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产城未来:国企做资产,民企做服务

来源:产城观察网       作者:admin       时间:2020-10-23 15:03

民营企业未来做资产会非常困难。首先我们先界定,做资产根本是要做优质资产,根据资本估值模型,区位好(cap.rate低)、租金收入好(NOI高)、形象好(品牌效应支持),做资产思路下,民营企业未来面临着多个层面的问题。

产城未来:国企做资产,民企做服务

地整体越来越难拿。核心城市对于产业用地控制愈发严格,从全国来看,我国一线、二线城市工业用地占城市总建设用地比例显著较高,工业土地开发效率较低。以上海市为例,上海市工业用地占城市总建筑用地约为30%,而国际一线大城市工业用地占比一般都低于10%,故在上海提出104、195、198用地政策,逐步减少存量低效率工业土地,同时对新增工业用地进行全生命周期监管。虽然上海始终对外表达“对于好项目上海不缺土地”,但要达到好项目的门槛不低。土地越来越难拿是事实情况。

民营企业模式与政策环境不支持。传统产业勾地,地产覆盖持有资产沉淀的模式受阻。从现在市场情况来看,具备优质资产或未来优质资产属性的一线、二线、强三线城市基本已无地可勾。M0等新型产业用地的出现,产业发展与获地高度绑定,民营企业自身产业发展能力缺乏长周期理念,且在未来土地分批供应的趋势下,对于片区土地出让的“控地能力”显著弱于国资企业,进一步使得民营企业的传统模式发展愈发困难。从我们长期市场走访来看,2019年末开始,多家民营企业都要求可售完全覆盖持有方能投资,而这种土地要符合未来优质资产属性,几乎无地可找。

融资环境不支持民营企业重资产沉淀。不做勾地,不做地产覆盖,就意味着资金沉淀,高基础利率环境下,国内做资产的长线资金缺失,资金沉淀几乎是不可承受之重。2018年6月,海外资金原则上只能存量替代借新还旧,不能新增。这产生了“关门效应”,民营企业重资产沉淀业务全面受阻,在2018年6月前已经发行海外债的尚有腾挪空间,未发行海外债的则无力支持。而真正低利率的海外保险资金、养老资金,对于NPI/COST指标达到12%-15%,仅有少数资产可达到相应回报率要求。

可以建设优质资产的往往基本需要通过并购或合作开发。以金地威新为例,其多个标杆项目(深圳威新软件园、上海8号桥、上海闵行科技园)通过并购或合作开发获得。

首先,民营企业找不到人,很难充足撬动资源。存量土地往往掌握在区域资源主手中,“区域属地化合伙人”角色是开发的前提。即区域熟悉政府政策、有招商资源、有一定区域资源的“人”是获取的前提条件,往往来自区域同业企业的高管或区域政府招商局领导,且“人”需高能级,否则无法撬动开发的必要资源。这类“属地化合伙人”央企国资更能驱动(如招商蛇口在区域上早期持续使用合伙思路整合资源),而民营企业整合能力较差(华夏幸福也采用了类似策略,但人的能级显著下降,最终导致项目推进存在问题),获取“属地化合伙人”对民营企业人事工作提出了较大的挑战。

其次,身份不占优势,发展腾挪空间较小。相当一部分存量土地其实掌握在国资企业手中,资产并购涉及国有资产问题困难重重、民营企业合作开发存在现金流思路问题(如市场不好是否能降价等),相当一部分国企靠着国企的牌子是获取高性价比的“优质资产”的重要条件。相对于国资企业可以政府要政策支持,要其他相关业务作为腾挪或交换条件,这边业务的沉淀与亏损可以通过其他业务做补偿(中交、中建的传统套路),民营企业往往只能就业务谈业务,且与政府方面缺乏互信。总的来说,对于传统住宅公开市场招拍挂,民营企业可以通过机制获取优势,而在产业地产领域,民营企业在拿地层面身份不占优势。

第三,“民营企业做资产”谁来做和怎么管的问题突出。首先来看“谁来做”的问题。从行业结构来看,民营企业中规模化的房企战略性发展产业地产业务,方有可能去接受优质资产可能产生的沉淀,但房地产企业“三道红线”要求下,光有融资能力是无法满足监管要求的(如龙湖商业依托于融资的发展模式)。在具体业务方面,从近几年来看,大量比较有想法的企业往往是排名20-50的房企,这批企业排名提升基本是通过2014-19年高周转冲规模得来,而这些企业的“三道红线”问题又是最突出的,企业产业板块更是被必然被叫停,这都最终形成了“民营企业做资产”谁来做的问题突出。其次来看“怎么管”的问题。产业板块盈利始终不及地产,一方面,及时企业战略性投入存在“度”和“决策摇摆”的问题,另一方面,长时间的业务收益相差太大势必造成内部人才流动问题,优秀的人才一定会向高收入的区间流动,而持续补贴往往会造成企业内部管理上的不满,亦或是其他管理问题。这些问题并非不能解决,但组织结构上设计思路的不完善往往会导致业务的

国企做服务是非常困难的。纵观产业地产行业,除了张江高科与天安数码城(也不能算完全的国资企业),其他带国资企业基因的在服务方面基本发展都没有太多亮点。反而是一批轻资产运营类的企业,例如,中城新产业能为园区企业真正去找业务、嫁接资源,虽然落地成效还待检验,但理念与概念在行业中还是走在比较领先的位置的。例如,浙江省部分专业的民营园区,园区已经变成一个供应链公司,园内企业作为供应链上的一环,进行深度的服务和发展。

反过来,我们看张江高科和天安数码城为企业提供的服务,其实是具备非常显著的国资特征。即,基础的、平台类的是国资通过自身努力尚可达到的领域,而真正为企业一对一定制服务,对于细节把控和深入企业运营还得民营企业来做。以张江高科为例,张江的园区服务主要是平台业务,例如“投贷联动、895训练营”等,主要是基于自身区域优势,为企业与资本构建平台,进而实现服务。而张江自身科技投行的理念,其根本有多重的历史因素,一方面早年招商目标下的投入,发展周期下使得自身本身有收益,而企业提出科技投行战略更多是一个顺过去趋势,承接现在优势(园内生物医药、集成电路产业的成熟)的发展方向。而真正从企业细致服务而言,张江表现其实并不突出,而其投行效率现阶段看来也有下降的趋势。以天安数码城为例,天安数码城对于小微企业的服务表现突出,但天安对于小微企业的服务还更多的是套路性的,标准化的解决小微企业的固定需求,而不能真正的通过运营带动片区产业的发展。

究其根本,产城服务也好,园区服务也好,影响国资与民营企业真正的区别在于“链接”。服务的未来一定在于资源的链接,国资企业可以平台,但最后服务于企业的链接还是需要企业自己去走完,国资企业在标准化的基础服务上可以花很大力气去做好,对针对一些有变通需求的企业实际要求,则往往存在难点。实现“链接”的根本在灵活的利益分配,国资分配机制不够灵活、人员配置机制不灵活是无法实现真正贴身服务的根本。

而民营企业在分配机制,人员机制上的灵活,使得企业可以更好的链接相关资源。但对于服务方面民营企业自身资源有限,平台难以建立等问题客观存在。未来民营企业可以依托于国资的一些平台,做最后一公里服务,实现自身价值的创造,这将是未来发展

基于企业自身基因与禀赋分析,我们理解“国企做资产,民企做服务”,大型国资与优质民营企业的深度合作将是行业未来。

混改太远,合作很近,各取所长,以合适的机制创造价值将是未来。

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