端午节前，受开发商的委托去东部一个山区城市考察，主要是为开发商选择一个合适的项目进行开发。对开发商来说，这是进入一个新的市场，面对未知的市场环境，开发商该如何抉择？
我们首先来看一下城市背景：
该城市位于东部沿海省份，是国内经济相对发达的地区，但该市位于内陆山区，经济发展水平对比省内其他城市来说相对落后；
同时该市人口规模较小，全市总人口270万，城镇化率近60%，房地产市场年成交量在300万方左右，但房价水平相对于内陆城市来说处于高位。因此，这是一个需求总量小，但价格相对较高的小型市场。
从本次考察的内容来看，主要有四个开发方向，分别是：
1、位于乡镇的一个特色小镇地块
2、位于风景度假区周边的地块
3、以及位于该市新行政中心的地块
4、位于城郊的康养地块
下面，我们就分别来分析下这几个地块的开发前景。
1、首先我们来看特色小镇地块
该特色小镇是本市重点规划的文旅项目，主要以本市的一项非物质文化遗产为主题打造。从小镇选址的位置看，其距离市区约27公里，距离本市核心的5A级风景区约 36 公里，地理位置相对较偏。但由于未来高速、机场等基础设施建设，该位置的交通上还算顺畅。由于位于镇区，周边配套建设和基础设施相对较差。
但地块也具有一些明显的优势，如地块临河，被小型山丘环绕，周边景色十分优美，生态环境也十分优良，并且文化主题十分具有特色，从打造特色小镇来说是有一定基础的。
项目目前正处于启动阶段，政府刚完成征地，并计划投入启动资金1亿元来打造文化博物馆等一些基础设施。
从地块的性质来看，这也是目前开发商进入三四线城市的遇到的一个典型情况，即小城市偏远地带的特色小镇该如何打造？对于这样的项目，我认为开发商不能因为地价便宜而选择盲目进入。
首先要看地块的基础条件是否具备，因为对于文旅地产项目来说，资源、交通、市场是必备的三大要素（请参考我其他相关文章）；
其次是开发商要以哪种模式参与，就本地块来说，我认为是有一定开发前景的，但如果由开发商单独来推动特色小镇项目的建设，需要大量的前期投资，对中小开发商来说压力太大，最好的方式是与当地政府一起合作，由政府打造开发平台，对公共基础设施进行投资，并吸引其他开发商共同推动项目建设，这样才能避免较大的风险。
2、风景度假区地块开发前景如何？
从风景度假区的级别来看，这是一个5A级的风景度假区，当地政府早在多年前就在风景区周边规划了一块度假区，经过多年开发，已经形成了比较完善的酒店、商业、娱乐休闲、生活等配套设施。
度假区具有较好的交通条件，离城市相对较近（本地的一个县级市），高速、轨道交通、机场等设施比较完善，这样的有利条件，也使得度假区成为了本地房地产开发的一个重要区域，从客户构成来看，以本地客群为主，也能吸引少部分外地客群。
这样的地块，对许多开发商来说正是梦寐以求的，因为背靠风景区，最容易打造高端度假地产，其实失之毫厘、谬以千里。风景区与度假的本质其实有所不同，风景区主要吸引的是观光客流，对真正想度假的客群来说，风景区不仅显得太热闹，而且比较商业化，并不适合度假居住。
具体到本案，我认为该区域从交通条件，到生态条件都是不错的，而度假区的各种配套设施也能提供比较完善的生活和休闲配套。
但直接在度假区中心地带打造度假地产却不太合适，因为商业味太浓，我们可以选择相对外围、山清水秀、环境相对清幽的地区进行开发，因为对于度假客群来说，有一点交通距离不是主要障碍，相反，私密性以及个人的度假空间才是要考虑的主要问题。
3、10万人口的城市新区适合进入吗？
目前该市的城市新区建设还处于起步阶段，新区人口仅10万人左右，房地产市场年成交规模近60万方，这样的新区适合开发吗？
仅从人口规模和市场规模来看，显然是有较大风险的。但我们注意到，与一般的城市新区建设不同，该市的新区是属于行政中心搬迁，新区距离老城区100多公里，可以说这不仅是行政中心的搬迁，而是城市产业的一次大转移。
作为一个城市新的行政中心以及未来的发展中心，我认为新区未来的发展空间十分巨大，随着产业和人口的导入，市场规模有巨大的成长空间。对目前的中国房地产市场来说，这样的增量市场显然是不太多见了，目前正是进入的最佳时机。
4、康养地块该如何选址
最后一个地块是位于目前政府规划的一块康养产业用地，地块位于城市郊区，距离中心城区约25分钟。地块位于城市快速干道附近，是属于两山夹盆地的地形，地理环境及生态环境均十分优良。
单纯从交通条件、地理位置、以及环境来看，该地块确实是康养用地的最好选址，但我一直强调，开发康养地产还有一个最关键的决策因素，那就是市场。
显然从地块目前的资源条件看，还不足以吸引该市以外的养老客群，那本市的客群呢？目前城市新区还正在开发中，中心城区人口仅10万人左右，显然不具有市场支撑能力，所以，目前该市的康养产业发展尚需等待。
本次的市场考察，恰好涉及了目前房地产开发的各种主要方向以及面临的问题，我觉得是一个很好的案例，在此分享给大家，希望对大家有所帮助。
来源：仁科仁居
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