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地产投资管理行业需要技术流

来源:地产与科技       作者:admin       时间:2021-02-25 11:15

可以说,房地产投资行业落后与其流程复杂有很大一部分关系,毕竟仅融资一项就会涉及金融、银行、证券等行业。不过,也正是因为这一行业牵涉范围广,加之捆绑了“锦绣前途”,吸引了很多“有志之士”加入。目前,这一行业的从业人员大体分为四大流派:技术流、资源流、串串流吹牛逼流

 

如果说过去的房地产投资行业是一个“喝喝酒、谈谈地、开口闭口几个亿!”的粗暴行业,那么,未来取而代之的将是以85后为主,经历过完整的高等教育,对市场、对数据更加理性,普遍有着财、税、法的基础运用能力,懂得谈判,逻辑条理能力强,时间管理能力强,项目推进有条不紊,同时善于学习的技术咖。

报告指出,房地产投资管理行业大多数人仍在使用电子表格等通用软件来满足主要日常工作需求,重点不是因为缺乏意愿,而是缺乏对相关解决方案的了解,高达56%的CRE高管表示只愿意投资经过市场验证的技术。

另外一点就是技术企业过多。截至2020年8月,约有8000家PropTech初创企业已经上市,这也就不难理解为什么89%的CRE高管建议在大规模采用PropTech之前需要进行市场整合了。

简言之,行业急需成熟、易操作的技术。

图6是房地产投资管理技术初创公司图谱,

这些公司最适用于本报告中概述的特定工作职能和低效率

地产投资管理行业需要技术流

Part 1

募资和投资者管理

01 / 资金筹集

数字会议工具产生破坏性影响

也许筹资过程中的最大变化是源于COVID-19引发的“全球大封锁”。截至2020年6月14日,微软Teams的使用量比2月17日一周的基本使用量增长了894%;同期,Zoom的使用增长了677%。虽然这些视频会议平台代表的是通用软件,但它们的广泛应用为房地产公司融资方式带来了巨大的文化转变。

 

这可能会对PropTech市场产生很大冲击,因为房地产行业正试图将所有现有的模拟系统转换为特定的、数字的、基于云的解决方案,以在远程工作增加的情况下保证效率。

 

据报道,82%的房地产公司希望在不久的将来投资家庭工作和数字会议工具,而第二大偏好(50%)是投资与市场建立更强数字联系的技术。61%的CRE高管认为,在线技术将对该行业产生重大破坏性影响,而大多数CRE公司在最近的交易中使用了在线技术,还有很多公司计划在未来增加对这项技术的使用。

 

Source Central试图创建一个将机构房地产投资者与基金及其管理团队相匹配的数字融资市场。他们的产品提供了一个基于交互式真实资产基金数据的、安全的双边网络,促进了最初的交互,然后可以进行后续演示和潜在投资。Lend Invest与一些全球最大、最成熟的机构投资者合作,通过证券化、远期融资和其他债务工具,寻求房地产债务敞口,来创建数字市场。

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图源:Source Central官网

 

软件解决方案现在也能够提供关于潜在投资者如何看待管理者的洞察,为那些试图筹集资金的人提供了一个新视角。例如, 初创公司Appfolio Investment Manager允许投资管理团队追踪个人投资者在其综合投资管理和投资者门户网站上的互动情况,以此获得更个性化和更有针对性的优惠,节省资金筹集时间,并增加资本获取的机会。

 

一旦连接得到便利,就可以使用安全的、基于云的数据室和投资门户,如Drooms省去了邮寄或亲自提交信息的繁琐步骤,将整个签约过程在线传送。数据室、电子签名软件(如DocuSign, RegTech/KYC)和入职解决方案的结合,意味着我们可以设想这样一个场景:无需举行面对面会议或进行实体文件交换,就可以从大型机构投资者那里筹集资金。

 

02 / 投资者关系和报告

数据标准机构开始初步集成

 

大型机构投资者越来越需要与基金经理建立战略关系,通过他们获得研究、分析和建议。然而,60%的公司(值得注意的是)仍利用电子表格作为主要工具来履行投资者报告职能。

 

与此同时,Yardi IM、MRI IM、 Juniper Square、Argus Voyanta、Coyote、Cherre和RealPage AIM等产品都提供人工智能驱动的自动分析,通过汇集不同的数据源和平台,为编写这些报告提供一站式数据服务。

