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中国商业地产的拐点来临了吗

高端对话现场"中国商业地产的拐点来临吗"现场
高端对话现场"中国商业地产的拐点来临吗"现场

    顾云昌 中国商业地产联盟理事长

  周政 中粮集团副总裁、中粮置地董事长

  丁长峰 万科集团高级副总裁

  王耀 中华全国商业信息中心主任

  李贵斌 光耀东方集团董事长

  张诚 东方园林产业集团总裁

  杨越 一方集团总裁

  董续勇 平安银行地产金融事业部副总裁

欢迎各位大佬入座,今天的高峰论坛特别盛大,几位都是中国乃至行业的领军人物。今天主办方给我们的议题是商业地产的拐点来了吗?所以首先完问顾会长,对于拐点怎么看?我们是打拐还是顺拐?

中国商业地产联盟理事长

中国商业地产联盟理事长 顾云昌

 

  【顾云昌】:民间喜欢说拐点,官方的语言叫“新常态”。房地产的说法就是从黄金时代到白银时代,说什么的都有。但是总归一句话,整个的市场态势已经发生了变化,而且这个变化可以说是一种质的变化不是量的变化。

 中国的经济新常态各位都很清楚,增速放缓,质量要提升。去年国家开了一次大会中国质量大会,建国这么多年来第一次开质量大会。这个是我们在新常态下的一种方法。房地产,大家已经感受到了,为什么说新政,就是时代变化了,过去的野蛮生长,高利润,甚至有人说暴利时代过去了。为什么会出现这种情况?现在有一个最直达的含义,就是现在整个市场发生了变化。特别是房地产市场,从过去的供不应求的买房市场明显变为供大于求的买方市场。也就是说市场的供求总量发生了变化,那么到了这个时候,企业在这当中应该要商议对策改变,表现形式、价格也不一样了。还有供房及购房发生了变化,整个市场中,消费者的升级,我经常讲,中国的老百姓消费是给我们找出了最精华的东西,过去改革开放以后,主要是解决吃饱穿暖问题,那个时代叫“温+饱”时代。等温和饱问题解决,本世纪进入“房+车”的时代,为什么中国的经济发展得很快,因为我们抓住了房和车两个主流消费,我们现在还是房和车时代。房地产是支柱产业,是中国单个产业当中最大的产业。现在还在房+车的时代,就是住和行的问题。衣食住行以后,下一步还有经济效益、文化效益,所以老百姓的需求是我们经济发展的动力,抓住老百姓需求,我们发展什么经济是没有问题了。在这个过程中,老百姓的消费也在变化,不少家庭,80%几的家庭有住房,而且还有两套,不错。车的问题也解决了,更多的消费往哪里去?除了传统购物以外,精神、娱乐、旅游的消费就到我们商业地产,当然这个商业地产包括了文化旅游地产,所以开发商抓住这个机遇,商家抓住这个机遇,老百姓消费有变化。当衣食住行基本解决以后,最大的两个亮点一个是提高质量,提高消费的质量,第二个是消费的升级,从物质消费到精神消费。这时候为老百姓服务的商业地产,也我讲的商业地产包括了文旅方面的,大的商业地产肯定要发生变化,消费需求发生变化。

  刚才讲供求关系,中国2008年有四万亿这样一个强刺激的政策。这样的调整,4万亿的强刺激具体体现在房地产,为什么今天住宅出现供不应求,商业地产也是供不应求,因为在4万亿情况下我们要投资,住宅又限购,大量的投资去了商业地产。商业地产出现了一哄而上,在一哄而上的情况下,看到地方政府大量的土地,货币又比较宽松,有了钱、有了地商业地产快速发展起来。所以今天商业地产的态势不是孤立的,是整个宏观经济发展,整个宏观经济层面发生了变化,甚至世界经济生了变化。有人说2008年开始一直到2012年,这是一个美元输出,流动性过剩输出的过程,导致商业地产泡沫化。而现在美元开始回流,开始升值了,这个过程中发达中国家的流动性短缺,必然出现经济下滑。这样的世界宏观经济加上中国这几年的变化,必然引起各行各业的变化,所以你说什么产业都进入拐点,什么产业都进入变化,我们看到整个中国经济和行业的变化,作为我们商业地产,作为我们商家,作为围绕商业地产转的,必然要适应这样的变化,适应新常态带给我们的挑战,带给我们发展的机遇。

