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设计与成本的协同,这些关键词你需要get一下

来源:胖栋有话说       作者:admin       时间:2020-11-17 15:23

1、关键词:项目分期

项目分期

项目的分期要与开发商的实力相匹配,一般来说项目总建筑面积大于10万平以上时,就需要项目进行分期,此外项目分期还要统筹考虑:

开发资金的占用,前期费用如果投入过大资金占用较高就无法实现“滚动开发”;销售策略:

销售速度:项目分期如果过大,去化速度较慢,就会形成大盘内各楼栋同质化竞争,此时就需要进行分期开发,保证项目的销售速度与分期开发速度相匹配。

风险考虑:项目产品入市后,不可避免的遇到市场需求与产品之间的问题,如果产品适销最好不过,如果产品不适销,那么分期开发显得很必要,可以在后续分期中实时修正产品策略。

规划布局:有的项目天然就被绿廊、河道、规划道路等规划条件分隔,分期开发就无法避免。

 

【案例】:来源绿地集团

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分期问题:

原方案项目分期未考虑地下车库的范围,且分期界面不规则,交界面复杂,成本投入高。优化方案分期建设规模与地下车库结合度高,分期施工界面规则,有利于组织。

 

分期控制要点:

项目分期规模需与地下建筑相匹配,根据开发时序合理设置相关配置,从而减少施工难度和控制施工成本。分期开发的地块规整、大小适中,有利于施工组织,节约成本。

 

2、关键词:项目资源最大化

企业的产品力永远是最重要的核心竞争力,表现在:第一,提高产品的溢价能力,降低前融;第二,同样价格下,加快去化速度。企业品牌的张力,永远是企业最大的价值挖掘点。

 

比如万科的”好房子“、金茂的科技住宅、朗诗和当代的绿色建筑、泰禾的院子、龙湖的景观、绿城的小镇都是企业的闪光的名片,到哪里都不会丧失竞争力。

 

地产黄金时代的高周转、低质量时代已过去,白银时代下的高质量、高品质需求会越来越强烈,企业品牌的打造已成为最重要的软实力。

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金茂12大科技体系

【案例】内部景观资源最大化

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图片来源网络:中心景观最大化

通过组团内部的景观资源打造,可以提升项目的产品溢价,提升总货值,这在南方地区较为常用,主要是因为南方温度适宜植物生长,可以形成良好的景观效果,所以南方对高层建筑中心景观的规划打造,业主容易接受。由于北方地区气候的影响,这种规划布局有一定的风险性。

 

3、关键词:建筑竖向

建筑竖向是建筑总图中重要的内容之一,不仅仅牵扯到大量的成本,而且关系到产品的布局。充分研究竖向,表现在:挖掘建筑竖向的潜在溢价,尤其是山地项目竖向是规划,产品布局紧密结合地形特点提升价值潜力;竖向还牵扯到土方平衡问题;竖向对地下建筑的排布影响重大,直接制约着开发速度。

 

【案例】规划尊重场地/地下条件,提前摸排场地条件规避风险

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图片仅作参考使用,不特指某项目

 

项目建设初期未及时发现此区域为人工填海造地,地质分层不均,直接导致桩基工程增加1260万元,基坑围护增加6773万元。

 

4、关键词:成本适配

 

产品配置标准,是地产开发阶段极其重要的工具,前端反映营销的产品需求,代表了产品的适配标准,后端反映了地产开发的成本及其交付后业主对产品的期望值。产品配置标准,从前到后关联着地产开发的每一个环节,让开发商不得不去重视。

 

产品配置标准的高低反映了开发商对产品的内在需求,是利润型产品还是现金流产品,这是开发商开发产品的基本逻辑思路,另外,产品配置标准的确立,要满足成本策划的基本要求,即“全过程控制、事前控制”的原则,成本如若到了招标阶段才显现出来,那么就不可能进行有效的成本控制。

 

产品配置标准的控制阶段,大体分为三个阶段:

