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商铺卖不动是商业规划没做好?

来源:飙马原创       作者:P.M.       时间:2021-07-09 16:47

随着住宅地产的进一步限购紧缩,住宅地产的行业红利也开发的见底了,地产的参与者们不得不寻求新的利润增长来源,不少的开发商把重点放在了商业地产上。对于不少转行的开发商来说,都会有这些疑问:与住宅地产相比,商业地产能有巨大的资金收益吗?有利润吗?这个答案是肯定有的,只不过商业地产在操作过程中不会像住宅地产那么简单,短期内就可以实现巨额的资金回笼,商业地产的核心在于商业运营而非地产,由运营产生价值,获得源源不断的资金流入,并且带动项目物业的升值、轻资产管理输出等,商业地产的价值体现主要是来自于这些,而商铺,作为商业地产物业中的一份子,价值体现很大程度上取决于运营。

商铺销售一般可以分为三种:

1.直接销售,不采用任何形式和相关承诺。

2.带租约销售,即是先将商铺招商,等商家签了进场合同之后,以带租约的形式将商铺销售。

3.返租销售,即是发展商先将商铺销售,然后承诺业主几年内返给业主应得的租金,但是租赁权归发展商所有,等返租年限过了之后业主才享有租赁权。

无论是哪一种销售模式,适合自己的才是正确的。

也许有人会有这样的疑问,商业地产动不动就提倡自持、统一经营管理,这样可以保证对整体商业的管控,避免业态混乱,那么商业地产出售商铺来回笼资金能否保障商业的成功经营?答案是可以的,但是不能像住宅地产那样出售商铺,核心商铺也不能出售出去,依然是要对商业项目整体把控。又要自持又要出售,这看似矛盾的地方却往往有着合理的平衡式的存在,以商业综合体为例,项目的组成不仅有内部商铺,还有临街商铺、外围商铺、外街商铺等,作为外街、外围的商铺时可以考虑出售的,内部商铺则自持运营,整体来看既有出售商铺的资金回笼,又对项目做到了自持,这个就看地产开发商是如何根据技术参数要求进行规划的。市场上, 也会有售后返租这种情况,整体来看比较鱼龙混杂,与销售+自持相比,售后返租的这种形式日后带来的经营不确定性较多。

商铺卖不动是商业规划没做好?

商业地产销售商铺,在过去,消费市场有着一铺养三代的说法,而现在的商业地产市场,大家有目共睹,知名品牌的商业商铺销量并不差,如万达和新城吾悦广场。不知名的商业商铺销售却不冷不热的,这个市场上多如牛毛不胜枚举,而且销售方甚至还是第三方的,如果没有明显的优势,这种情况让消费者比较顾忌。

商业巨头,规划合理促进商铺销售成功。

这里就不得不提万达广场,万达广场的规划设计成为商业地产的可靠先例,万达广场作为一个商业综合体,组成有购物中心、商业街区、写字楼、公寓,酒店,其核心商铺位于购物中心内部,对外销售的则是项目外围的金街商铺,金街商铺,熟悉商业地产的人都知道,万达广场的金街商铺虽然位于项目外部,但与项目有互通的地方,二楼及以上会有连廊相同,围绕着项目外围规划的商铺,数量大约在几百间不等,面积在13~200平以上不等,各地万达广场的金街开盘销售却非常受到消费市场欢迎,往往一个销售周期内就售罄,会有几个亿的销售额,着实让别的开发商眼红。安宁万达广场金街商铺开售,一个季度还未结束,便达到了销售2.4亿元的业绩!创下安宁市场单次销售金额及销售时间双TOP记录。这就是万达集团在规划设计上的高明之处,类似的情况,还有新城国际旗下的吾悦广场。

龙岩中心城区商业销售情况

排名

项目

销售套数(套)

销售面积(万㎡)

1

龙岩万达广场

210

2.52

2

农产品物流交易城

90

1.2

3

京华中心

42

0.93

4

禹州城上城

103

0.77

5

国贸天琴湾

41

0.64

6

建发上郡

14

0.35

资料来源:龙岩蓝房网

借鉴反思:

飙马中国商业地产顾问机构认为,万达广场和新城吾悦广场,虽然一个是万字开头,一个是新字开头,拥有强大的政商资源和资金实力,但不可否认的是他们在商业项目规划上确实做到了利益最大化的玩法。首先规划了完全自持的购物中心,保障了商业日后的运营发展,给购买商铺的消费者看到了希望,即便是外围街区商铺,也是背靠大树好乘凉。其次,销售的非核心位置的商铺不会给项目运营带来重大影响的同时,还能回笼数目不小的资金。最后,消费者购买的商铺是直接与开发商达成合作,并非通过第三方,或者是售后返租形式的,可靠性较大。

商铺卖不动是商业规划没做好?

飙马建议:

飙马中国建议开发商多考察一下优秀的商业地产开发的项目,参考借鉴其开发的思路和理念,规划模式,切不可盲目的、乐观的认为商铺销售部出去可以分销外包、降价打折,甚至宣传一些带有欺骗性质的口头承诺,这样是不可取的。飙马中国商业地产顾问机构认为,如果商业地产打算出售商铺,你就要对自身的商业项目作出合理的规划,有着明确的市场定位,按部就班的好好的做商业地产,销售费核心商铺,整体上依然要把控住经营权,销售商铺的时候,向消费者说明整体商业规划、布局、招商进展环节,已经确定入驻的主力店、次主力店、品牌商家,给消费者看得见的商业未来,看得见这里日后会成为一座繁华的商业中心,而不是卖完商铺就跑路的纸上谈兵式的开发商,给消费者看得见的一颗商业大树,消费者看见大树了才会有信心乘凉,购买商铺,消费者有了信心,那么内侧、内街、二楼及以上的商铺,也就不愁卖了。

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