【主持人】:谢谢!刚才我的问题是面对于商业地产的这种拐点,我们是打拐还是顺拐。刚才顾会长给我们明确的答案一定要顺拐,顺应历史潮流,特别是是要自己创新模式。说到创新,我们知道这两年万达的创新一直是特别大,在行业内是有目共睹的,很多人说我拿万达的名片出去就可以直接换钱。我们知道一方和万达是兄弟关系,也是万大的股东之一。想请杨总给我们说一说,近期我们看到轻资产的模式,在您的模式中体现淋漓尽致,所以您给大家介绍一下你们的轻资产模式从何而来,面对这种模式是跟大家更多分离何时,还是看到了商业地产的某种拐点端倪。

一方集团总裁
一方集团总裁 杨越

  【杨越】:没想到第二个让我发言。还是先感谢顾秘书长和永平秘书长给我们这样一个机会,向各位商界领袖学习的机会。刚才几位在讲,我一直在下面做笔记,感觉收获很大,非常感谢大家!

今年2015年商业地产年会的主题叫做“商业地产给城市带来繁荣”,我下面在开会的时候,我就从百度里面搜了一下这个词条,什么叫“繁荣”,我在想为什么不叫繁华,叫繁荣。“荣”是指什么呢?词条中的解释是实体越好,叫荣,华是通那种花。一字之差可能就代表了未来商业地产的走向。刚才顾会长刚才也讲了从2000年到现在十多年,现在的商业地产数量是4000多家,主要分布在一、二、三线城市,而且建设成本越来越高,也越来越漂亮。应该说在这个阶段充分反映了繁华本质。再往下走,我们是否还要追求“华”可能不行了,要追求“荣”。荣是一个产业,给老百姓带来的是事情本身越来越好。事情会怎样变得越来越好?我看大会的资料上写得很清楚,就是说以前我们是讲究体量,现在讲究效量,下一阶段是服务,今天我看车总以及印力集团的老总讲,这些企业在这些路上,应该是走在了商业地产的前端,包括万达,确实也是这样。

  【主持人】:刚才您也提到对于不管是一字之差当中所代表的含义,还是如今整个社会发展潮流,其实在整个运营的过程中,创新的模式还是非常重要。说到创新,提到一个轻资产,不光万达轻资产,发现万科也是采取了轻资产模式。请李总给我们说一说。

万科集团高级副总裁 丁长峰
万科集团高级副总裁 丁长峰

  【丁长峰】:首先感谢秘书长,不是他三番五次地打电话,可能我们台上很多人就不会今天坐在这里共同分享大家的经验,互相学习,所以这个平台是给了非常好的机会,也是感谢今天大会的所有组织者和工作人员,为今天大会所做的辛勤的努力。

  今天跟台上各位非常有知名度的商业地产的引领公司和开发公司比,万科虽然在住宅地产方面是中国老大,但是在商业地产方面,我们还是一个小兄弟。所以今天来我们是抱着学习的态度,来去跟大家请教这方面的问题。我先跟大家分享一下万科在这方面的基本资料,万科在非住这方面的资产,大概是有2000万平方米。非住里面包括购物中心、社区商业包括写字楼,还包括产业园的孵化项目。我们今天讨论的重点很多是购物中心这一方面,在购物中心方面,现在在全国的13个城市是有25个购物中心在规划中、待建中或者是已经开业了,涉及到的总投资是303亿。在社区商业这块,可能更多一些。刚才主持人问到的问题是如何轻资产问题,我们更愿意把它叫金融化。因为非常简单,在中国,你不能打造一个全部价值链,就像印象城的丁总谈的他的经验,你不能在全部价值链条里面有一个非常好的规划,实际上是很难做的。

很多人问万科一个问题,说你万科怎么办?前面有万达、印象城,万科怎么办?我们的看法是这样的。首先我们已经开业的购物中心只有4个,所以我们的负担不重。刚才大家谈很多的拐点等问题,实际上北京和上海人均GDP在去年已经接近10万元,刚才汇纳科技给大家介绍逛街、逛商场的人没有减少,但是一些传统的业态是不适应时代的发展。就像我们开7—11能够吸引这么多的人,还有西单大悦城每年的销售额那么高。你会看到他给消费者提供非常好的购物体验的新形态的消费中心还是受欢迎的。所以对于万科来说,我们的转型可能更加快一些。这是第一点。