第一阶段:项目启动阶段,或者项目定位策划阶段,本阶段重点关注项目的可售比、车位配比、塔楼及地下室的建安成本、户内精装成本,如有营销三大件(景观展示区、样板间和售楼处)也应重点关注;

 

第二阶段:建筑方案设计阶段;本阶段重点关注:建筑层高、窗墙比、公区尺度、单车位面积、地上/地下含钢量/含混凝土量、外窗成本、外墙成本、景观成本、大堂及公区成本、地下大堂/走到的成本。

 

第三阶段:目标成本的确立阶段;本阶段重点关注:机电成本、给排水成本、弱电智能化成本及装配式建筑增量成本。

 

每个阶段都有分级管控的关注点及权重,下图为《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》:

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《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》

其中:“关注”是指标存在个性差异,成本浮动较大,重点核查;“控制”是指标相对稳定,重点管控。

 

5、关键词:地质勘察

 

(1)方案阶段,勘察介入摸排地下情况,指导方案设计

概念方案设计基本完成后,建筑总图单体定位基本确定,此时勘察需进场完成初步勘察报告,提供场地的地质条件及分布、抗浮水位、不良地质、桩基参数等等,其目的在于:

① 摸清地下地质条件,指导地下建筑方案设计;

② 桩基方案设计,多方案比选,降低成本;如果有抗浮,需要进行方案的抗浮比选,初步确定抗浮设计要求。

③ 不良地质条件的摸排,初步确定处理方案;

 

【案例】:地勘指导方案设计

案例来源:《中南置地地基与基础选型指引及管控办法》(试行)

下图 5-5 地质剖面为南侧一排建筑地勘剖面,北侧 16#、17#楼采用管桩。原方案-2F 地库设置在右侧,-1F 设置在左侧(红线为基底标高),左侧 20#未到持力层,需要打管桩,右侧 18#则需挖除约 3m 的老粘土,方案不合理。优化方案将-2F 地库设置在左侧,-1F 设置在右侧(黑线为基底标高),优化调整后,18#、20#均可取消管桩,采用天然地基。

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5-5 地质剖面

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原设计(斜线区域为-2F)

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优化后(斜线区域为-2F)

6、关键词:基础类型

基础选型应根据勘察报告和当地经验综合考虑,选择经济合理的基础形式。基础的选择次序为:天然地基→强夯→CFG等复合地基→预应力管桩→钻孔灌注桩→人工挖孔桩,根据不同的地质情况按顺序选择。钻孔灌注桩应首先考虑后压浆技术提高单桩承载力。

 

【案例】来源网络

应至少进行两种以上的基础方案比选工作,首先判断能否采用天然地基,当天然地基时不能满足要求时,再考虑采用桩基础,有条件时可考虑采用复合地基方案。

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将原设计的筏板基础优化为承台+防水板基础方案,节省造价约8元/m2,该小区建筑面积30万m2可节省土建造价约240万元。

 

7、关键词:保温与门窗

门窗工程具有四大敏感点。一,属于“看得见的部分”,是营销敏感点;二,外窗能耗高达50%以上,是能耗薄弱部位,是能耗敏感点;三,其成本占比仅次于主体建筑、安装,是成本敏感点;四,是常见的投诉热点,约占投诉总量的50%,是客户敏感点。而这四大敏感点,必须综合考虑,不能割裂来看,这更增加了门窗工程的技术复杂性和管理难度。

 

【案例-来源黄赢现】以西安市节能标准

原设计:《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-44-2007标准中楼层≥6层为例,按照绿建二星来看的话,外窗传热系数的限值是2.52。那么根据陕西省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ61-65-2011表F.0.1 外窗的传热系数中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话,需要断桥铝合金配置5mmLow-E(在线)+9A+5mm的中空玻璃。K值是2.5。

 

节能标准提高后:

《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-164-2019标准中0.30<窗墙面积比≤0.50,楼层≥4层为例,按照绿建二星来看的话,外窗传热系数的限值是1.80。那么根据表C.0.4-1常用外窗热工性能中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话,需要配置隔热条宽度≥20mm的断桥铝合金,玻璃需要配置5mmLow-E+12A+6mm+12A+5mm的中空玻璃,由于玻璃总厚度是40mm,根据《铝合金门窗工程技术规范》JGJ214 2010 表5.3.2-2中空玻璃最小安装尺寸 中规定中空玻璃采用密封胶装配时前、后余隙为5mm。也就是说需要65系列以上的断桥铝合金型材配三玻两腔low-e玻璃。K值是1.76。

 

节能标准变化后成本对比:

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以LC1814为例:

按照老标准K值2.5来设计的话,每樘窗的型材及玻璃成本是606.68元。

按照新标准K值1.76来设计的话,每樘窗的型材及玻璃成本是855.57元

单方成本约增加98.8元。

 

成本增加原因分析:

1.断桥铝型材由55系列变成65系列,型材米重发生变化,每樘窗断桥铝型材含量增加2.5kg;

2.断桥铝合金型材由55系列变成65系列后,隔热条由原来的14.8mm变成20mm。每kg型材单价需要增加2.4元;

3.玻璃由原来的5low-e(在线)+9A+5中空玻璃

变成5low-e+12A+6+12A+5中空玻璃,每平方玻璃单价增加76元。

 

8、关键词:基坑支护-项剑波专题内容

8.1 支护等级及设计前准备

8.1.1、基坑等级判别

一级:周边环境条件很复杂;破坏后果很严重;基坑深度H>12M;工程地质条件复杂;地下水位很高、条件复杂、对施工影响严重
二级:周边环境条件较复杂;破坏后果严重;基坑深度6M<H≤12M;工程地质条件较复杂;地下水位较高、条件较复杂、对施工影响较严重
三级:周边环境条件简单;破坏后果不严重;基坑H≤6M;地下水位低、条件简单,对施工影响轻微
备注:从一级开始,有两项(含两项)以上,最先符合该等级标准者,即可定为该等级。

基坑等级不同,造价差异大,规划阶段通过竖向标高策划减少地下室埋深从而降低基坑深度。

 

8.1.2、土质好差判别:好、较好、中、差

8.1.3、基坑支护设计前,应查明的周边环境条件:

1)既有建筑物的结构类型、位置、基础形式、重要程度;

2)既有地下管线、地下构筑物的类型、位置、尺寸、埋深等;

3)道路类型、位置、宽度、道路行驶情况、最大车辆荷载等;

4)基坑施工与支护结构使用期内施工材料、施工设备等临时荷载要求;

5)雨期时的场地周围地表水汇流和排泄条件。

8.1.4、场地布置资料

协调工程部尽早完成初步的施工场地布置、土方开挖方案及出图方案、场地堆场、场地道路位置、出车大门的设置及市政道路的关系(关系到场地荷载)

8.1.5、基坑支护的选型应考虑下列因素:

1)基坑开挖深度、平面尺寸和形状;2)工程地质及水文地质条件;3)场地条件;4)支护结构及周边环境的变形控制要求;5)基坑支护施工的可行性、质量可靠性及施工过程的环境影响;6)周围建(构)筑物、地下管线的基础形式、位置、走向,以及对土体位移的敏感程度;7)经济指标和施工工期。

8.1.6、基坑支护设计应考虑下列作用效应:

1)土压力;2)水压力;3)地面超载;4)开挖影响范围内的建筑物荷载;5)施工荷载;6)邻近工程施工的影响;7)温度影响。

 

8.1.7、控制基坑工程施工扰动影响可采用以下策略:

1)对砂性土地基中的基坑工程,当地下水较丰富时,地下水的处理是关键,应重视选用合理的地下水控制(降、止)措施;

2)对软粘土地基中的基坑工程,处理土压力的问题是关键。围护结构的位移是产生周边土体沉降的主要原因,采取措施减小围护结构位移可有效减小基坑扰动造成对周围环境的影响。