 

为了克服这些孤立的软件解决方案中缺乏数据可移植性的问题,数据标准机构OSCRE目前正在对MRI、Yardi和VTS进行初步集成,希望在整个投资管理价值链中促进更开放和连接的技术栈。

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图源:OSCRE官网

 

03 / 运营、合规、财务和基金结构

法律技术和RegTech市场创新

 

传统上,机构房地产投资经理控制所有投资工具的结构,并限制合格投资者获得这些工具,通常以最低投资规模缩小潜在投资者基础,这增加了“民主化”的呼声。

 

而新兴公司正试图利用技术将更多的投资决定权交给投资者(比如促进对单一物业单元的投资)。任何实现资产所有权民主化的PropTech公司,最终都将依赖于法律技术和RegTech市场的创新,以合规和经济高效的方式达成。

 

随着合规机制通过Vauban等平台日益数字化,围绕任何单一资产或未来基金建立一个完全监管、易于分割的公司包装的整个过程将更具时间和成本效益,同时可能还会为商业地产民主化的突破奠定必要的基础。然而,即使这些另类金融产品最终因我们概述的众多额外障碍而失败,但针对投资管理行业的LegalTech增长最终将降低运营成本,从而降低所需回报。

 

法律要求投资经理对所有参与基金的投资者进行KYC(“了解你的客户”)和AML(“反洗钱”)检查,以确保所有通过的资金都合法。这就为更有效的房地产投资带来了另一个障碍。而这种被设计用来处理“进入流程”的技术被称为RegTech。

 

64%的金融机构称,孤岛式的系统和无法交叉使用的ID是新投资者进入时的一个共同痛点。许多金融机构使用各种工具来访问和核实客户信息,这花费了客户经理多达20-30%的时间,目前的内部流程导致了工作和文件的重复,拖延了进度,并损害了投资回报。

 

正确识别最终用户至关重要。一旦安全的数字身份(如eEstonia)或近乎即时的数字身份检查软件(如ID.me)成为主流,新兴资产和基金结构的细分和二级交易的另一个障碍将被消除。许多人认为,建立区块链技术的一个最强大用例是它能够创建安全和可信的数字身份框架。

 

04 / 业绩分析

提高市场透明度至关重要

 

和其他业务一样,投资经理关注可持续收入、利润和市场份额,也关心竞争对手和业务风险。这就引发了相对于行业基准的回报和绩效的精确定位。

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基准测试为有限合伙人(LPs)和普通合伙人(gp)提供了一种衡量单个基金和投资组合相对于同行表现的方式,并对更广泛的业绩指标进行评估。然而,由于基准历来缺乏透明度、准确性和即时性,可能会造成衡量失误,这是投资者在支付与业绩相关的费用时面临的一个特殊问题。由于VTS市场等新的开放式基准模型的出现,这种情况正在慢慢改变。VTS 市场使得CRE专业人士将他们的实时表现与市场进行比较。

 

据报道,41%的公司已经能够自动化基准测试和绩效分析过程,这是房地产行业中最高级的流程。然而,除了节省时间之外,这种自动化并不一定会创造任何额外价值。要做到这一点,企业需要揭示能够反馈到投资决策中的新见解。人工智能或机器学习系统为此提供了很有前景的技术,但利用率仍相对较低(11%),很可能是因为缺乏这些系统所需的标准化数字数据。

 

使用技术将模拟数据和数字电子表格整合为一个结构化的和特定的数据库,是投资管理公司数据战略中必要的第一步。例如,PATRIZIA已将Cognotekt和EVANA AG的服务纳入旗下,利用它们的自然语言处理和文档存储能力,在其450亿欧元的AUM中创建一个包含从发票到租约等所有资产相关信息的数字数据库。

 

Architrave这样的公司现在可以在一个包中提供文档扫描、存储和分析。前面提到的Yardi IM, MRI IM, Juniper Square、Argus Voyanta、Coyote、Cherre和RealPage AIM,都声称执行类似的功能。只有达到了一个干净的内部数据水平,公司才能开始转向更先进的技术来提供附加值。

 