  第二个我也非常坦率,万科还是处于从0—1的过程,什么是万科的原形?我们如何找到万科新一代消费中心的原形,能够快速复制的过程。这是万科到今年到明年要解决的。另外大家知道万科宣布的战略,要从城市的配套服务商转型,未来说得通俗一点,万科就是城市的配套服务商。万科的商业地产包括我们的购物中心和万科的社区生活中心,一方面我们要横向实现它的价值,第二个我们要成立一个独立的生意,所以我们的策略和道路非常清楚,在什么过程。万科有非常好的机制,也有很多的同行不断地跟万科交流合伙人的体制,我们现在也是在新的商业地产的链条里面,无论是从资产管理还是在开发建设和运营管理,准备全面导入合伙人体制,希望在这方面能够在互联网+的时代走出一条新路。

  【主持人】:谢谢!其实丁总非常客气,可能现在您觉得现在还处于成长阶段,但是现在在别人眼里已经非常成功了。刚才您也提到中粮,中粮也是行业的老大哥。刚才与周总聊天也聊到。我与中粮也是有很大感情,一周7天有6天在大悦城渡过的,因为在那儿吃饭、陪老婆逛街,带孩子上早教课。我不知道周总对我这样铁杆优秀的人群抱一个什么样的态度?

中粮集团副总裁、中粮置地董事长 周政
中粮集团副总裁、中粮置地董事长 周政

  【周政】:张伟是我们大悦城的粉丝,非常欢迎这样著名的主持人,也欢迎商业地产的同仁以及很多的朋友成为我们大悦城的关心者。

  今天非常高兴很多的老朋友、新朋友,在协会顾会长的领导之下,秘书长也是做了很好的安排。现在我们这个协会是一个真正市场化的协会。我们现在完全是民间大家自发的,可见到市场化的力量,大家自觉想交流和学习。我今天来也是本着这样的思想,跟大家交流学习。

  首先谈一点对这个行业的看法。主持人之前与我们交流,大家也说了,中国的经济因为按照我们国家,按照党中央、中央政府以及总书记这几年一直在强调,转入一个新常态,新常态实际上对每个行业都是有一个变化。就是我们要转变,增长方式要转变。我们的住宅地产、商业地产一样也要转变。这个转变的过程里面,我们说从过去比较粗放式从数量的增长更多地变成内涵式注重质量的增长,注重专业能力提高,这是行业的供需关系中的一个合理调配。重视对市场的分析,重视市场在整个国家资源以及城市资源配置中的作用。这当中,商业地产的前景,我认为今天来参加会议的各位,各位同仁一定是对商业地产充满信心。这是因为中国的经济还在发展,新常态在7%—7.5%,这在国际上来说还是非常快的速度,只是相比过去的9%、10%相对放缓一点,我们的城市化率也在上升的过程里面,现在在50%上下,未来上升的空间巨大。人们对于商业、服务业、娱乐、社交,人们的第三空间除了商业地产重要的是提供一个公众生活之外的第三空间,目的地消费,这是同仁大家都知道的。

主持人张伟说一周差不多7天在我们大悦城,也就是工作之外,老婆、孩子、丈母娘需要一个生活的中心。所以大悦城的定位也是集团充分研究市场发展,想到了中国还是中产阶级,从年轻人开始到年龄有40岁左右,我们追求的是一种年轻心态的中年人,以时尚为主题,以时尚生活作为一个目标。那么在工作、家庭之外有这样一个生活广场,当然我们说不同的地方我们可以有不同的主题。比如说在成都,我们就是一个公园模式,因为它要开放。

  所以这样的模式商业地产最终来,对于中粮来说,大悦城首先是一个品牌,我们想的是品牌定位。可能你不能把所有客人都服务好,我们服务一个比较窄的市场。我们也打一个比喻,专门服务老年市场也可以,专门服务高端市场也可以,专门服务小孩也可以,但是你得有一个。中粮大悦城我们服务18—35岁新兴中产阶级,这是一个我们的主要平台。另外定位好以求,在专业化运营,服务上面要做好。过去我们是开发,完了以后转向运营,就是真正掌握消费者体验的需求,做足我们营销、服务包括大数据管理,商铺的组合,让购物中心真正满足消费者的需求。电商的冲击问题,我们认为是包含,是一个消费品延伸的问题,把它很好地结合也是满足消费者的需求。今天有好几位专家都讲,我们也非常有共鸣。