 

8.1.8、基坑工程环境效应的控制方法可分为二大类:

主动控制方法

通过采取措施,减小基坑施工对周边土体的影响,从而减小土体位移使保护对象免于损坏。具体包括:

1)围护体系的合理选用;2)围护结构的优化设计,尤其是按变形控制设计;3)被动区和主动区土体改良;4)地下水回灌;5)补偿性注浆;6)合理的施工组织设计:分块开挖,分区施工。

 

被动控制方法

预先对基坑周边的保护对象采取保护措施,加强其刚度和强度,提高其抗变形能力从而保证其正常使用。具体包括:

1)基础托换(树根桩、锚杆静压桩等);2)注浆法和高压喷射注浆法加固;3)结构补强;4)临时支护;5)保护迁移

应优先考虑主动控制方法,必要时可同时考虑采取主动控制方法和被动控制方法。

 

8.1.9 支护选型重点

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9、关键词:建筑立面

在房地产项目中,外墙饰面工程是设计和成本协同管理的重点,其重要性体现在以下三个方面:

① 在外立面工程中工程量最大,系统复杂;建筑外立面包含外墙涂饰、门窗幕墙系统、屋面花架、格栅等等。

 

② 建筑外立面材料丰富,成本波动性大,成本敏感性较高。

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常见的涂饰材料成本

案例:以25层高层住宅为例,地上建面9,720m2,其中:大堂部分80m2,两层基座850m2,其余约8,790m2;外墙面积约12,145m2,其中:大堂95m2,基座 1,050m2,其余11,000m2。我们以不同方案测算:

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仅外墙涂饰的建面成本变化,从68元/m2~203元/m2,不同的材料构成其成本波动非常大。

③ 直接影响建筑物的品质,最容易受到外界破坏;

 

10、关键词:建筑做法

 

房地产建安成本中,除了主体结构之外,牵扯的最大成本莫过于建筑做法。如果说结构是建筑骨架,那么建筑做法无外乎是建筑的皮肤,分散在建筑的各个部位,零散但是非常的重要。

 

建筑做法的重要性:

其一:由于牵扯面广,影响成本巨大,毛坯住宅装饰工程的成本占比约12%~15%。

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建筑做法涵盖的内容较多,且普遍

上图《保利华南实业有限公司成本字典》

小范围包括:楼地、屋面装饰层、墙、顶面装饰层

大范围又涵盖:防水、外墙饰面、保温、栏杆工程等

 

【案例】:

山东省某项目,2018年开工,地上30层,层高2.9米,地下2层,层高2.9+2.7,剪力墙结构,总建筑面积29165.3m2,毛坯交付。未包含门窗工程的建安成本为1536m2,其中装饰工程为206元/m2,占到建安成本的13%。

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装饰工程中,各项占比:

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【案例2】:

山东省某项目,2016年开工,地上32层,层高3米,地下1层,层高4.5米,剪力墙结构,总建筑面积32390m2,毛坯交付(公区简装)。建安成本为2009m2,其中装饰工程为254元/m2,占到建安成本的13%。

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装饰工程中,各项占比:

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其二:由于牵扯到营销交付、工程施工、验收、具有一定的设计风险和验收风险,面广而杂乱,设计如果不全面,极易造成后续的一系列风险;

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忽视建筑做法,结构降板不足,三小间形成反坡

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防水材料系统性不好,引起渗水、漏水

 

其三:建筑做法是一个系统工程,设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准,否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。

 

11、关键词:装配式建筑方案

 

装配式建筑的发展,各地区基本依据国标《装配式建筑评价标准》的大原则不变,然后适时的推出适合本地区发展的装配式建筑政策及评价原则,最底化实现装配率要求,可以最大化的降低装配式建筑的成本增量,这条原则不变,当然要申请装配式建筑评级的可以除外。

 