仲量联行报告了市场透明度与智能建筑、物联网和大数据等领域采用地产科技之间的直接联系。市场透明度的增加使所有业绩分析和基准制定都更加准确和可靠。例如,随着越来越多的投资者和企业关注资产和城市层面的可持续发展资质,房地产业就需要在投资标准中满足ESG标准。

 

更为关键的是,透明度吸引了投资者。如果可以准确了解投资经理的工作方式和地点与基准相匹配或优于基准,他们就更有可能继续提供资金,同时吸引投资经理到经营条件有利、市场行为透明、数据和业绩基准容易获得的国家进行投资。

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Part 2

建造和投资流程

 

纸质营销手册的分发、对当地专家的依赖、现场访问、手写文件、人工评估、手工调查,以及以古英语形式书写的难懂的租约,都受到了市场创新和新兴技术的威胁。那些采用技术并接受快速变化的投资经理,应该开始寻找更好的资产,协商更优惠的条件,更准确地管理和预测风险,并毫不拖延地进行交易。

 

然而,虽然分销和投资者管理是一个在其他行业就已被颠覆或简化的客户-供应商匹配过程,但投资流程要复杂得多。房地产投资组合策略和资产计划对市场知识(或数据)的广度和深度提出特别高的要求,还需要定制工具进行测量和分析。

 

01 / 数据源

机器学习衍生的新兴市场力量崛起

 

据说,目前私募基金市场上有大量过剩资本,准备迎接大流行后的不良资产购买狂潮。截至2020年5月,这一未动用资金价值为32890亿美元,约占所有未上市基金价值的1%,这在近年来并不罕见,但它越来越多地集中在少数人手中。

 

而在供应端,由于只有这么多优质仓库和数据中心等资产可供分配,这就导致了投资者对新兴行业和地区的广泛搜寻,以期锁定下一个增长市场。

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许多房地产基金经理以自己的股票投资渠道为荣,这要么是因为大规模的经营导致了大量的交易,要么是因为他们与市场上的经纪人和卖家精心维系的关系。场外买盘已成为做好交易的代名词,而为基金经理选择提供建议的顾问往往非常关注基金经理获取市场信息和买入机会的情况。

 

诸如Datscha、Biproxi和Reonomy等专业门户网站本身为目标地区提供商业、多户型和土地资产的全部供应。投资经理能够通过资产类型、资产规模、销售历史、债务历史、租户、所有权、税收历史和更多标准过滤搜索结果来获取场外交易。然而,随着越来越多的数据公开化,作为数据保管者的市场力量逐渐减弱。取而代之的是,一种由机器学习衍生出来的新型自主市场力量正在崛起。

 

机器学习技术解决方案通过访问API(软件包之间的链接)和连接各种数据库来自动收集数据,进行数据分析。Skyline AI声称使用了一个全面的商业模型,该模型使用了涵盖50年的130个数据源,包括股市表现、利率、财务指标、商业房地产分析和人口统计数据等信息。这使他们能够建立一套基于城市环境的房地产算法,并围绕资产业绩做出15年的预测。

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图源:Skyline AI官网

 

在住宅领域,机器学习软件正被用于为ibuyer(“即时买家”的缩写)确定合适的收购目标,如Opendoor提供7天内完成的交易。针对住宅投资者,REalyse声称将所有可用的住宅物业数据集整合在一起,通过功能强大、易于使用的分析工具来呈现,使投资者更容易对风险和机会进行明确的、可量化的评估。

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图源:REalyse官网

 

02 / 评估

非房地产数据也发挥着重要作用

 

在做房产购买决策时的关键一步是雇佣内部或外部房产专家对房产进行评估。这包括委托编制一份估价报告,涉及整理有关当地市场实力的可比证据和意见,并评估按反映其风险的比率贴现的预期收益的现值......根据之前的调查,51%的CRE公司仍在使用通用电子表格进行估值和现金流分析,而45%的公司正在使用通用电子表格进行预算编制和预测。

 

新兴技术正在使收集和分析数据的过程以及洞察变得更有效,新的和非常规的数据来源也变得越来越重要。租户体验调查、手机位置数据和当地酒店的在线评论都有助于识别超本地化模式。宏观经济和人口指标,如一个地区的犯罪率或年龄中位数,也有助于长期市场预测。虽然这些信息传统上被认为是非房地产数据,但将这些数据点拼接在一起可以更准确地预测具有巨大价格升值潜力的超局部地区。

 