  第三个是行业内部要多交流,多寻求一些合作的交流。因为大家不管是出于战略性的投资也好,还是机会性的也好,进驻商业地产。但是商业地产现在确实不好做,这个也是建议我们商业地产之间,我们中粮大悦城这块,也愿意跟大家进行更多的交流,促进大家共同的发展。强调品牌的概念,在2012年底,香港大悦城地产上市,上市以后没有用中粮置地的名称,就是强化品牌定位,这里面专业化、精细化,以开放的心态与客户合作,与同行交流。

  预祝同行们更多支持,大家共同发展!

【主持人】:如果城市综合体量多的时候,采用何种杀手锏在行业中做到领先一步?

  【周政】:整体来说,在沈阳和成都大家也知道有些城市确实商业的供需关系倒化。有些商业的经营可以说是惨淡经营。在这样的市场中,中粮从大悦城,因为沈阳的大悦城走得也很曲折,走进以后还是围绕时代,围绕我们初心,围绕最初的定位目标,围绕你的客户做足你商铺组合,业态。在跟沈阳结合的时候,打造生活爱情广场,这方面你要做好,这样消费者才会过来。我们要想清楚为谁服务,我们真正着眼点在哪里。所以过去沈阳两年的调整,保持40%的销售额逐年增长,在沈阳的商业非常残酷的情况下,我们目前是顶住了。对于目前的发展,我们自己内部也有一套比较好的思路,也就是说还是要炼苦功和内功,我们说有6个创新:服务创新、产品创新,产品结构该改要改,体验创新,营销创新,我们的大数创新,文化要创新。大家来了以后,到了大悦城目的不仅是购物,交友,大家需要一个地方约会,有这样一个地方。那么这个就是比较用心。比如说沈阳我们是ABCD四个馆,这个很难馆,分开又不是那么小,我们把连廊做了很多文章,在中间的广场做了很多文章,室内、室外如何通透,如何把室外的人拉进去,所以做了一系列的努力。当我们选择新的市场,我们的建议是谨慎行事。因为如果供需特别紧还是不要做,一旦你进去了还是百舸争流力争做最优。成都的大悦城今年年底也要开业,整个市场竞争也是比较激烈,我们也是差异化,做足我们的定位、精细化,做足商铺的服务。对成都市场我们也是充满了信心,谢谢!

  【主持人】:我们经常说一句话叫轻功总是负重炼成的。就像您说的要炼好内功,万科也提到了轻资产模式。轻就意味着以前的重,这种重成就了今天的轻,话虽如此,但是事不好办。这种时候可能很多的烂尾楼,像商业物业稍微差一点的地方就出现了,而我们知道在我们这个行业当中有一个并购王,就是光耀东方。想问一下李总,未来是不是又是一个并购潮。

光耀东方集团董事长 李贵斌 

【李贵斌】:以上老板都是上市公司,唯独我是一个没上市的企业。这几年除了商业地产联盟的会我基本上不参加其他会。刚才主持人说收烂尾楼,这几年收了一些价值潜力比较大的楼盘。光耀东方现在走过了12年的历程,前几年是收烂尾楼,后来收了一些价值比较好的楼盘。因为不好做,但是要做好所以实在做,就没有什么时间做别的事。

  刚才主持人也讲到现在是一个拐点时期,前些年我们一行20几个人到了东京、大阪、首尔,大体上情况差不多,中国有中国的情况。他们的今天可能就是我们的明天。你跟他们看看你再看看中国,是有相似之处。都是顾会长讲的专业化、精细化、服务到位,就是现在你站的一个拐点上。那个时期干得快也有干得快的道理,房子卖得快盖得快,虽然行业个头大,但是毕竟雾霾几十年,行业对雾霾也是有贡献,发展到现在也是要转变的时候。再早以前,我也考察过他们的公司到哈佛大学学习,后来到周围的一些国家一看,其实中国各个行业也有各个行业的特点,像万科、还有中粮置业等公司他们是中国地产行业里面非常优秀的公司,在他们身上也有好多的经验和过人之处,针对这个行业我简单谈几点体会。

