市街区不同的尺度、空间模式与商业形态。

 

 

“玉鸟流苏”有5种空间模式,分别是:

 

 

这里选取、两个组团进行详细空间分析。

 

1、外部开放空间。

 

 

线性空间

 

 

A片区

 

街区以一条南北向的主要街道空间串联起来。其中,A片区斜向相交的街道都是同级的,在整个片区中心并没有一个特殊意义的建筑物或是广场去突显片区的向心性。

 

 

让整个商业小片区在空间层次上无差别,所以虽然尺度适宜,但人走在其中还是会失去方向感,由建筑半包围的内向性的空间庭院与街道的联系甚少,并没有达到开放的商业目的。

 

 

斜线相交的道路,将传统的庭院空间进行分解与重构,并对建筑尺度进行了适当的扩大。在片区中行走,会历经传统的巷道空间、半开敞的院子和折线的空间,流线被巧妙的安排在不规则的建筑之间。

 

 

街道的线性空间有节奏的在十余米左右的长度被院落打断,形成一段段的段落,丰富了单向线型街巷空间的行走体验。在这个片区中,庭院担当了重要的角色,它是建筑内部扩展到街道空间的媒介,起到过渡与承接的作用,每个院内种植一棵大树,限定了庭院空间。

 

 

F片区

 

F片区围绕着广场沿东西向一字排开的建筑形成一条线性的主街道。这条街道的建筑物之间与外部的楼梯随着地形将行人引导至不同的标高。

 

 

主街道的特点是建筑因为向西缓缓升起地面,而呈阶梯状排列,单面的街道由台阶和建筑两个基本元素组成。在建筑中穿行的内廊,将外部公共空间和内部空间之间引入了半公共的外部空间,作为商业活动内外渗透的重要介质,也是步行系统的重要组成部分。

 

 

以小尺度商业活动空间为主的A、F地块中,街道的宽度都在4米左右,建筑高8米,街道高宽比约1/2。狭窄而沿建筑倾斜的街道,行进于其中,有一种在传统村落中的感受。

 

面空间

 

 

中央广场在两面的转角处被中间三角形建筑限定,铺地由开始的瓦片横铺变成泛着暖红色的面砖,色彩的转化让人倍感温暖。中心广场上的铸铁雕塑流动而又刚硬,也不失为整个片区的标志物。

 

2、建筑实体空间。

 

 

A片区

 

A片区建筑的基本母体由建筑与院落的单元构成,每个单元都由相似母体变形,每个单元中的建筑面积在600一1000米。均质的单元布置形态忽视了领域的边界与中心,建筑与半开放的院落呈半环绕态势。整个片区呈现均质的聚落形态。

 

 

由于建筑的存在使得整个场的范围被限定,形成完整的领域感。内凹的庭院表示内部的、内向的空间,半环状的建筑内部,明确的界定了外部的空间,形成公共场所。这些类似的建筑与庭院的基本单元以自然生长的方式,堆聚起来,形成商业聚落空间。

 

 

在建筑立面风格的处理上,整个建筑表皮都选用了深灰色的材料,屋面墙身都是深灰色的瓷砖贴面,玻璃也是蓝灰色的茶玻。材料独特的装饰效果为建筑带来独特的个性。

 

 

窗口的形式主要分为两种,一种是用十字斜交的格纹将建筑的表面满铺,另一种是矩形的散布在深灰瓷砖上的窗洞。虽然做为建筑单体而言对材料的运用比较出色,但是做为商业建筑,深灰色的材料选择与较为封闭的立面开窗处理让人颇有距离感,对商业气氛的渲染尚有一些欠缺。

 

 

F片区

 

F片区建筑二至三层不等,随着地面的起伏呈线性排列。特点是大片的玻璃幕墙、橱窗和木格栅,建筑的外观也由外部空间界面一木格栅、半外部空间一格栅与玻璃幕墙之间的走廊和内部空间界面叠合而成。

 

文章来源:商业地产云智库

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