要实现最低化的成本增量,首先要彻底的了解当地对于装配率及装配式建筑面积配比的要求,或者在前期土地招拍挂阶段就要参与此项目的产业化面积要求(很多地区在土地出让时,就明确了装配式面积要求)。

 

(1)所以装配式建筑管控的第一把刀,就是懂政策。

以目前大部分城市对装配式建筑的要求,装配式建筑执行双控指标(同时满足):

第一:控建筑面积控制指标,以济南地区为例:

按照济南市2018年11月9日下发《关于设计阶段落实装配式建筑实施要求的通知》的要求:开发项目新开工民用装配式建筑面积占项目建筑面积的比例应不低于土地出让合同中的约定,如合同无约定,原则上按30%执行 (平阴、商河按15%执行)。

 

根据济南市政府2019年1月2日出台的《济南市人民政府办公厅关于降低工程建设成本的实施意见》,装配式建筑采用项目整体装配式指标计算比例方式,装配式建筑比例指标基于项目总建筑面积计算,也就是说30%为项目的总建筑面积(之前为地上建筑面积)。

 

第二:控单体装配率指标

2018年11月1日,省标《装配式建筑评价标准》实施,目前山东省执行本标准,

装配率≥50%,其他省市均有类似标准颁布,可以参考当地的标准执行。

结语:

只有满足装配式建筑面积指标和单体装配率要求才可以满足产业化的要求(也有其他地区其他要求,以当地为准)。

划重点:

1、如果非示范项目,建议考虑最低的装配式建筑面积指标要求,现阶段装配式建筑成本比现浇建筑高是事实!

2、先高层,后多层,直到满足最低的装配式建筑面积指标要求;楼栋越高,标准化程度越高,构件越容易实现“高复制”,成本增量相对较低。

3、先商业,后住宅。商业只需要满足47.5分的要求(可以不做厨房),住宅需要满足50分要求,且商业项目,业主关注度较低,敏感度较低。

4、先大户型,后小户型。大户型的部品部件数量少于小户型,应用比例更容易实现。

(2)装配式建筑管控的第二把刀,就是利用政策规避产业化要求。

以济南地区为例:

根据《济南市人民政府办公厅关于降低工程建设成本的实施意见》,如下情况可以不做装配式建筑:

(1)实体经济项目原则上不强制要求装配式建筑比例指标。实体经济包括:厂房等工业项目。

 

(2)学校、幼儿园等教育设施项目建筑面积小于5000平方米的,以及商业、办公等公共建筑项目建筑面积小于10000平方米的,不强制采用装配式建筑方式。

 

(3)建设项目中有建筑单体超出国家、省现行有关装配式建筑标准、规范规定范围,不宜采用装配式技术的,不强制采用装配式建筑方式。别墅、独栋办公楼等低层建筑项目,有特殊工艺要求和使用功能要求的项目,可向装配式建筑主管部门提出申请,通过组织专家论证的形式确定是否采用装配式建筑方式。

(3)装配式建筑管控的第三把刀,最大化利用政策提高货值。

充分利用各地区鼓励装配式建筑发展的政策,比如容积率奖励,比如提前预售奖励,比如提前返还墙改基金等等,最大化的弥补产业化要求带来的成本增加,但是要算经济账,比如容积率奖励的盈亏平衡点跟售价的关系等。

 

2019年1月12日省政府第29次常务会议通过《山东省绿色建筑促进办法》,其中第三十三条,对采用装配式外墙技术产品的建筑,其预制外墙建筑面积不超过规划总建筑面积3%的部分,不计入建筑容积率;

 

容积率奖励以北京、沈阳为代表,北京市规定:在原规划的建筑面积的基础上,奖励一定数量的建筑面积,项目奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。

 

预制外墙不计入建筑面积,以上海、长沙为代表,和山东地区类似奖励不超过总建筑面积的3%。

 

容积率奖励仅考虑成本因素,当达到盈亏平衡点以上时对于开发商来说是合适的,但是实施过程中行政成本过高,涉及到国土、规划、房测测绘、税务等等,实施较难。

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