  新常态,还是要发展。这几年有经营公司,有管理公司,还有物业是管理公司,策划公司,整套的东西如果配合部分上套,要把这个事做实,实事求是说挺难的。前些年我并购烂尾楼的时候,基本上定位、规划、招商运营这一个时期进价值再造,外部分是地价、房价一个劲地涨。现在这个时期卖不好卖了,要想有收益,你必须经营好。我这个公司收购也有很多的教训,摸索过来商业模型基础有了,再一个有了一定的产业事业了,做起来相对容易一些。这几年就做足了这一件事。其实这几年的发展也得益于专注于这样一个行业。我简单介绍一点三个小例子,一个是并购行业,当然是商业地产,商业地产又分很多的购物中心、百货等一些业态。有一个批发市场,北京有一个世纪天伦,在建上铺3000多个,去年全会上,北京市常务副市长在媒体发布会上讲了,他说动物园批发市场要利用互联网大数据成为展示中心、成果推广中心,再一个设计师创意设计工作室,电商操作把物料、仓储、运送放到郊区去。现在这个调整期就是在变,它变我有一个这样的商场,9.8万平方米,这方面也有专业的人才。再一个上海豫园商城是这个公司的项目,这个是一个旅游行业,就按旅游行业变。旅游行业怎么变?原来是商城,这次变商业街。你说以前豫园的人都不仅商场,就围绕着走。再一个是北京的中关村,有产权证20万,没的10万,一共30万平方米,一个这个是人拥挤,还有一个是科技,号称是中国硅谷的地方。一切从实际出发,不能说一放就乱,一管就死,再就是用技术,还得是专业。

  【主持人】:谢谢李总用非常朴实的语言说了非常朴实的道理。其实就是踏实做人、踏实做事,用我们能量回报社会,可能从中我们得到更多。大家的表情我也看到了,刚才在李总讲话的时候,我是非常集中在听。因为我是山东人,特别喜欢他的山东普通话。与此同时,各位也都在竖着耳朵听,因为当我说普通话,你们背着听也听得明白,当李总说普通话的时候,你们要竖着耳朵听,这就是一个定位优势。而很多商业地产在做的时候,就是没有找到交通、没有找到枢纽,没有找到他所对应的区位优势,所以有可能产生一些泡沫。这方面我们请到中华商业信息中心的王耀主任。

中华全国商业信息中心主任 王耀
中华全国商业信息中心主任 王耀

  【王耀】:各位都是做地产,我不做地产,但是商业方面我比各位都擅长。刚才主持人说拐点,其实我们并不意味着市场出现了拐点,但是我们认为我们的思维模式出现了拐点。为什么说思维模式出现了拐点?大家试想一下两个概念。第一个现在大家都在谈现在是消费者为王时代。但是我们知道如何去满足消费者?现在所有各行各业都谈到一个模式,我们尽全力满足消费者的需求。但有谁想过另外一个概念,如何让消费者来寻找我们。我们过去二、三十年的发展当中大部分走一条路,从满足消费者需求,结果所有的商场、购物中心同质化。只要你品牌卖得好,我就可以引入,只要你餐饮做得好我就可以引入。但是谁想一想另外一个概念,消费者为什么来找我们?因为我们不同,我觉得这就是我们需要新的一种思维模式的变化。

【王耀】:各位都是做地产,我不做地产,但是商业方面我比各位都擅长。刚才主持人说拐点,其实我们并不意味着市场出现了拐点,但是我们认为我们的思维模式出现了拐点。为什么说思维模式出现了拐点?大家试想一下两个概念。第一个现在大家都在谈现在是消费者为王时代。但是我们知道如何去满足消费者?现在所有各行各业都谈到一个模式,我们尽全力满足消费者的需求。但有谁想过另外一个概念,如何让消费者来寻找我们。我们过去二、三十年的发展当中大部分走一条路,从满足消费者需求,结果所有的商场、购物中心同质化。只要你品牌卖得好,我就可以引入,只要你餐饮做得好我就可以引入。但是谁想一想另外一个概念,消费者为什么来找我们?因为我们不同,我觉得这就是我们需要新的一种思维模式的变化。

