房地产黄金十年发展，吸引了所有行业的目光。相对于住宅动辄几亿几十亿拿地，工业物流用地几十万一亩的价格，显得尤其便宜。
便宜有便宜的道理。与购物中心、商铺、写字楼、产业园等其他收租物业一样，物流地产的价值也取决于租金。
例：某资方对物流仓储估值的关键参数包括土地剩余使用年限、租金、租期和建筑面积等。
根据以上参数和假设，该物流园估值在6-7亿范围，折合单价5900-6900元/平米。
下面通过一个案例来进一步说明物流地产的测算逻辑。
1、项目基本情况
该物流园位于某二线城市新区，区域内多为工业及配套物业，工业产业聚集度较高，道路通达性较好。
项目用地面积300亩，物流仓储用地，土地使用年限至2060年，总建筑面积16万平米。
2、租金测算
项目接近满租，空置率5%，平均租金27元，年递增3-4%；物业管理费1.8元/平米/月：
租金及物业费收入=（27+1.8）*16万=5253万元。
3、营业费用测算
现金流出主要包括税金、物业管理经营成本及其他日常运营费用：
（1）房产税从租计征，税率12%：
4925/1.05*12%=536万元
（2）增值税简易征收，征收率5%：
5253/1.05*5.6%=267万元
（3）物业管理支出主要为水电、物业管理费，按营业收入的3.5%：
5253*3.5%=184万元
（4）按照合同约定，每年支付给运营方的管理费为营业收入的5%：
5253/1.05*5%=250万元
（5）营销费用为营业收入的2%
费用合计1368万，营业费用率26%
4、NOI与估值
（1）NOI为3885万元；
（2）按净资本化率5.5%假设，
该物流园估值=3885/5.5%=70635万元
折合单价=70635/16=4415元/平米。
5000左右的单价是不是低于你的预想？从1元/平米/天的租金倒推，也就值这么多钱！
