随着人们物质生活水平的不断提高，休闲商业正在成为各个商业房地产开发的热点，这是人们从基本的物质生活需求逐渐转到对精神生活需求的必然结果。
休闲商业街（休闲商业中心）区别于传统的商业模式，在目标市场的定位上相对比较复杂，它是若干单一市场的有机组合。正确地细分、合理地组合目标市场是休闲商业街成功的第一步，也是正确招商的基础。
一、休闲商业存在的市场条件及特点。
休闲商业街存在的现实性，根据社会心理学家马斯洛从需求层次角度的分析，人类的消费需求是呈金字塔形状延伸的，越有消费能力的消费者越是追求对个人的尊重、情感的表达和个人价值的自我实现。马斯洛需求层次理论认为，人类因自身物质条件的基础不同，需求的内涵也就不同。人们首先追求最基本的生存与安全方面的需求，然后才会逐渐产生团队归属感的追求、自我发展以及受教育的追求等等，接着才是自我价值的实现。
人类在商品逐渐丰富的现代社会，人们的需求已经不再是仅仅停留在简单的物质上，而是更多地要求精神世界的满足。由于现代人的工作节奏较快、工作内容繁多、工作和生活压力较大，因此，人们正在普遍追求休闲的生活方式。随之，休闲商业也就孕育而生。
以上海为例，上海作为中国经济最为发达的地区，为休闲商业提供了良好的市场条件。2003年，上海人均年收入已经达到了14867元人民币，大部分上海人的基本生活消费需求已经充分得到满足，大量的可任意支配收入使他们趋向于更高层次的精神消费需求。随着人们对休闲消费需求的不断增大，商业服务必须适应多样化、个性化时代要求，从商品中追求有个性化的生活感觉，并希望在购物中注入如音乐、泡吧、观光等休闲娱乐的元素。
顺应新的潮流，兼具城市功能、文化功能、增进休闲娱乐功能的休闲商业街就有了存在的意义。休闲商业街可以是封闭的，也可以是露天的，它是由某一商业房产商或地区政府统一开发、招商和管理的，集购物、娱乐、餐饮等多种休闲方式为一体的综合商业体。在此，人们可以花上一整天的时间和可以消费得起的金钱，享受他们的休闲生活。
二、市场细分及目标市场的合理确定关乎生死存亡。
任何一个商业项目都需要有合理的市场定位，不然等待它的就只有失败。然而，合理的市场定位需要准确地细分市场和确定合适的目标市场。休闲商业街也不例外，市场细分和目标市场的合理确定是决定整个项目的关键。
最常用的细分市场的方法是以不同的地理、人文和心理特征作为划分市场的根据，然后再看这些顾客群体是否对此有不同的反应。
首先，地理细分是要求把市场划分为不同地理区域单位，如国家、省、市、区、县、城镇或街道等等。项目策划者可以根据此项目的辐射面及所涉及区域之间的需要和偏好的不同来确定目标市场。
其次，在人文细分中，市场按人文学变量细分，如年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教、种族、代沟、国籍为基础，划分出不同的群体，用以衡量消费者的欲望、偏好和光顾率。
再次，心理细分是根据购买者的社会阶层、生活方式或个性特点，将购买者划分成不同的群体，通过不同消费心理特征来确定目标市场。
但是，确定一个休闲商业或休闲商业街的目标市场并不是简单地按照地理、人文和心理因素的细分而得出的。它往往需要对这三方面进行综合考虑，从而确定出符合这一项目本身特点的目标市场。例如，某一项目的地理位置在较为偏远的居住区内，根据这个特点，考虑市场细分时就应该着重考虑这个项目所辐射区域内的人文和心理特点，然后确定目标市场，而不是单一地从地理、人文或心理上进行考虑。
三、休闲商业街目标市场的特殊性。
1、休闲商业街的目标市场是若干单一市场的集合。