  我们看一看K11,我想昨天有人去看了。我非常关注K11的负一层和负二层,因为它的正一层、正二层、正三层几个大牌并没有人,这个案例当中,服装协会的陈会长给我讲了一个案例就在K11,他一次性消费了6000块钱。为什么他到负一层消费6000块钱?第一性价比高,第二他的品牌并不是大家都有的品牌,而且穿着非常合身。现在消费者希望找的是不同,而不是每个找的都是相同的东西。所以现在的市场当中,更多的是思维方式变化。市场是永远没有拐点的,消费每年都在增长。出现的拐点是我们的思维、我们的想法,再说大悦城,应该说我见大悦城是很早,还没有开业之前当时非常有幸跟杭州著名的一家服装企业汉帛,它当时是要进入大悦城,当时大悦城的团队考察汉帛团队,我见过太多商业,基本是品牌找我们的商场,很少有我们的商场找我们的品牌。大悦城团队出身的不是传统做百货的,也没有几个做购物中心。但是这些年轻人非常执着于定位,我就为年轻人在西单打造一个完全不同的定位。今天为什么会火?因为它做的不是拷贝所有的,它做的是不同。今天中国市场需要的是什么?需要的是不同的东西,而不是需要相同的东西。所以我想在座的各位去思考,到底我们是满足消费者的每项需求,还是让消费者寻找我们。实际上大家看到一个很简单的案例,苹果,谁能知道下一代苹果出来什么功能?你们可以去想象,但你并不知道,因为你只能去期待。小米可能知道,真正的消费者需要什么呢?真正的消费者需要完全不同的商业,这才能给消费者带来新的感觉,消费者才能去体验。另外现在从商业来说,包括地产界出现一个怪论,我个人认为是怪论,可能跟在座各位的观点不一样。什么是怪论呢?就是我们地产商每年在想涨租金,然后我们的品牌商拼命在涨倍利,各位可能不知道中国女装的倍利是多少?最高的是20倍,打一折还有2倍,为什么?地产商拼命涨租金,品牌商拼命涨倍利,其结果就只能大促销忽悠消费者。为什么把中国消费者挤到国外去,为什么中国的消费者连试都不试都可以从网上买衣服,各位想一想中国不是没有消费,中国消费者真正希望买到的是物美价廉好的商品。

  谢谢!

【主持人】:谢谢!今天的话题是商业地产的拐点来临了吗?我觉得不管是拐还是不拐,这个其实并不重要。重要的是在场的各位听到台上大佬们的真知灼见以后,不管是在工作中、事业上、生活上实现自己人生向上的拐点,再次感谢大家!

  非常感谢,您刚才说的数据我比较清楚。说到数据,我得特别感谢东方园林的张诚总裁,为什么?因为我之前说我喜欢在大悦城喜欢消费,没有说消费的钱从哪里来?实话来说是在东方园林的股市中挣的,昨天我看了一下,昨天大盘不好的情况下,东方园林为代表的一些嫁接商业的股票出现了上涨,整个地产板块上了,东方园林达到了涨停。所以接下来好好说说您的地产,包括您的婚礼和您的民俗地产到底是怎样的构思,给大家分享一下。

东方园林产业集团总裁 张诚

  【张诚】:我说一个观点,就是商业地产没有拐点,商业地产的繁荣期正在开始。因为在座的各位你们都正在或者会重新开始。我本人不是做商业地产的,我现在做的是商业。

我就回答主持人的问题,第一个问题是关于拐点来临了吗?“拐点”这个词是房地产里面常用的词,所谓“拐点”就是行业萎缩了,行业快没有了。或者是行业从业的人员会越来越少了,但是商业地产不是这样,我们可以看得到商业地产领域里面正在走向多元化,正在走向扩大化,而如果从全国的商业领域的销售总额和商业地产里面的投资总额,从这些数据来看也是每年都在增加的。那每年都在增加,如何还能叫拐点呢?第二个是“新常态”,这个词是国家用的词。我们心里面都知道,新常态是指大家不要指望太高,发展慢也就得接受,这就叫新常态,那商业地产怎么可以这样去理解呢?我们可以看美国的资本市场,美国的资本市场现在过千亿人民币,指的是不动产企业,全是商业地产。那么多年现在还是一千亿、两千亿人民币的企业还在里面。它怎么能用新常态来去形容它呢?如果是用这个行业是否还繁荣,是否还增长,都不要用拐点和新常态来形容它。只不过过去的做法,环境可能有所变化。