移动位置分析很可能会在房地产评估中发挥作用。依靠手机数据,Placense、Gyana或Geoblink等应用程序提供聚合和匿名的实时位置信息。所涵盖的指标包括客户访问次数、访问时间、访问频率、客户行程路径、性别、年龄、收入水平、交通方式以及其他相关的人口特征。当涉及到零售业不断变化的本质和商业街的未来时,这些人口数据被证明在了解建筑的可出租价值方面不可或缺,还会影响其估价。

案例分析:在决定办公组合的位置时WeWork公司使用了各种数据指标。

 

与数据公司Factual合作,WeWork对在线来源的位置信息进行数字地图绘制和分类,并声称将超过52个国家的社区和数据治理、当地地标、交通基础设施、医疗、商业和其他可取服务的数据纳入其中,以在任何潜在的办公地点附近建立必备设施索引。这个规模的数据集本身已经成为一个收入流,被传递给Uber、Amazon、Apple和Square Space等。从这个数据集,WeWork可以立即评估一个办公室的潜在位置是否符合他们理想的便利设施和目标租户人口。

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现场检查和性能分析将来可能部分或全部被某些能够捕获、存储和呈现可比数据集的技术所取代。例如无人机、3D成像软件和虚拟旅游、智能建筑(依赖于物联网传感器)、建筑护照、数字孪生和BIM

Hollis(原为专业建筑测量实践)提供了一个完全虚拟的尽职调查过程。通过在线数据中心,买家、供应商和资产管理公司可以在交易前中后查看建筑,并获得所有必要的技术尽职调查信息。

 

估值对市场价值的新驱动力也很敏感,如可持续发展认证(包括BREEAM、LEED和WELL认证);有迹象表明正在出现“棕色折扣”,即没认证的房屋以较低价格出租或出售。如今,技术正在使更深入的ESG基准测试成为可能,并使以前不可估量的社会(“S”)标准得以确立,这些标准一旦正式确立,也必将影响资产价值。这些新兴的社会基准大多聚焦于建筑的“智能”。WiredScore就是一个领先的例子,提供了一个基于数字连接和网络能力的认证建筑。随着时间推移,预计将出现一种以居住者为中心的建筑价值新模式,主要由大众满意度和生产力基准(如酒店中广泛使用的基准)等驱动。

 

租户参与平台,如Office App,为用户提供可评估特定服务或空间体验的系统。对于投资或资产管理公司来说,这些数据可以极大地帮助提高租金价值和估值。通过了解用户偏好并提供数字反馈机制,这些应用程序将越来越多地使实时数字数据的收集成为可能,数据被输入人工智能系统,从而增强对员工福祉和满意度的了解。未来,一个跨子市场或整个单个投资组合的综合基准将流入资产估值,并帮助投资经理发现和纠正不良资产。

 

和位置一样,两座用传统指标评估的看似相同的建筑,在采用非传统数据分析时,可能会经历非常不同的增长轨迹。很容易想象,当在一系列投资中应用这种个别建筑水平的差异时,将会在投资组合层面产生多么巨大的影响。

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最后,现在存在的地理信息系统软件能够提供基于地图、房产研究、分析、管理和展示的能力。诸如Land Tech、DigMap 的Land Vision 、Deepblocks 和Nimbus Maps等产品提供了大量基于地理定位的人工智能数据,以帮助项目开发。

 

03 / 谈判

最有前景的技术是“建筑或房产护照”

 

收购中,最漫长的是谈判期(以从提议出售的第一次广告发布到达成价格协议的时间来计算)。并且,这也是投资管理领域最难实现数字化的过程,需要依靠人际关系技巧和人的决策。

 

谈判过程的性质显然助长了这一资产类别的流动性不足。为了提高效率,人们经常采取一些措施,比如鼓励供应商保留足够的信息,以使房产保持待售状态。克服这一障碍最有前景的技术是 “建筑或房产护照”(building or property passport)这是一个存储与个人房产有关的所有信息的独特数字数据文件,由业主或租户维护,并随产权一起转移。

 

不过,房产护照上的数据必须由一份保险合同来支持,以鼓励买家能够信赖所提供的数据。当然,也可以向房东提供更准确的信息,以换取更低的保险费,从而更准确地预测风险。贷款机构也可以提供类似的强化条款,因为它们对收集尽可能准确和最新的物业信息方面有既得利益。

