原始阶段
招商不限种类行业、规模、只求招来进驻即可，忽视了产业聚集效应和未来长远 打算，缺乏后期获益的来源。典型例子就是很多工业园、普通擅改商的办公写字楼，甚至不少存在违建状态，消防设施未必符合。
找入的企业大多是轻资产的电商 、金融、培训等微小企业，几乎没有产业门槛，只要不是违法经营，不会影响其他入驻企业的利益或影响园区的安全即可。当然一分钱办一分事，缺乏配套公共设施和服务娱乐设 施，固化为单纯工作上班场所，生活工作配套严重不足，运营基本无，商业业态基本无。与其他工业园、办公商业写字楼同质化严重，竞争力缺乏，租金取胜仅仅依赖租金优势吸引客户入住。
初级阶段
产业类型不忌、产业规模等限制门槛几乎没有，建筑为单纯的普通写字楼，但是可以提供一些基础的公共配套服务。这些产业园从一开始就不同于简单厂房装修而成或低端写字楼，从建筑形态上、规划设计、建筑方案设计角度更偏向正规商业写字楼；同时，地理区位也偏向市区的较偏僻中心位置，或城郊中心位置。
但是这些产业园同质化也十分严重，运营机构对招商运营没有明确的认识，以商业业态为主，对产业没有任何门槛，幼儿娱乐、青少年培训、餐饮等纷纷进驻其中，一般也有自己的停车场。
中级阶段
虽然招商引资这块不再饥不择食，但是普遍门槛也较低，大多数是一些咨询服务公司为主，研发机构很少但也产生了一定产业集聚效应，提供较为齐全的生活工作配套。所在的地理区位一般为市区的重点区域或次中心为主，项目规划设计建筑方案已经是高端的办公写字楼。开发商为利用产业规模优势，采取组团模式，向政府争取一些优惠的产业政策，为各个产业方申请优惠政策与地方政府合作行政服务大厅，集中为小微企业一揽子解决招聘、税务、行政等一系列纷繁杂乱的工作，节省小微企业成本。
产业方可享受便捷优质的服务、避免不必要的成本、免于不必要的政府沟通关系、享受政府和开发商一些优惠政策。开发商则获得稳定租金现金流、一些简单初级配套增值服务，位于重点城市的可以发行REITS。这个阶段的产业园招商是一般的企业，对企业的种类、规模有一定的要求，但是对产业的趋势脉络发展及产业聚集特性不了解。
高级阶段
对产业已经有较高的门槛，比如深圳南山的高新区。产业园聚集金融机构、产业链相关配套解决满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求、满足企业员工居住、生活、工作、娱乐需求，政 府也获得提升本地产值税收、市民就业、完善公共服务、城市形象、领导政绩等需求。
项目本身的规划设计、建筑设计已经是从产业角度出发，有一定的要求。这个阶段的开发商可以申请容积率突破，来自于对园区企业的增值服务性收入不断增长 ，一般城市的项目也可以发行REITS及上市融资。这个阶段的开发商招商已经有意识到产业集聚的效应，入驻产业的关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业内具有一定的影响，足够令当地政府针对性的制定一些产业优惠政策。
但是对产业发展趋势，产业动态掌握不够明晰，很难与产业企业共同成长，从产业企业成长中获益。
优秀阶段
开发商成立相关产业研究机构或通过与国内国际知名产业研究机构合作。持续跟踪产业发展趋势，同时研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等， 增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为地产项目进行合理产业定位。
产业项目顺利落地后，还需不断深入研究产业特点，为产业打造更合理的产业氛围，为其提供更方便的专业化服务，为其招揽上下游各种配套产业，做大做强产业基础。
这个阶段的开发商可以与政府共同招商，申请更多的政府各种财政补贴及优惠政策。比如可以申请低地价甚至无偿地价的商住用地开发反哺开发商前期投入了，甚至可以与政府共享产业园区的财政收入了，即便在三四线发行REITS已经是常态，相关项目可以直接上市。
这个阶段的开发商，已经有深入的掌握产业发展趋势，产业定位已经很清晰，已经形成了与产业企业共谋发展的思路。
大神阶段
开发商整合国际化创新产业资源，举办各类论坛洽谈会等方式，精准对接细分行业，深入产业圈，挖掘产业链关键企业；研究产业变迁趋势，针对性分析产业转移动向、 精准实现目标产业企业和本地产业发展对接。
联合当地政府、高效、知名企业、中介机构、国际投行等，实现国际资本、技术专利等高端创新要素的无缝对接，在各国成立科研中心、风险投资中心。
另一方面，成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化进行技术和市场对接，为国内外高科技企业的合作打下基础。
这个阶段的开发商不仅掌握了产业发展的趋势与脉络，与产业企业共同发展，不仅与地方政府产生共鸣，也可以影响到国家某些产业政策，对区域经济甚至国家经济格局有一定的影响力。
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文章来源： 云创科技智慧园区