  刚才你让我介绍一下公司所从事的项目,过去我也是做商业地产,现在是做商业的经营性业态。我要举这个例子我就不做广告了,我就说为什么从事商业领域的经营业态,也就是说现在商业地产领域里面,这些新的模式,新的经营内容,新的在产业链里面你可以发掘出的创新点,和营造出新的商业计划书的机会点非常多。那这怎么能说拐点和新常态呢?尤其是我今天来了以后看到熟人最多的还是这个圈子,过去十多年、二十多年,最大的投资和最繁荣发展的地产圈子里面,集聚了最多的人才,这批人如果转型,适应新的发展模式,这个行业应该走向繁荣。已经走在国际上的不动产的案例,已经放我们面前。如果今天的模式改成什么新模式大比拼,话题更好。

  【主持人】:说到新常态,张董有自己独到见解。本身对于新常态的解读异于其他公司。去年4月份,习总书记视察河南的时候提到“新常态”三个字,大家开始纷纷解读,什么叫新常态?是经济GDP的7%,还是整个经济增速的放缓,还是说各种拐点来临,意思是说大家向上的步伐放慢一些,各种解读。但是其实东方园林在这当中走在了前面,不管是前面的大单,还是所谓的PPP的模式。所以大家特别想知道,您对这当中的解读是什么?您认为新常态当中,我们这些公司有哪些是我们可以挖掘到的,就像我抓住您这支上市公司的股票,有一个机会,这个机会在什么地方。

【张诚】:再说一个观点,商业地产今后怎么做,从哪儿出发的问题。过去商业地产以万达为代表的,是现金流如资产。就是说卖房子得到的钱只有1%,同时购物中心它能够带来周边的房地产有价值,而这件事的本质是什么?就是那个时代是一个把它的价值点发掘的就是房地产价值最大的,也就是房地产价值泡沫量最大的时代。今天价值量不是最大的,因为大家的观点变了,没有预期了。你想房价与租金的比例关系是严重失调的,可能50年、80年租金与售价之间才能齐等。因此,当时是一个住宅的房价是严重高估的时代,那个时代的泡沫用途来源建了商业地产,但是这也是正常的。如果从商业地产投资商的角度上要注意一个点,现在有可能有的价格被虚高,或者是价值泡沫的那个点叫市值价值,如果我们把眼光不放开再生房地产上面,我们用市值来做的话,可能有一个观点。比如说我做一个地铁上盖物业,因为它是稀缺的,因此这个地方的可持续性和增长量大家都是相信的,也就是我是一直持续增长的。因此你做地铁上的商业物业你可以乘以50倍,如果没有地铁,只有公交车的可以乘以20倍,因为公交车不太方便,就不太值钱了。另外一个例子,你现在公交车的模式是公认的可延展,可以利用的数据、平台是可被利用的商业地产。比如说是布点很均匀的物流类的地产,也许这个想像空间是大的。也就是说这种东西资本市场估值是高的,那有可能你先敲动第一块砖,然后你的融资什么都打开了。所以过去是利用住宅房地产泡沫来做资产,现在是用市值泡沫来做资产,市值是今天的常态。

  【主持人】:谢谢张总,用独道见解为我们打开另外一个窗户。说到商业地产,有人说是一个不太好干的凌月,因为不知道第二天还赚不赚钱,但是我们也看到每每这个行业也有黑马跑出。请在资产方面有经验的董总,在这方面,您更喜欢把钱给哪一位?

平安银行地产金融事业部副总裁 董续勇

  【董续勇】:说拐点的问题,什么是拐点,这个定义很难说。而且拐点也是容易引起争议的名词。但是在我们看来商业地产发展到今天,应该说它是面临着一个持续发展,不断转型升级的过程,应该说还是看不到一个明显的拐点。我们看商业地产一个是认为它有两条腿,一个是运营,一个就是兼容。运营这块确实我们银行到现在,也不是太熟悉。因为专业性很强,而且不断地在新常态、互联网、物联网外部大背景之下变化也很多。但是银行对于金融支持商业地产还是挺期待的。特别是在当前金融领域,它自身正在发生一些深刻的变化,我认为商业地产面临一些好的机会。