 

房产拍卖是减少谈判时间的另一种常用工具,通常仅需要最低限度的尽职调查。这一过程目前正在网上推动,可能会大大增加其吸引力。例如,Bid X1为注册的在线用户提供了几乎即时购买土地、住宅和小型商业地产的机会。

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图源:Bid X1官网

 

04 / 交易(收购和出售)

交易过程的最大机会来自区块链技术应用

 

现有产权转让的行政程序是代表买方的律师和代表卖方的律师进行交涉,并且包括尽职调查期间和交换后期所有必要的法律工作。除了将当前的工作流程数字化,以及提供比基于纸张的流程更有效的信息传递之外,商业产权转让行业目前的技术水平还不能自动化更艰巨的任务。

 

建立一个单一的系统,把所有提供有关房产转让信息的机构连接起来,可以减轻公司或个人转让的负担。这个单一的门户系统通常被称为“电子交易”。在那里,交易所需的所有文件(未来的房产护照)都可以通过一个单一的在线平台向参与交易的各方提供。到目前为止,我们只知道一个运作良好且成功的全球电子交易平台,那就是澳大利亚的PEXA,它是在被澳大利亚政府强制实施后才克服了许多障碍。

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图源:PEXA官网

https://www.pexa.com.au

 

改变交易过程的最大机会来自区块链技术的应用。该系统的设计是完全安全的,不可能进行回顾性更改的。2019年,大多数CRE高管认为区块链将比任何其他房地产用例更适用于房地产交易。然而,同样的受访者也将区块链排在了多种新兴技术列表的末尾,无论是考虑到它对未来的影响,还是考虑到公司的预期采用。除了随后出现的一系列小规模住宅交易和一些政府支持的在线土地登记试点项目外,区块链到目前为止还没有达到商业地产行业的预期。

 

尽管如此,初创公司Coadjute已经为自己设定了通过区块链技术“数字化连接房地产世界”的目标。2019年3月,Coadjute以其之前的名称Instant Property Network运营,成功演示了一种基于区块链的智能合约执行的房地产交易。这项试验的参与者包括英国金融巨头巴克莱、苏格兰皇家银行(RBS)、全球最大律师事务所之一Clifford Chance在内的40家贷款机构、律所和房地产公司,从开始到结束只用了36分钟。虽然区块链在应用上仍然面临许多障碍,但这也许是一次突破,其中包括充分的市场透明度、共同的数据标准和协作方法。

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05 / 投资组合管理

租金减免将是商业地产的常规特征

 

要有效地管理投资组合,就需要深入了解风险因素及其对实现基金或投资组合目标所需现金流预测的影响。由于投资组合中的某些资产之间存在不同程度的相关性(正和负),所以投资组合中的总风险应小于每项资产的单个风险之和。但有些风险是系统性的,这些风险无法分散。

 

根据投资者和基金经理本人的说法,目前房地产面临的最大的系统性风险是气候变化和政府监管

 

Kamma通过实时识别资产或区域层面的房地产许可和监管要求,为监管风险提供了对冲。私营租赁部门的投资管理人员利用他们的平台,可以省去昂贵的人工检查,并确保履行其房产许可义务。

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来源:KAMMA官网

https://www.kammadata.com

 

房地产数据和分析平台Cherre提供了针对特定投资组合的气候风险的新测量办法,最近还宣布与智能自然灾害情报平台Redzone建立合作关系,这将推动将野火和飓风建模与核心房地产数据结合起来,用于更具战略性的气候相关风险分析和规划。

 

与这些“不可预见的事件”相关的风险比许多人认为的更经常发生。自上世纪90年代初以来,房地产资本市场大约每隔四年就会出现某种形式的危机。

 

鉴于目前的疫情,值得注意的是,“传染病”仅被列为2020年最有可能发生的全球风险事件的第十名。在被认为更有可能发生的九种灾害中,预计所有灾害的破坏性都更大。这里传达的信息不是我们应该能够预测未来,而是我们应该做好准备。租金减免请求不太可能仅限于COVID-19的世界,很可能是未来商业地产的一个常规特征。

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技术可以在几个方面帮助业主解决这些难题:

 

