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拿地放缓 存量项目如何逆袭成为“现金王”?

来源:未知       作者:admin       时间:2021-07-07 16:57

拿地放缓 存量项目如何逆袭成为“现金王”?

商业地产从增量时代进入到存量时代。一方面受政策的调控以及行业的竞争,商业地产拿地速度明显放缓,一线及二线核心城市适合开发的土地资源越来越少;另一方面在消费趋势不断升级下,渴望有新鲜的“血液”来刺激消费市场。面对商业地产拿地放缓,存量项目如何实现逆袭?飙马策划认为离不开“存量改造”。

  1. 存量改造,如何改造?

商业地产存量项目种类有很多,至于如何改造,可以将它们分为几类。

第一类是没有进行过多的改造,仅进行了一些项目内品牌的提升,比如广州的太古汇;第二类是通过对一些老旧物业的提升、改造以及引进很多首店品牌,例如改造比较成功的上海世贸广场;第三类是在原有的基础上不断优化,创新体验模式,例如上海K11、朝阳大悦城;第四类是改变原有的用途也就是通常所说的转型,例如中粮广场把商场变为办公类、北京银泰in88购物中心改为半购物中心、半办公的北京银泰吉祥大厦。

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  1. 存量改造,对症下药

存量商业就好像不健康的病人,要想盘活存量商业,我们首先要对它的症状了如指掌,针对项目的实际情况提供解决方案,才能让项目重新活起来,这也是飙马策划在操盘存量项目时,往往会对项目周边的环境、人群、经济发展情况、竞争项目影响、市场需求情况、城市政策方向等做好充分调研的原因。

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打个比方,北京的核心商圈办公楼资源稀少,空置率连年较低,收益较大,因此商场改办成办公楼则成为主要改造方式,例如北京银泰吉祥大厦、三里屯太平洋百货。相反,有些地方定位不允许商厦改办成办公楼,因此只能采用升级改造,例如上海世贸广场通过对一些老旧物业的提升、改造。

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  1. 存量改造,金融化路径

存量改造涉及大量的资金,同时商业地产本身就是具有金融属性的项目,因此就存在轻资产模式和重资产模式。轻资产模式是通过租赁老旧物业后进行改造和运营的模式,前期投入少、风险小、收益小;重资产模式是收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式,投入大、周期长、风险高、收益高,两种模式各有利弊。而在国内,像万达、万科在内的房企都在走轻资产化路径,飙马策划认为存量项目种类繁多,不同的环境、业态、定位都会影响模式的选择,应当理性选择合适的金融模式。

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  1. 存量改造,运营为王

存量改造容易、成功运营难。抓准运营方向,提升运营水平是盘活存量项目的第二阶段核心。目前国内很多存量项目,在初期改造较为成功但无奈运营能力不足,最后以失败告终。因此商业地产存量项目改造后的运营更为重要,当下商业地产比较倾向原创内容改造,运营以消费者为主,建立消费者为核心的“体验式服务”模式,构建满足消费者的购物体验和社交需求的场所,提高消费者与商场的粘性,才能使存量项目在改造后长久运转。

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  1. 案例鉴赏——上海TX淮海|年轻力中心

TX淮海|年轻力中心是将7000平米的原第一百货淮海店和近18000平米的锦江国际购物中心商场彻底改造成CURETAIL理念首个落地项目——TX淮海 | 年轻力中心,项目于2019年12月31日重新开业。

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项目改造亮点:在面向淮海路的高达40米的中空立面上,雕琢一座LED屏幕与真山真水真绿植结合的瀑布,垂流而下,水声潺潺,在项目的广场和外立面上,打造一场代表上海的数字多媒体艺术演出。

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在品牌方面:更加注重首店、旗舰店和概念店今年以来成功吸纳了INNERSECT首家线下体验店、韩料高音男中国首店、SOLO X powered by snow 51中国首家概念店、Machi machi上海首店等数家首店入驻。

拿地放缓 存量项目如何逆袭成为“现金王”?

商业地产存量时代,地产商拿地放缓,开发商、机构不仅要研究市场、同时还要加强运营,寻求政策和金融的支持,多管齐下,才能制胜商业地产,完成存量项目的逆袭。

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