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用“社区营造”提升办公环境的竞争力

来源:TOP创新区研究院       作者:admin       时间:2020-08-25 16:52

大家好,很高兴又来到深圳,深圳是一座充满魅力充满活力的城市,FTA也被她所吸引,在这里开设了我们的分部。

先简单介绍一下FTA,FTA从2003年来一直专注于办公与产业地产的一体化设计,提供从策划定位到城市设计、建筑设计、室内等一体化设计服务。FTA三个字母代表的是,用技术(Technology)与艺术(Art)设计未来(Future),这也是我们一直所追求的。

用“社区营造”提升办公环境的竞争力

2020年的世界变化很大,特别是年初一场突如其来的相关疫情打破了所有人的计划。我们可能都经历过云开会云招商云聚餐的情景,但在座的都是产业地产商业地产领域的人,最关心一个指标就是空置率 —

根据世邦魏理仕集团的数据显示,今年第二季度,上海和深圳两个城市的高档写字楼空置率分别攀升至20%和21%,均为2008年金融危机以来的最高水平。北京的空置率达15.5%,为2009年以来最高。

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即使国内的经济在复苏阶段,但惯性使然,不少企业开始偏向保守。数据显示,75%的人希望能灵活在家办公,一些科技巨头,比如twitter出台政策,允许员工永久在家办公;美国摩根大通银行也透露,可能在美国疫情结束后继续让部分员工在家工作。

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空置率上升,对空间的需求断崖式下降,租金却剧烈下滑,叠加经济来到下行周期,在家办公数字办公的趋势深入人心,商办空间以及产业空间的压力日益剧增,那么是否意味着,未来一片暗淡了吗?

用“社区营造”提升办公环境的竞争力

这个时候我们要退一步思考一下,办公空间的本质究竟是什么?

我本人是一位设计师,同时也一个做企业的人,我还是一个喜欢问问题的人。所以我问了身边很多的朋友很多问题。比如,办公空间对于你来说究竟是什么?你喜欢什么样的办公空间?什么样的空间会让你更有工作效率,什么样的空间能够促使你创新什么样的空间能够让你的企业得到成长,你为什么选择从一个地方搬到另外一个地方?

朋友们给了我很多的答案,结合我自己的思考,我觉得办公空间其实它是一个生产工具,目的就是为了让我们企业作为一个组织得到最大的利益,实现最快的增长。办公空间是工具,本质上跟我们用的网络是办公工具一样的道理,你用的是3G还是用的是4G用的是5G,工具不一样,效率不一样,产出自然会不一样,竞争力也会拉开差距。

用“社区营造”提升办公环境的竞争力

那什么样的办公空间才能算是一个好的工具呢?

我先抛一个答案——

有社区感的办公空间才能拥有未来。

那什么是社区感?

在我看来,社区感是一种身份归属,是一个我们对自己认知的标签。好的办公空间,不仅仅是一个空间,更是一种体验,在这种空间内,能激发工作状态,迸发更多创意,高效完成目标,带来一种成就感。

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我们在办公空间中如何营造社区感?

01

为了打造有魅力的办公社区

首先要做的就是打开自己,迎接多样性 。

上海宝钢大厦是我们在上海小陆家嘴东扩板块的一个建筑更新改造的项目,总体7万方的体量。面对升级的工作方式与新生代使用者,宝钢大厦亟待更新。大家可以看到,之前的楼宇跟城市之间是断裂的。

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于是我们在做更新的时候,对室外景观也做了处理,增加流畅线条的景观,延伸外部休闲平台,打破原有建筑与城市空间之间的隔阂,营造非正式交流空间氛围,增进办公社区的活力。

用“社区营造”提升办公环境的竞争力
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同时在底层空间,将层高做高,增强空间体验,这让叠加办公、共享、商业的复合业态成为可能,有效地提升了建筑的核心价值与未来的运营价值。

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02

做社区

最不可忽视的一点是做连接。

 

 

FTA最近几年一直在提“温度”这个词,温度是一种能温暖人心的东西,它是连接。在《失控》这本书里,凯文·凯利说:单个进化体的价值,由他和这个系统连接的数量与质量来决定。

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那我们如何促进连接的数量与质量呢?

一个成功的例子是我们FTA入驻的宝地广场。

宝地广场(A广场)离地铁线有一街之隔,在地铁上盖的有另一个办公社区(B广场)。大家猜猜看,哪一个的租金更高?

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一般来说,地段更好更便捷的租金自然更高。但此处宝地广场却在逆袭 — 宝地广场的租金比更好地段的竞争对手还高出1块钱。别小看这1块钱,以90%的入驻率算,一年增加的收入就多出近5000万。

那,高一块钱背后的逻辑是什么?

宝地广场的连接做得更好。

宝地广场与FTA联手共同打造了不少第三空间,FTA通过增加商业外摆设计、集装箱商业设计与网红洗手间,创造了更合适人行尺度的活力步道,也制造了话题,提升了物业体验,更增加了商业面积,让第三空间更具活力,可谓一石两鸟。

用“社区营造”提升办公环境的竞争力
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现在有很多的办公空间,它一建成可能就已经过时了,但是其实只需要做一些微小的改动,他就可以非常好地去提升物业的品质跟他的活力,这也就是我们说的微更新,宝地广场就是一个非常好的案例。

我们做的海客咖啡馆也是如此。温馨舒适的咖啡馆,希望通过咖啡馆这一媒介,为园区打造一个社交中心,连接以前在建筑里孤独的个人,同时满足不同企业,不同人群的空间使用需求。

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最后03

很重要,但是很难做到的

就是营造社区生态

一个社区是否有持续的魅力与吸引力,最关键的是,要在这里形成一个循环的生态系统。这里做得非常好的就是上海市北高新的静安国际科创社区。

有一句话说的是,“如果你在金融行业,你就去陆家嘴;如果你在大数据行业,你就来市北”

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做为运营方,市北高新提出了*五位一体*的的大数据产业生态模型:包括交易机构、创新基地,研发中心、产业基金、发展联盟。

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拿产业基金来说,市北高新发起了大数据产业基金,规模为10亿元人民币,主要投资于大数据与人工智能领域的优质项目,发掘和培育细分领域龙头企业,帮助企业对标科创板上市条件。这不仅仅是一个基金,也是一个社区内企业相互交流相互学习的平台。

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再比如发展联盟,2019年7月,市北高新举办了首届GMIS峰会;8月,第二届世界人工智能大会圆满落幕;9月,静安国际大数据论坛如期而至——世界级的顶级行业论坛,让园区内的企业得以与行业内最优秀的大脑相互对话。

每年这样的活动场数超过300场,高品质的活动不仅为市北提供了区域内人才公司交流及展示的平台;并树立起在大数据、人工智能领域的品牌势能,对相关人才及产业产生不可小觑的磁石效应。

用“社区营造”提升办公环境的竞争力

在过去10年,我们看到办公空间已经发生了很大的变化,相信未来,办公空间的变化将会非常迅速,并伴随着社会、技术与用户行为的冲击,它的不确定也会越来越大。

但我相信,这个变化,永远根植于人的需求,商业的逻辑。

我希望,在未来,有更多“社区感”的办公空间会蓬勃而生,让我们早上的时候起床,激情满满地去创造,晚上回来,充满成就感。

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