  • 它使他们能够在一个单一的、集中的平台上管理风险,让他们充分了解每个租户关系的深度和广度,并帮助他们就租金推迟或减少做出明智决策;
  • 其次,技术使业主能够更好地追踪租金减免对整个投资组合未来现金流和净营业收入的影响。

 

ProdaSpaceQuant等平台提高了租金手册处理的效率和精度。这些软件业务使用机器学习(AI)来整合非结构化的内容。首先对数据进行接收、分析、合并和标准化,然后准备后续处理或转发经标准化和验证的租金登记数据。这项技术的目的是使Excel格式的租房登记册处理自动化,以避免出错。

 

06 / 资产管理

ESG投资是资产经理领先市场的机会

 

近年来,出现了几种自动化和标准化维护、检查、租赁、查看和工作流流程的资产管理解决方案,减少了多达75%的管理工作负载,节省大量时间。

 

Assetti为投资经理提供了一个从制定投资组合策略到确保租金滚动的工具。它们能够简化资产经理和投资组合经理之间的财务报告,提供绩效基准的自动化、可视化。他们的平台还能够与现有的软件集成,这意味着价值链中的每个人都不需要在相同的软件包中接受培训来交付意见,并且能够使用各自最满意的供应商。

 

在法律技术市场,租赁自动化工具能够缩短从签署意向书到签署租约的时间。LeasePilot利用人工智能管理商业租赁中复杂的、相互依赖的条款,跟踪每个依赖项,并随着租赁规范的变化自动调整条款。考虑到疫情所需的租赁创新规模,这可能是一个有用的工具。

 

鉴于目前主要零售商户面临的不确定性,业主不得不调整租赁条款,否则将面临大面积空置。前不久,L&G宣布,其45亿英镑的零售和休闲投资组合将转向基于营业额的租金。房地产代理公司高力国际(Colliers International)和数据咨询公司CACI正在计划一种新的租赁模式,即将租金与客流量和网上销售联系起来。

 

在办公领域,近年来讨论的联合办公模式也激发了类似的租赁条款拆分。就像Airbnb为房东提供了直接与客户联系的权利,而无需酒店的指示。目前许多运营商都在使用Essensys软件系统管理灵活的空间,而Essensys刚刚推出了一个预订平台STEP,可以让房东和资产所有者从被动的房地产模式转变为灵活模式,而无需运营商。

 

其他进入这个市场的公司,还有Office R&D,为希望推出自己的联合办公服务的房东提供合同、预订和租户预约平台等。

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来源:Essensys官网

https://essensys.tech/

 

这种租赁解决方案的市场规模相当可观。2019年,美国约有13%的办公空间仍未出租。据报道,在新冠疫情爆发前,伦敦市中心的工作站平均成本为每公顷1750万英镑,而办公桌平均利用率仅为45%。在一个典型的包含500个工作站的伦敦办公室里,这相当于光是房租就浪费了500万英镑。考虑到未来工作场所的不确定性,以及通过增加便利设施(如休息区、托儿所或健身房)来改善居住者福利的关注,可能会增加利用占用监测解决方案来减少或重新利用废弃空间的机会。

 

随着新的、众包的资产绩效社会指标通过租户体验应用程序或办公室预订平台实现,行业基准也将扩展到包括建筑物智能度的衡量标准,那些坚持ESG投资的业主将会证实收取更高的租金,随后增加资产处置价值。

 

麻省理工学院(MIT)的一项研究为工作场所的业绩与资产的财务价值之间的联系提供了迄今为止最确凿的证据:在1337份曼哈顿写字楼租赁的样本中,那些在Gensler的工作场所表现指数中得分较高的资产平均有效租金溢价为29%。鉴于目前只有44%的房地产基金经理在投资机会方面优先考虑ESG指标,这是资产经理领先市场的机会。

地产投资管理行业需要技术流

一次圆桌会议上,与会者一致赞同,只有当ESG指标冲击到一家公司的损益(P&L)时,它才会真正得到重视,但由于能量测量和归因方面的不足,实现这一目标的进展被推迟。

 

据广泛报道,到2050年零碳排期限前将投入使用的70%的资产已经建成。目前业界衡量这些建筑能源效率的尝试在很大程度上是微不足道和不可靠的。比如,有证据表明,商业建筑的EPC评级、英国政府强制执行的建筑能源效率全行业指标以及计量资产的实际碳使用之间没有相关性。平均而言,建筑物的运行效率比设计时的预期效率低3.8倍,而且有报告说,一项资产的运行性能比预期差十倍,并获得了BREEAM可持续发展评级的“优秀”。