休闲商业有一个显著的特征，那就是个性化。由于不同的人对休闲生活及休闲商业的期望和需求有着巨大的差异，因此，休闲商业本身就需要是个性化的。作为多种休闲方式为一体的综合商业体——休闲商业街，其目标市场往往是若干单一市场的集合，同时这些单一市场又必须是互相关联的。
新天地作为一条休闲商业街，它改写了石库门的历史，在改变原先的居住功能并赋予它新的商业经营价值后，新天地取得了商业上巨大的成功。如今，这里已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是具有一定消费能力的本地市民和外籍人士的聚会场所。新天地在细分市场和确定目标市场时，根据其自身地理位置及建筑群的特点，通过对人文和心理因素的分析，将其定位在以时尚休闲为主题，向来自各方的潮流群体提供奢侈、舒适和专业的享受空间。
根据这个定位，新天地的经营种类包括时尚精品店、国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧、电影院等，这些休闲商业体都有各自的目标市场。例如，时尚精品店和时装店主要是针对那些年轻的白领女性；国际画廊主要是针对那些绘画爱好者；主题餐馆则针对那些追求时尚、另类的美食主义者等——但它们都有一个共性，那就是时尚。
2、由于休闲商业街类型不同，其目标市场组成也就存在着极大差异。
休闲商业街可以根据不同的标准分成很多种类，不同种类的休闲商业街，其目标消费人群的组成也就存在着极大的差异。若根据地理位置划分，休闲商业街可以分成都市型休闲商业街和地区型休闲商业街。
都市型休闲商业街：由于其地理位置处于城市的中心，交通相对比较便利，积聚人气的能力就比较强，所以它可以忽略商业街本身的辐射范围。它在细分市场和确定目标市场时应根据城市的历史文化背景及人文情况，充分考虑消费心理因素来确定目标市场的组成。例如，都市型休闲商业街可以是同学、朋友、同事等社交聚会的场所；可以是外地或国外旅行者观光游览、购物的主要场所；也可以是商务人士招待客户、洽谈生意、交流信息的场所。这些都将是都市型休闲商业街的目标市场。
地区型休闲商业街：由于其地理位置处于某一地区或社区的中心，所以它是有一定辐射范围的。它在细分市场和确定目标市场时就要从地理、人文和消费心理这三方面来考虑。一般来说，地区型休闲商业街主要是家庭成员休闲消费的场所。在市场定位时，商业街所辐射区域的人群的偏好就显得十分重要。例如，这个地区的人们都非常喜欢听京剧、看小品，那么在休闲商业街内设置一个曲艺舞台经常有京剧和小品演出将吸引很多的消费者前去。但如果休闲商业街内没有曲艺舞台，而设置了一个歌厅，那么这个地区型休闲商业街注定将是失败的。
3、都市型休闲商业街的目标市场分析。
以南京路步行街一百商城为例：
目前，著名的百联正准备在南京路步行街将原来的第一百货西楼和东楼，以及西楼以北的区域进行商业开发，建造一座拥有百货、餐饮、娱乐等消费项目，并提供休闲场所的多功能混合的休闲购物中心——一百商城。
作为都市型休闲商业中心的一百商城，坐落于繁华的南京东路、西藏路口，拥有５０多年经营历史的上海第一百货商店，可谓是上海人人皆知的购物场所。凭借其作为上海标志性建筑的外观及品牌知名度，一百商城在全国乃至海外都拥有相当高的知名度和特有的顾客群。正因为一百商城特殊的地理位置和优势，合理地利用现有建筑，开发与此相匹配的新建筑，会有更多消费群体将是一百商城确定目标市场的目标。
因此，一百商城的主体目标市场的定位除了第一百货一贯针对的国内游客和本市中档消费群体外，通过增加的餐饮娱乐功能和提升的国内外时尚流行风格的商品，将本市中高档的消费群以及海外游客都归纳在目标客户之内，并延长每个消费者在一百商城内的逗留时间，创造潜在的消费机会。
