2019年，老丹曾作为特聘专家，参加过一次业主的方案评审会。开会前我把所有的空间铺位动线包括停车系统都认真过了一遍，做了几十页PPT。
但在讲这个PPT时大家都比较矜持，没几个人发言，很快就结束了。
但到了造型和外立面时，突然气氛热烈了起来，争先恐后前赴后继，整整讨论了两个小时。
会后，我问对方的设总，说怎么感觉重心有点不对？
他笑了下说：
很正常，因为外立面大家都看得懂啊。
老丹有个非常坚定的看法：一个好的商业项目，建筑形态与外立面，是非常重要的，不一定要奢华酷炫，但最少要有格调，有个性，有审美。
一个项目连外立面都做得平庸无趣，最少从方案角度，一定是不合格的。
就像一个人连衣服的整洁得体都做不到，你一定很怀疑他的素质。
但很多发展商，把项目特色与差异化这件事，主要寄托在建筑外观上，就比较片面了。
在这种风气下，这几年商业地产设计界，很是出现了一种设计师，老丹把他们称为“效果图设计师”。
此类设计师的特点是：
商业逻辑是什么？财务目标是什么？主题空间是什么？为什么要考虑这些？
你看我这方案的造型和外立面，难道不惊艳么？
坦白的说，前期惊艳是有的，但到了深化阶段，就都是惊吓了！
因为TM的全都是坑！
一个好的商业建筑设计方案，除了整体布局，交通组织，内部动线，铺位分布这些技术因素外，还要考虑发展目标、财务测算、公司资源等关联因素。
这些是大的层面。现在混多了商业地产圈的大部分都明白，当然做不做的好是另一回事。
就算这些做的基本过得去了，一个商业项目体验感好不好，其实还有很多细节性的东西。
1 总要有个休息的地方吧？
我记得第一次去日本的GRAND TREE，从一层到屋顶认真看了一遍。
在楼下休息了会儿，又上楼转了一圈儿，这次就做了一件事。
把所有的休憩区全部拍了一遍。
这个项目几乎每个休憩位的处理，都很有设计感，有些休憩设施本身就是景观的一部分，让你逛起来，不断觉得眼前有不同有趣的东西。
另一个层面，大部分休憩区都布置在中庭附近，这样对周边的辐射较为合理，在一些特定区域，例如下图中的儿童业态较为集中的地方，有特别设立的休憩位置，色彩活泼，空间也较大。
GRAND TREE之所以在内部休憩区域上这么下功夫，与它的定位有直接关系。作为东京外围以现代社区邻里中心为主要功能的项目，主力的消费群体是带孩子的主妇，所以在细节上一定要增加舒适度。
老丹带着设计师去了两次，每次设计师都感慨：“成本不高，但做的真是精细！”
2 越空的地方，越有更多想象！
不知道大家有没有过一种感觉，就是你在某个购物中心逛的时候，感觉整体的环境很连贯，既不空旷也不繁杂，就是很舒服。
这里面，就涉及到内部空间，特别是公区空间的处理。
浦东嘉里城的公区处理就是一个很好的案例。去过的都知道，嘉里城由于地块原因，在整体商业上形成了一个很长的“回”形，同时上面的塔楼较多，核心筒跟插花一样。这种情况下，如果为了单纯的提升使用率，大量出双边铺的话，基本上就是一条封闭长街，体验会很差。
而嘉里城采用的是单双边铺位结合，不刻意追求得房率，但所有的公区都赋予实际的功能，要么作为营业区，要么作为景观休憩区。通过公区的多样性与实用性，让整个项目显得非常精致有范。
虽然消费流线连贯性的角度，嘉里城很受吐槽，但在内部空间设计上，一直是一个典范。
还有个例子，淮海路的新天地广场因为是由百货改造，单层面较小，所以对公共空间做了大量的应用，特别是小中庭周边作为陈列于营业区域，即扩展了可营业面积，也使整体空间与色彩更加丰富与灵动。
类似很有想法的空间设计案例还有很多。一方面，作为建筑的一部分，好的空间设计可以极大的提升消费环境，使人流与消费更加有融合感，提升动线的活跃度。