 

当目前所依赖的基准不足以达到这一目的时,投资经理又该如何了解其不良资产所面临的监管风险呢? 一种方法是依赖诸如初创企业Demand Logic提供的颗粒数据,这些数据提供了关于建筑物运作方式的实时数据,尤其是供暖、通风和空调(HVAC)系统、公共用表和任何内部环境传感器(如用于温度、二氧化碳、空气质量、湿度和入住率的传感器)。

 

建筑的供热、通风、空调和照明系统的最佳性能也被证明对居住者的健康、满意度和生产力有积极的影响,导致员工的平均生产力提高2.7%。此外,还通过减少因生病而旷工的员工人数和提高留职率,从而减少重新培训新员工所浪费的工作时间,实现了更多的经济效益。

 

假设一家拥有820名员工的公司,占地15万平方英尺,每名员工可以获得3395美元的收益(每平方英尺18.56美元,总计2.78)。假如为高性能建筑支付的保守成本溢价为每平方英尺20美元,那么十年内,每位员工的净现值为21172美元,即每平方英尺115美元。

 

然而,智能建筑的概念并不局限于HVAC系统和环境传感器。它还基于使用嵌入式技术来监控和自动化设施管理。对于资产管理公司来说,了解如何在空间和能源系统方面利用资产,可以让他们制定更有效和高效的战略,同时降低融资风险。要做到这一点,需要一个可互操作的设备和传感器网络,以测量从办公桌使用情况、房间预订、环境温度、二氧化碳水平、自然光和植物等,这代表了一个以技术为重点的初创企业的巨大市场。

 

这个市场的吸引力如此之大,以至于微软(Microsoft)三星(Samsung)的竞争很快就会加剧。最近,微软和三星宣布将三星的智能设备和微软的数字云技术相结合,旨在改善建筑运营和维护,同时为服务技术人员创造更好的体验。在类似的尝试中,霍尼韦尔(Honeywell)和SAP(SAP)最近也展开了合作,旨在通过集成的、基于云的业务和运营技术数据来提高性能。他们提供了一个统一的数据体系结构,将霍尼韦尔的建筑数据与SAP的房地产和财务数据连接起来,希望通过节约成本和新确定的效率,使设施经理和建筑业主能够重新定位他们的投资组合。

 

总结

 

长期以来,许多房地产投资公司都是基于直觉和过去的数据结合来做决策。如今,大量的变量分析使我们能够以前所未有的粒度,越来越清晰地描绘出资产潜在的风险和新机遇。尽管许多技术仍处于相对初期的阶段,但它们的预测能力已不容小觑。

 

对投资经理来说,最迫切的就是对已有数据进行结构化、标准化和数字化,以便准确和有效地定位其投资组合。只有做到这一点,其他数据源产生的洞察才能揭示新的价值。比如ESG认证产生的市场溢价以及基于手机和位置信息的客流数据驱动的零售价值。

 

目前,我们尚未发现能够在投资管理价值链的所有流程中提供精简功能的平台,也尚不清楚这一预期的可行性。但是,能够整合曾经完全不同的数据集和自动显示数据分析的技术平台已出现,这节省了创建和管理电子表格方面所浪费的时间。尽管这些“可持续技术”不一定会改变房地产投资管理行业,但它们将使现有流程更有效,并有助于产生更可靠的回报。

 

要彻底改变投资管理的性质,就需要“颠覆性技术”,比如区块链。尽管基于区块链的尝试似乎比为部分单一资产提供民主化准入和二级市场流动性的破坏性更大,但预期和现实仍有很大差距,证券化或代币化的成功案例寥寥无几。

 

此外,由于大型投资管理公司很可能会增加其市场份额,这传达出一个明显信号:如果你还没有尝试使用替代大数据、专有机器学习模型和新兴的数字平台,你就有可能成为即将发生的数字转型的牺牲品。我们应该记住阿马拉定律:我们往往倾向于高估新科技的短期影响,却低估了它的长期影响。许多地产投资经理选择退后观望他人对新科技影响的高估。然而,更深远的长期影响迟早会到来。

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