  主要的变化是资产证券化和利率市场化的大幕已经在金融领域打开,我们的商业地产应该是站在资产证券化和利率市场化的风口上面了,这个应该说是一个好的机遇。如果说商业地产在金融领域它有拐点的话,是一个非常好的向上的历史性的这样一个拐点。大家都看到了最近一段时间去年到今年,监管当局包括中国证监会、中国银监会都是对资产证券化都有很大幅度的管制上的放松,但是推动资产证券化市场的决心非常强。而且我也相信包括其他的一些机构,比如说银行间市场交易协会,这样一些对市场非常有影响力的部门也会陆续地出台放松、管制的措施,来推动证券化。我们的商业地产应该说是天然的证券化好的对象。所以应该说是面临一个比较好的机会。当然证券化本身它的制度完善还有一个漫长过程,包括它的金融、法规,它的税收制度很长。在这里面,资产证券化可能有时候,我跟地产界朋友交流的时候大家谈得很多也很期待,但是我认为更加关键、更加根本的问题是利率市场化的问题。如果没有真正完全的利率市场化,我们的证券化还有地产的金融化可能也走不远。就是可能在我个人看来,我们更关注利率市场化的进展,从而带动我们地产的金融化和资产的证券化。

 利率市场化会带来很多的变化,对我们的地产、我们的金融两个领域会带来很多的变化,我说三个。第一个会改变银行的运作和盈利模式,银行原来是有天然的存贷利差,可能对证券化的产品,盘活存量不是太感兴趣,没有动力。但是利率市场化以后,必须逼着自己这样做。第二个利率市场化改变居民财富的配置,我们研究美国和其他国家的利率市场化的过程就会发现,在利率市场化之前,以及初期居民家庭的财富主要是投向住房和银行存款。但是在利率市场化的中后期以及完全利率市场化之后,居民财富都主要投向金融投资品,这个金融投资品就包括我们的理财产品,包括我们的股票、债券也包括我们的证券化的债券,包括我们证券化的产品。只有居民的财富愿意去买证券化产品的时候,我们的证券化才有可能真正实施。第三个利率市场化这也是跟我们地产行业密切相关的,就是利率市场化能够让未来市场的利益中枢往下移,这是一个客观的,我认为是必然的趋势。就是你看中国未来的十年市场利益的中枢一定是往下走。但是现在我们的银行看我们的商业地产的时候,一般看租金回报和收益,我们净租金的收益率确实处于很低的水平,你看我们的国债,最近在发电子式的还有行政式的国债,5年期的利率都是5.32%,大家知道国债是无风险的投资,但是我们现在很多商业地产净租金的回报可能还低于这样一个水平。所以说我们一定要通过利率市场化,把利率市场中枢往下降一降,同时通过商业地产自身运营水平的提升,把净租金回报往上走一走,两个人有交点的话,我们才说资产的证券化才能和利率市场化才是大发展的时候。

  回答主持人的问题,银行愿意把钱给谁,到最后还是看这个东西。如果是优指的商业物业,运营很好,净租金回报率很高,高于我们资金来源的成本,甚至我还能赚一赚就愿意给谁了。现在有很多的物业,是黄金阶段的物业,你说证券化,它还是账算不过来,有些物业账算得很好不愿意拿来做这种。

  【主持人】:谢谢董总,不管好不好,我可以给大家做一个资产证券化,打包在座的每一位。说到打包,我最后让每一位嘉宾打包一句话,这句话送给中国商业地产,也送给中国商业地产联盟,送给自己也是送给台下的朋友!

【董续勇】:我们是说自己的情况,平安银行地产事业部也准备好了在商业地产金融领域大干一场!

  【李贵斌】:2015年祝愿中国商业地产蓬勃发展!

  【丁长峰】:万科相信中国商业消费的领域,无论是存量还是增量都有非常大的机会、都会有非常好的明天,愿意与在座的所有朋友一起开创一盘更大的生意!

  【杨越】:轻资产模式下的商业地产会给市场的方方面面带来深刻的变化!

  【张诚】:反对!他们就想做轻资产的生意,开玩笑的。说一句话,不一定非要挤在购物中心这种运行的商业地产里面,这个领域很大,模式很多,祝愿现在发展得好的在领域里面越来越好,如果发展不太顺或者是比较难做的,在模式和领域方面有些调整。

  【王耀】:预祝在座的地产运营商,能够找准自己的定位,把这个领域当中的群体做到极致和N01。

  【周政】:商业地产还是机遇与挑战并存,机遇大于挑战。我也觉得科学化的团队,专业化的管理,持续地推动商业的创新可能是未来商业地产成功的关键。中粮大悦城愿意与各位同行加强交流和合作,共同发展,谢谢!

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