另一个重要的方面，空间本身就是效益，在一些运营合理的项目，各种多经点位的租金，能占到总收入的10%或者更高。
要知道，在不算财务成本的情况下，很多购物中心的年运营期毛利润都不到百分之三十。
老丹见过一个商业项目，无论是广场还是走廊都尺度惊人，而且空的可以跑马。我问那个项目的老板，说设计师说过，这是中国文化的精髓，叫做留白！
老丹给他说，这不叫留白，这叫流氓。这么大的空地，不仅对消费氛围的聚合不好，而且浪费有效面积。
然后我拿出计算器给了算了算帐，每年能少收多少租子后，老板脸色一变，叫来运营经理，大手一挥：
“把这些空的地方都给老子添上！”
3 能立着的，都可以用用！
作为在购物中心司空见惯的柱子，也是一个可以有很多故事可以讲的东西。
一个商场，当然不能把每个柱子都做的五颜六色，毕竟不是儿童乐园。但是，在一些特定的节点，通过对柱子的景观及功能化处理，可以对消费体验有明显的促进作用。
曼谷有个项目，叫Central Embassy，这个项目的顶层是一个挑高的大空间，没有封闭铺面，全部是开放式铺位，所有的柱子，都和铺位有机结合，不仅所有的柱子都进行了非常有特色的包装，而且根据不同业态装饰方式也不一样。老丹在里面转了很久，跟老丹一起去的妹子们疯狂拍照，都是一个感觉：
“这里真特么的飒！”
下面的几张图片，是美罗城、南京路世茂广场及淮海路新天地广场的一些柱子及墙面，从设计角度，一些方案并不是多么惊艳，但因为这些柱子都是处于主动线边上，经过一些景观处理后，就可以让内部的动线变得更加生动有趣一点。
4 其实，连灯光都是不同的！
下面有个表格，罗列了一些商业设施不同的现场照度测试。
IFC、IAPM以及ONE ITC这一类的公区照度一般偏高，中庭大多在400lux以上，而美罗城，LCMALL和国和100这样的公区照度偏低，大部分都在100-200lux之间。
同时，照度与设计风格与空间设置也有一定关联，例如大的中庭因为空间大，亮度要更高一点才能有视觉上的仪式感，而小的中庭很多是作为功能区域使用，亮度不宜过高。
此外，照度和商业的定位和消费特征也有非常紧密的关系。一般的社区型或者区域生活型商业，相对照度都比较低，因为此类项目以日常生活类消费为主，固定客群的复购频次高，随机性强，环境要尽可能舒适柔和。
举个例子，你推个儿童车带着宝宝闲逛的时候，肯定不喜欢周边到处亮的晃眼吧？
而IFC、IAPM以及ONE ITC这些，要么是重奢要么是轻奢，所以需要用明亮的灯光来营造高端奢华的感觉，而且，既然是奢侈性消费，更加明快的环境中也会在一定程度上刺激客户的购买欲望。
不然你想象一下，如果在一个幽暗长廊里，暗搓搓的走进旁边的店铺内，买了LV、PRADA......这明显是A货交易现场么。
上面的几个方面，在一个商业项目的细节中，只是很少的一部分。
其他的还有卫生间、公共服务台、指示系统、拦河处理等等，可以说，这些细节，是一个购物中心体验感最重要的组成部分。
去年我们做过一次客户测试，罗列了一些选项，让客户选择，问哪些是可以吸引你重复去一个购物中心的原因？
具体数据根据年龄、城市和背景的不同，还是有一定差异的，但基本上排名前三的都是业态、品牌、空间氛围以及以及消费趣味性等这些因素。
造型和外立面在所有的不同客群类别中，都排在6、7名之外，大部分比卫生间母婴室配置的选项还低。
很多人都说，好的造型和外立面，当然会吸引我进去。
但去不去第二次，主要还是看逛起来怎么样。
这让老丹想起知乎的一句名言：
“你的外表决定了要不要了解你的内在，你的内在决定了我要不要否定你的外表。”
外立面很重要，
但重要的，远远不止外立面！
20世纪最出色的建筑师之一密斯·凡·德罗说过：“细节是魔鬼”
按这个说法，商业地产的产品打造就是与魔鬼共舞。
